잘 고친 주택, 신축 안 부럽다…주택 과잉에 봉착한 일본의 리모델링 시장

일본 빈집 13.8%, 신축 증가 속도가 가구 증가보다 빨라
주택 고령화에 노후 주택 고급화와 성능 개선 활발
일본 주택 리모델링 트렌드는 에너지 절약과 배리어프리


일본 주택 현황

일본 총무성이 실시한 2023년 주택·토지 통계조사에 따르면, 일본의 총 주택 수는 2018년보다 4.2% 증가한 6502만 채(2023년 10월 기준)로 역대 최대를 기록했다. 인구와 가구 수가 줄어들고 있는 상황에서도 신축 주택 수는 지속적으로 증가하고 있다.

<1978~2023년 전국 총주택 수 및 증가율 추이>

이에 따라 재고 주택, 즉 빈집도 자연스럽게 증가했다. 2023년 기준 일본의 총 주택 수 중 빈집은 약 900만 채로, 2018년보다 51만 채가 증가하여 전체 주택의 약 13.8%를 차지했다. 임대·매매용 주택과 별장 등의 세컨드 하우스(이차적 주택)를 제외한 빈집은 약 385만 채였다. 빈집 수는 계속 증가하는 추세를 보이고 있다. 1993년부터 2023년까지 30년 동안 빈집 수는 무려 두 배로 늘어났다.

현재 일본은 인구 감소에도, 가구 수 증가 속도보다 더욱 빠른 속도로 신규 주택이 늘어나고 있다. 이에 따라 빈집 또한 계속 증가하는 일본은 현재 ‘주택 과잉’ 사회에 처해있다. 이에 일본 정부는 양질의 주택 스톡 시장을 활용하는 ‘장기우량주택 사회’로 이행을 위해 기존 주택 유통 및 리모델링 시장 활성화에 힘을 쏟고 있다.

<전국 빈집 및 빈집 비율 추이>
(만 채, %)

일본의 주택 리모델링

주택 리모델링(住宅リフォーム)이란 기존 주택의 구조, 기능, 디자인 등을 개선 및 변경해 주거 환경을 보다 쾌적하고 편리하게 만드는 작업이다. 오래된 부분을 수리하거나 교체하는 것부터 시작해 주택의 전체적인 구조를 바꾸거나 증축하는 등의 광범위한 작업을 포함한다.

<日 주택 리모델링 사례>

일본 국토교통성의 주택시장동향조사에 따르면, 주택 리모델링 소비자가 주택 리모델링을 하게 된 계기는 ‘주택에 문제가 발생해서’라는 답변 비율이 36.5%로 가장 높았으며, ‘더 오래 사용하기 위해’(長持ちするため), ‘부엌·욕실 등에 수리가 필요해서’가 각각 23.7%와 21.6%로 그 뒤를 이었다.

<주택 리모델링을 하게 된 계기>
(단위: %)

일본은 전체 주택 중 단독 주택이 약 56%, 공동 주택(맨션, 아파트 등)이 약 40%로, 단독 주택에 대한 선호도가 높은 편이다. 또한 2018년 기준으로 목조 주택의 비율이 약 59.6%로, 목조 단독 주택을 선호하는 사람이 많다.

목조 주택은 다른 건물에 비해 주기적인 보수가 많이 필요하다. 특히 일본에서는 잦은 자연재해로 인해 건물의 내구성 약화가 큰 피해로 이어질 수 있어 보수에 더욱 주의를 기울여야 한다. 주택 관리 회사에서 청소나 수선을 담당하는 공동 주택과 달리, 단독 주택의 경우 이러한 유지 보수뿐만 아니라 정기적인 대규모 수선과 주택 리모델링을 직접 진행해야 한다. 그 비용도 상당해 지은 지 30년이 지난 일반적인 목조 2층 주택(연면적 116㎡)의 보수 비용은 평균 약 1102만 엔(한화 약 1억 원)에 달한다.

<日 단독주택 리모델링에 필요한 평균 비용>

일본의 시장조사기관 야노경제연구소의 조사에 따르면, 2022년 일본의 주택 리모델링 시장 규모는 전년 대비 5.8% 증가한 7조2877억 엔으로 추정됐다. 그중 증축·수리에 관한 비용은 전년 대비 3.6% 감소했으나, 설비 수리 및 유지 관련 비용과 가구·인테리어 비용은 전년 대비 각각 6.6%, 6.4% 증가하는 등 전반적으로 상승 추세를 보였다. 최근 몇 년 간 코로나19의 영향으로 집에 머무는 시간이 길어지고 주거 환경에 대한 의식이 높아지면서 주택 리모델링에 대한 수요도 함께 높아진 것으로 보인다.

2024년에는 외출 수요 증가로 인해 주택 리모델링에 대한 수요가 일시적으로 감소할 것으로 보인다. 그러나 고령화, 가족 구성원의 변동에 따른 라이프 스타일의 변화, 부동산 가격 상승, '단카이 주니어 세대'의 자가 주택이 리모델링 적령기에 들어선 것 등의 이유로 리모델링 수요는 앞으로 계속해서 높아질 것으로 예상된다. 또한, 리모델링에 필요한 원자재 가격 상승과 인력 부족에 따른 인건비 상승, 리모델링의 고급화 등으로 시장 규모는 지속적으로 확대될 것으로 보인다. 단카이 세대는 일본의 베이비붐 세대(1947~1949년 출생)를 뜻하며, 단카이 주니어 세대(団塊ジュニア世代)는 그 자녀 세대(1970~1974년 출생)를 의미한다. 단카이 주니어 세대는 현재 일본 인구 중 가장 높은 비중을 차지하고 있는 세대다.

계속되는 원자재 가격 상승과 공급 불안정, 인건비 상승

일본 총무성의 소비자 물가지수(2020년=100)에 따르면, 주택 외벽 도장, 지붕 수리, 수도 공사의 비용이 2020년 대비 약 15% 오르는 등 주택 리모델링 비용이 전반적으로 크게 상승했다. 주택 규모에 따라 상이하나 일반적인 단독 주택(연면적 약 116㎡의 2층 주택)의 평균 외벽 도장 비용은 120~130만 엔 정도로, 최근 몇 년 간 수십 만 엔에 이르는 상승폭을 보였다.

리모델링 비용 상승의 주요 원인은 원자재 가격 상승이다. 일본은 건축용 목재의 약 70%를 북미, 동남아시아, 유럽에서 수입하는데, 최근 몇 년간 코로나19, 러-우 사태 전쟁, 엔화 약세 등의 영향으로 수입 자재 가격이 계속 상승하고 있다. 특히 2024년 2분기 북미산 목재 수입 가격이 전년 동기 대비 2% 상승했으며, 일본 주택 건축에 많이 사용되는 캐나다산 SPF(가문비나무, 소나무, 전나무류)의 일본용 규격(J그레이드) 가격은 캐나다 산불 등의 영향으로 공급량이 크게 감소하면서 가격이 더욱 상승했다. 시멘트, 석재, 알루미늄 등 다른 건축 자재도 마찬가지로 가격이 상승 중이다.

또한, 인건비 상승도 리모델링 비용 증가의 원인이다. 일본 총무성 통계국에 따르면, 목수의 수는 지난 20년간 절반 가까이 감소해 만성적인 일손 부족과 인건비 상승을 초래하고 있다. 건설업 또한 2024년 4월부터 ‘일하는 방식 개혁 시행’에 따른 노동기준법 변화로 시간 외 근무 규제 대상에 해당돼 ‘2024년 문제’에 직면해 있다. 부동산 컨설팅 회사 사쿠라 사무소 관계자는 일본경제신문과의 인터뷰에서 "주택 리모델링은 신축보다 인력 감축이 더 어렵다. 신축은 자재를 사전에 공장에서 가공하는 등 일손 부족에 대응하는 기술 개발이 진행되고 있지만, 리모델링은 주택마다 상태나 작업 환경이 다르기 때문에 이러한 기술 도입이 어렵다"고 설명했다. 높아지는 인건비에도 불구하고 주택 리모델링 업계는 노동력을 대체할 수 없는 상황이다.

이처럼 주택 리모델링 비용은 계속 상승하고 있으며, 신축 주택도 원자재 가격과 인건비 상승 문제에 직면해 있다. 따라서 기존 주택의 리모델링 및 리노베이션, 비교적 비용이 저렴한 중고 주택을 구입해 리모델링을 진행하려는 수요도 계속 증가하고 있다.

정책·제도에서 확인하는 日 주택 리모델링 트렌드

지난 6월 19일~20일, KOTRA 후쿠오카 무역관은 후쿠오카에서 열린 ‘규슈 홈&빌딩 쇼’에서 일반사단법인 주택리폼추진협의회 부스를 방문해 일본의 주택 리모델링 업계 트렌드에 대해 인터뷰를 진행했다. 주택리폼추진협의회 관계자는 "일본 정부 및 지자체의 주택 리모델링 관련 정책을 통해 리모델링의 트렌드를 알 수 있다"며 "특히 보조금과 감세 혜택을 받을 수 있는 주택들을 주목하면 된다"고 말했다.

정부 및 지자체에서 시행 중인 주택 리모델링 관련 혜택은 크게 보조금 제도, 감세 제도, 융자 제도의 3가지로 구분된다. 2024년 기준 일본 정부 및 지자체에서 진행 중인 주요 제도를 살펴보며 일본 최신 주택 리모델링 트렌드를 분석했다.

에너지 절약 리모델링

주택 에너지절약 2024 캠페인(住宅省エネ2024キャンペーン)은 2050년 탄소 중립 실현을 목표로 하는 캠페인이다. 이 캠페인은 육아 에코홈 지원 사업(子育てエコホーム支援事業), 선진적 창 리노베2024 사업(先進的窓リノベ2024事業), 급탕 에너지절약 2024 사업(給湯省エネ2024事業), 임대집합급탕 에너지절약 2024 사업(賃貸集合給湯省エネ2024事業) 등 주택 내 에너지 절약을 지원하는 4가지 보조금 제도로 구성돼 있다.

이 캠페인에 해당하는 리폼은 고성능 단열창, 에너지 절약 급탕기·온수기 등의 교체를 포함한다. 특히 육아 세대와 젊은 부부를 대상으로 한 육아 에코홈 지원 사업에서는 단열을 위한 외벽, 지붕, 천장 개보수, 방재 기능 향상 리폼, 배리어프리 대응, 공기청정 기능 및 환기 기능이 있는 에어컨 설치 등을 지원하고 있다. 이 사업은 국토교통성, 경제산업성, 환경성이 연대한 사업으로, 배정된 예산은 4615억 엔(약 4조 원)에 달한다. 에너지 절약 주택은 소비자와 주택 리폼 업계뿐만 아니라 일본 정부의 정책에서도 주목하고 있는 주택 리폼 트렌드다.

이러한 에너지절약 주택 중 최근 주목받는 형태의 주택이 바로 'ZEH(net-Zero Energy House)'다.  ZEH는 주택의 단열 기능을 높이고 고성능 설비를 통해 소모되는 에너지를 절감하면서, 태양광발전 등을 통해 에너지를 직접 생산해 연간 순 소비 에너지량을 0으로 만드는 주택을 말한다. ZEH 주택으로 인정받기 위해서는 단열 성능, 에너지절약 기능, 에너지 창출의 세 가지 기능을 모두 갖춰야 한다.

주식회사 공업시장연구소가 실시한 ‘ZEH 주택 시장의 실태 총 조사 2023’에 따르면, ZEH 시장은 2025년을 기점으로 일본 국내 보급이 크게 확대될 전망이다. 또한 ZEH 신축은 물론 ZEH로의 리모델링 시에도 국가 단위의 보조금 등의 지원을 받을 수 있다. 일본 환경성은 ‘2024년도 단독주택 ZEH화 등 지원사업’(令和6年度戸建住宅ZEH化等支援事業)를 진행하고 있는 만큼 일본 정부에서도 적극적으로 ZEH 보급 확대를 지원하고 있어 그 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다.

에너지절약 주택, 주목 키워드는 '단열'

에너지 절약 주택 및 관련 제도·정책에서 공통적으로 중요한 키워드는 '단열'이다. 주택 리모델링 업체 중개 사이트 ‘홈프로’의 조사에 따르면, 주택 리모델링 소비자들이 리모델링 시 가장 중시하는 항목은 ‘단열성의 향상’과 ‘에너지절약성 향상’이었다. 이러한 추세는 신축 주택을 원하는 소비자 대상 조사에서도 유사하게 나타났다. 주택의 단열 성능을 높이면 적은 에너지로도 쾌적하게 생활할 수 있으며, 단열 성능이 높은 창이나 건축자재를 사용하면 결로나 곰팡이 발생을 방지할 수 있다. 또한 주택 내 각 공간에서의 온도차가 줄어들어 급격한 온도 변화에 의한 고령자의 히트 쇼크를 예방할 수 있고, 광열비 절약 등의 효과도 있다.

이처럼 단열에 대한 수요가 높아진 배경에는 먼저 지구온난화로 인한 기후변화가 있다. 일본 기상청의 발표에 따르면, 도쿄도 기준 최근 30년간(1994년~2023년) 연간 평균 폭염일수(猛暑日, 최고 기온이 35도 이상인 날)는 계속해서 늘어나고 있으며, 2023년에는 연간 22일으로 최다 일수를 기록했다. 이러한 환경 속에서 주택 내 쾌적한 생활을 위해 주택 내 단열의 중요성 또한 대두되고 있다. 또한 2024년 7월 기준 과거 최고수준을 기록한 전기 요금에 따라 에너지 및 광열비 절약에 대한 의식이 높아진 상황 또한 영향이 있었을 것으로 보인다.

일본 부동산·주택 사이트인 스모(SUUMO) 리서치센터에 따르면, 단열 성능은 과거부터 계속 주목받았으나, 최근에는 ZEH, 초고성능 단열, 한 방만 단열 성능을 리모델링하는 시공 등 다양한 선택지가 등장하면서 더욱 관심을 받고 있다. 이는 단순히 사회 과제 해결을 위한 에너지 절약을 넘어서, 생활자의 건강과 삶의 질(QOL·Quality of Life) 향상에도 기여하는 수단으로 활약하고 있다. 한편, 일본의 기존 주택 중 에너지 절약 기준을 만족하는 단열 성능 등급 4 이상을 가진 주택은 약 13%에 불과하다. 아직 에너지 절약 기준을 충족하고 있는 주택은 많지 않지만, 이러한 주택에 대한 수요는 앞으로 계속 증가할 것으로 보인다.

배리어프리 리모델링

주택 내에는 계단이나 단차, 미끄러운 바닥 등 사고로 이어질 수 있는 위험이 다소 존재한다. 소비자청에 따르면, 고령자의 넘어짐과 미끄러짐 사고 발생 장소는 주택이 49%, 일반 도로가 23%, 민간 시설이 17% 등이다. 사고의 절반 가량이 주택 내에서 발생하고 있는 것이다. 하루 중 많은 시간을 보내는 주택 내에서 고령자 및 약자의 사고 발생 위험을 줄이기 위해서 필요한 것이 배리어프리 리모델링이다. 배리어프리 리모델링이란 모든 거주자가 불편함 없이 안전하게 지낼 수 있는 공간 조성을 목표로 하는 리모델링을 뜻하며 난간 설치, 단차 해소, 미끄럼 방지 바닥재로의 교체 등이 해당된다.

배리어프리 리모델링은 2024년도 기준으로 국가 보조금 제도는 없지만, 주택 에너지절약 2024 캠페인의 육아 에코홈 지원 사업을 통해 일부 지원이 가능하다. 또한, 각 지자체의 보조금 및 감세 제도도 이용할 수 있다. 일본 내 많은 시구정촌에서는 ‘배리어 프리 개수에 따른 감액 조치(バリアフリー改修に伴う減額措置)’를 시행하고 있다. 이는 지어진 지 10년 이상 경과한 주택(임대 주택 제외) 중에 만 65세 이상, 장기요양 등급 인정을 받은 사람, 장애인 등 3개 중 1개 이상의 조건을 만족하는 자가 거주하는 주택을 대상으로 한다. 이 제도는 배리어프리 개보수 공사에 대해 고정 자산세를 공사 완료 연도 다음 해부터 2년 동안 감액해준다. 해당 리모델링 공사에는 복도·출입구 확장, 계단 경사 완화, 욕실 및 화장실 개보수, 난간 설치, 단차 해소, 출입구 문 교체, 바닥 미끄러움 방지 등 8개 항목이 포함된다.

또한, 배리어프리 리모델링은 소정의 조건을 갖추면 개호보험(요양보험)을 통해 보조금을 받을 수 있다. 이 보험은 고령자나 장애인이 일상생활에서 필요한 돌봄과 지원을 받을 수 있도록 하는 제도로, 2000년에 도입되었다. 자택요양, 방문요양, 숙박·거주·시설요양 등 다양한 요양 서비스를 이용할 수 있다. 요양보험의 장기요양 등급 인정을 받은 사람이 자택에서 생활에 지장이 없도록 배리어프리 시설을 설치하는 경우, 신청자의 요양비용 부담 비율에 따라 공사 비용의 70~90%를 요양보험료로 지원받을 수 있다(원칙적으로 1주택 당 20만 엔). 후생노동성은 배리어프리 리모델링을 통해 매일의 생활에서 불안과 불편을 해소하고 요양에 대한 부담을 경감시키기 위해 이 사업을 진행하고 있다.

현재 일본은 심각한 고령화로 인해 요양 수요가 폭증하고 있으나, 요양 서비스를 제공할 인력이 크게 부족한 상황이다. 이러한 문제는 앞으로 더욱 심각해질 것으로 전망된다. 따라서 후생노동성은 배리어프리 리모델링을 통해 요양 수요 증가를 미리 예방하는 차원에서도 이 사업을 추진하고 있다. 이에 따라 배리어프리 리모델링은 초고령사회 및 요양 수요 폭증에 대응하기 위한 중요한 주택 리모델링 트렌드로 주목받고 있다.

시사점

이처럼 일본은 국가 차원에서 장기우량 주택화를 통한 재고 주택 시장 활성화를 목적으로 다양한 주택 리모델링 관련 제도와 정책을 시행 중이며, 매년 조금씩 달라지거나 새롭게 등장하는 주택 리모델링 관련 제도에 주목하면 그 트렌드를 알 수 있다. 에너지 성능, 배리어프리 기능 등 주택 자체의 기능을 높여 양질의 재고 주택 시장 유지에 초점을 맞춘 제도와 정책이 대다수다. 외벽 누수 공사, 흰개미 대책 등 거주 중인 주택의 기본적인 기능 유지 및 삶의 질 향상을 위해 꼭 필요한 공사에 대한 제도는 현재 마련돼 있지 않은 실정이다.

한국 또한 노후 건축물 증가 속도가 점차 빨라지고 있다. 국토교통부의 '2022년도 전국 건축물 현황'에 따르면 지어진 지 30년 이상 경과된 노후 건축물이 전체 건축물의 약 41%에 달했으며, 주거용 건축물 중에서는 약 50.5%가 노후 건축물인 것으로 확인되는 등 리모델링 혹은 재건축 대상이 되는 노후 건축물이 최근 빠르게 증가하고 있다. 이러한 상황 속에서 일본의 리모델링 관련 제도와 정책 및 트렌드 등에서 참고할 점이 많을 것으로 보인다.



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