[공유] (시청후기 및 요약) 집코노미 콘서트 2021 - "2022년 경제 및 부동산시장 전망", 홍춘욱 박사님

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(시청후기 및 요약) 집코노미 콘서트 2021 - "2022년 경제 및 부동산시장 전망", 홍춘욱 박사님

시청 후기 : 정부의 눈치를 보지 않고 정론 직설 하셨다. 유동성이 유지되며 미국 금리 인상못하고 팬데믹 이후 수출 회복까지 모두 좋아지는 상황에서 우리나라 집값을 떨어질 수 없는 상황을 정확하게 집고 있다. 정치적으로도 우리 내수 경기를 부양 시켜야 하는 숙제를 풀기 위해서는 차기 대통령은 역대급 주택 공급 말고는 해결 할 수 있는 방법이 없다는 것 왜? 고용 유발하는데 건설만큼 확실한 아이템이 또 어디 있겠는가? 더불어 중국 헝다 사태의 예를 들어 중국 자본 유출이 한국 자산 시장에 미칠 영향까지 시원하게 짚어 주셨다.

내년 실적이 좋아지면서 고용과 배당이 늘어나는 만큼 집값을 더 하락하기 어렵다. 아니 더 오를 것이다. 눈치빠른 사람은 건설 주에 집중하기도 한다. 하지만 더 오를 것은 부동산이다 이유는? 정책이 말도 안되기 때문이다. 계속 반복한다. 임대차 3법, 분양가 상한제, 이제는 전세자금 대출 중단 까지 이런 말도 안되는 억지 정책은 이솝 우화 햇님과 나그네의 일화처럼 나그네가 옷깃을 최대한 여미고 버티게 만드는 행위일 뿐이라고 말이다. 이 자리를 빌어 홍춘욱 박사님의 시원시원한 말씀에 감사드린다. 100% 공감하는 바이다.

우리 경자모 식구들은 본 후기 글을 2번정도 읽어보았으면 좋겠다.

- 선진국 경제는 좋고, 신흥국 경제는 망가지고 있다. 중국이 왜저러는지 이해를 할 수 있을 것이다. 08년은 선진국이 꺠지는 위기 였고 2020은 코로나 팬데믹은 신흥국이 깨지는 상황임. 비관론자의 마음은 이해 하나 그러나! 그 사람들은 경제를 잘 모르고 하는 사람들임. 자영업자와 새내기들 취업, 생계 어렵지만 현재는 유래업는호황이 나올 것이다라는 것이다.!!!

- 이유는 바로 백신 접종율 때문 코로나 바이러스가 미증유로 우리에게 엄청난 쇼크를 주고 있지만 작년에 비해서 올해는 사람들이 모이고 있다. 바로 백신 때문임. 돌파 감염이 있고 델타 바이러스 때매 두렵지만 작년의 생과 사를 고민하는 단계였다면 지금은 조금은 불편한 단계로 약해 졌다는 것임.

- 이렇게 경제가 좋아지고 있는 단계에서 당분간 미국의 금리 인상은 없을 것이다. 왜그런가? 위에 회색선이 갖고 있는게 최대 생산 능력임. 빨간 선은 실질 GDP 임 파란 막대기를 보면 08년 쇼크 이후 10년 걸려서 저 갭이 회복 되고 있음. 그래서 16년 말에나 금리 인상이 이뤄졌다. 이번의 경제 충격은 911 테러보다 강했기 때문에 경제 성장이 이뤄진다고 해도 금리 인상이 이뤄진 다고 해도 딱 1번 정도 밖에는 못할 것이다.

빠르게 회복 되고 있지만, 완전히 회복 됐다고 볼 수 없고 만회 하는 정도이기 때문에 금리 인상은 느릴 수 밖에 없다.

- 우리 경제는 미국보다 상태가 더 안 좋다. 그럼에도 불구하고 금리를 올릴 거다. 부동산을 막기 위해서 내수 경제가 망가지던 말던 미국보다 우리 경제 회복 속도가 더디던 말건 정부는 금리를 올릴 것이다. 이러니까 미국은 선진국이고 우리는 선진국 꼬래비일 뿐이다. 이 것은 정말 냉정히 인식 해야 한다. 누군가 금리 올려서 큰일 난 다고 하면 내후년이라고 말하면 된다.
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적어도 올해 내년에 금리인상은 잘해야 한번 그 그 가능성도 상당히 낮다

- 그럼 지금 우리 주가는 왜이런가? 3300 갔었던 주가가 왜이런가?
유가 때문이다 가격이 200% 상승했다. 왜냐면 작년 이맘때 유가가 마이너스 였다. 그럼 이것이 언제 까지 갈 것이냐? 모른다. 확실한건 내년 이맘 때 되면 유가 상승율은 0 이 될 것이다. 현재 물가 상승은 일시적으로 보인다. 때문에 연준에서 금리 인상을 하더라도 내년이다

- 본 장표가 핵심이다. 빨간선 (물가 상승율 - 에너지) , 파란선 (인건비 증가율 - 생산성 향상율) 파란선 흐름을 보면 세상일이 너무 무섭다. 생산성은 시간당 만들어내는 물건의 양이죠. 역자주. 20% 를 올려주는데 생산성이 20% 상승되면 체감 인간비는 0에 수렴한다. 때문에 임금을 올려주더라도 생산성이 유지가 되면 문제가 없다. 그런데 파란선을 보면 왜이렇게 추락하나? 실업은 넘처 흐르는데, 고용되어 있는 사람들을 굴리고 있는 상황임. 개발자를 뽑는건 하늘의 별따기임. 괜찮은 대학에 경영/경제 전공자들은 넘친다는 것. stem 인력이 필요하다 (전화기컴) 이정도의 전공을 가진 사람들은 일자리가 넘쳐 흐른다.

인턴들 보면 열심히 일한다. 선배들 중에 취직한 사람들이 없다 명문대 경제학과 출신 인턴이 말한다. sk삼성 공채 폐지해서 사람을 뽑지를 않는다

(결론) 경제는 인플레인데, 사람들의 실질 소득은 줄어 들고 있다

- 인플레가 온다온다 하는 사람들 보면 이상한 사람들이다. 원자재는 오를지 모르겠지만 실질 임금은 오르지 못하고 있다. 자영업 같은 경우는 정말 어렵다. 사람의 가치는 오르지 못하지만 자산의 가치는 오르지 못하는 시대가 온다 경제를 어떻게든 부양하기 위해서 저금리 기조를 유지 해야 한다. 제로금리에 만족하지 못하는 자금이 부동산이나 주식으로 유입 된다. 유동성이 과잉 되니 금리를 올리려고 하지만 한은인 이렇게 올린다고 해서 과연 은행으로 자금이 몰릴 것인가? 그렇지 않을 것같다.

- 선진국은 v자 회복중이다. 우리나라 ism 공급 관리자 지수 이것이 우리 나라 수출의 명운을 좌우한다. 이 지표가 3~6달 먼저 움직인다. 수출이 조금씩 늘어나면서 내년 상반기에 +10~20 씩 늘어날 것이다 .

수출 잘될 때 부동산 시장이 붕괴 된 적이 있습니까?

07년 12년 그래프를 보면 수출 증가율이 완만해 졌을때 그때나 부동산 시장이 빠졌을 뿐이다. 미국이 제로금리를 한다. 두번째 내년 상반기까지 한국의 수출이 문제 없을 것 같다! 현재 경제 지표로 이야기할 수 있는 것은 내년 상반기 까지 유동성도 좋고 수출도 좋다. 너무 긴 미래까진 모른다!!
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그리고 내수는 폭망이다. 수출은 +40 프로이나 내수는 - (마이너스) 에서 벌벌 기는중이다. 취업자수가 많이 회복되지만 가을로 넘어가면서 다시 추락할 것 같다. 7월부터 사회적 거리두기 4단계잖습니까
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내년 대통령이 되는 분이 쓸 정책이 과연 뭘까? 그건이미 정해져있다.

"내수경기 부양정책"

- 내수를 부양할 수 있는 정책이 뭔가, 공공근로를 올해 이미 많이 썼기 때문에 이제 남아 있는 것은?

- 두 선을 보면, 주택 가격만 상승하면 집을 때려 지었다. 파란선이 급격히 증가하면 그 후로 2년간 집값이 바로 빠집니다. 그런데 2016년부터 문제가 생깁니다. 집값은 올라가는데 주택 착공이 5년연속 - 20% 를 달성합니다. 이러니 내수가 좋을 수가 없다. 왜? 건설 부문 부터 고용효과가 많은 곳이 없다. 지난 5년여동안 계속 마이너스를 기록하다가 올해 들어서야 겨우 +에 접어 들었습니다. 지금 이제 +를 만들었다고 해서 주택시장에 유의한 결괄르 만들수 있겠는가? 누가 되던 내년 경제 정책은 정해져있다.

어떤 사람이 되던 내년 핵심 정책은 주택 공급 확대 정책이다 이것말곤 내수 경기를 올릴 수 있는 방법이 없다.

- 그러나 이 규제 정책 때문에 민간 건설 공급이 확대 될 수가 없다. 분양가 상한제 이게 남아 있는한 민간 공급은 있을 수가 없다. 이 분양가 상한제 때문에 착공이 이뤄질 수가 없다. 우리 경제를 지탱해온 주요 메커니즘이 사라졌다. 작년대비 올해 주택 착공이 20% 늘었죠? 그런데 건설주 주가는 왜 이모양인가? 힘들게 민간 택지를 개발하고 집을 지어봐야 상한이 걸려있고, 마진이 남지를 않는다. 재건축 재개발에 있어서도 굳이 지주들을 설득해서 집을 짓자고 할수도 없는 것이다. 경제를 좀먹고 있다.

- 또하나의 경제를 좀먹는 이유는 청약 가점제 이다. 투기 과열 지구 같은 경우엔 85 평방 미터 이하에 100% 가점제로 변경됨. 한마디로 집을 열심히 지어서 분양 해본들 로또가 터지는데 그 이득은 건설사가 아니라 원주민이 아니고 모든 개발 이익은 로또 당첨자가 가져가도록 설계를 해놨다. 이런 상황에서는 공급이 이뤄질 수가 없는 단계라는 것이다.

정말 주택 가격 상승율이 두렵다. 무섭다

- 역대 전세 가격이 상승하고 나서 집값이 오르지 않았던 적이 없다. 그런데 이 전세 가격의 상승율이 어디까지 가나? 아무리 못해도 내년 상반기 까진 간다. 왜그런가? 계약 갱신 청구권 아직 실행하지 못한 사람들이 있다 임대차 3법, 내년 7~8월까지 갱신 청구권을 쓰지 않은 사람들이 있다. 전체 7~80% 는 갱신 청구가 되고 나머지 2~30% 만 전세 시장에 물량으로 나오면? 폭발적인 전세 가격의 상승을 불러 올 것이다.

- 한국의 금리인상 어떠냐 묻는데 우리 정책 금리는 미국의 금리를 따라간다. 미국의 장기 금리가 올라야 우리나라 은행채 금융채 금리가 올라가고 이것이 부동산 금리 인상으로 이어진다. 실상 한국은행의 금리 인상은 별 영향을 미치지 않는다

3대 요인

1) 미국 금리 인상 저해 2) 수출 잘됨 3) 임대차 3법으로 공급 차질

- 정부가 전세 인상 한도를 5%로 하고, 전세 자금 대출을 막고 이런 정책을 쓰려고 하지만 이것은 복지 정책의 일환중하나로 선거 앞두고 이 정책을 계속 막을 수 없는 것이다. 이것은 뭐냐

역사상 역대급 버블이 생길 것이다. 내년 상반기엔 더 심해 질것이다.

- (빨간선을 보면) 역사상 주택 구입 부담지수는 역대급 최상을 찍고 있다. 부동산원의 지표를 사용한다. 9월 10월 현실화 통계를 보면 주택 구입 부담 지수가 200을 넘은 것으로 보인다 적정은 100% -역자주 전체 수입의 25% 만 집값 또는 이자 내는데 쓰고 있는 것이다. 200% 되면 소득의 50% 집값 또는 이자 네는대 쓰고 있는 것이다. 가령 100만원 벌면 25만원, 200만원벌면 50만원 쓰는 것인데. 이게 두배가 됐다는 것 (엄청나다) -

정부의 dsr 의 규제는 (총부체 상환비율) 커트라인은 30~40% 를 넘으면 대출 금지이다. 새로 집을 사고 싶다면 결국은 정부의 규제에 모두 걸리게 되는 것이다...
(살래야 살수가 없다)

- 우리나라 주택시장에서 자기 소득으로 집을 사는 것이 불가능해지는 것이다. 평균 적인 소득을 가진 가계가 집을 산다는 것이 불가능 해지는 것이다. 역사상 최대 버블로 가고 있다. 버블이란 - 현재의 소득 수준으로 집값을 유지하기 어려운 단계를 말한다. 내년은 저 빨간 선이 220 ~230 간다는 것이다. 소득 대비해서 더이상 유지하기 어려운 수준이라고 하더래도 그것이 붕괴된다고 할 수 는 없다. (역자 주, 이것이 집값이 비싸다는 것과 붕괴 된다는 것은 다른 뜻이라는 것이다) 팽창하는 풍선에 바늘을 대기 전엔 터지지 않는 다는 것임

- 주택 시장의 버블은 어쩔 때, 터지는가? 내년 대선, 지자체 선거있다 선거 앞두고 버블을 터트린다? 불가능하다. 외부 충격에 의한 붕괴 밖에는 없다. 세 가지 02~03년 사이 부동산 시장이 가장어려웠던 역사적으로 가장 어려웠떤 시절이다. 이때 무슨 일이 있었습니까? 카드 위기와 이라크 전쟁, 그때 사담 후세인이 사망하고 신용불량자 500만명이 양산 되던 시절이었다. 또하나는 12~13년 유럽 재정위기가 있었다. 스페인 / 포르투칼 / 이탈리아 / 아이슬란드 / 그리스 등등 브렉시트 하겠다고 했다. 국제 유가가 80% 폭락 하던 시절 이런 여러가지 일들 1) 전쟁 2)재정위기 의 충격이 발생 했을 때 한국 부동산 시장도 버티질 못했다.

다음이 언제인지 모른다. 이코노미스트가 이야기 할 수 있는 것은 없다. 이것을 예측하는 사람은 점쟁이다.

세줄 요약
1. 내년 상반기 까지 금리인상 없다. 대출 시장금리 급등할 일 없다. 주금공 30년짜리 대출 받아봐야 올라가봐야 제한적임
2. 내년 상반기 까지 우리나라 수출 엄청 잘된다. 고용/배당 좀 늘어날 것이고, 주가가 올라갈때 경제가 망가질일 없다.
3. 이런 상황 속에서 주택 구입 부담 지수 많이 올라갈 것같다. 주택 구입하는데 60% 를 부담하는 경우에는 정말 어려워 질 것이다. 물론 집값이 올라가는 동안은 버틸 수 있겠지만 부부한명이 직장을 잃으면 바로 경매로 넘어갈 것이다.

내년 상반기 까지 어떤 제약 요인은 보이지 않는다. 하반기에는 버블이 커지면서 외부 충격에 취약해질 것이다.
그러나 현재까지는 특별한 것이 보이지 않는다.

(Q&A) - 질의 응답 시간에 정말 뼈때리는 이야기를 하셨다 두번 읽자
1. 주담대 금리 오르는데 목돈 갖고 상환할지 달러나 금을 사야할지 ?
- 주담대가 오른다는 것은 결국 변동금리 (코픽스) 가 오른다는 것임. 주택 금융 공사 20~30년짜리 고정금리는 오를수가 없다. 만약 코픽스 연동 금리를 받은 사람이라면 대출을 상환 하겠다. 한국은행은 금리를 올릴 것이다. 빚을 내고 있는 상황에서 그렇게 까지 베팅 할 꺼리가 있을까? 이분 처럼 LTV를 낮춰둔 상황에서는 장기 저리 주담대로 갈아 탄다던가 하면 자금을 융통할 수 있기 때문에 .

2. 지금이라도 갭투자를 해서 사둬야 하는가? 나중에 상급지를 노려볼 기회를 만드까?
- 세금이 문제다. 양도세가 너무나 심하게 높다. 실거주 하지 않고 갭투자 해두면 차익 실현 할때 보면 복비, 등기비용 까지 고려해보면 집값이 얼마나 올라야 이득을 볼 수 있을 지 걱정이 된다. 부동산 가격의 시장의 상승세가 서울을 비롯한 핵심 지역에서 멀리 떨어진 지방으로 퍼져 나갈 때 확산 될 때는 상급지로 올라가는 것이 중요하다.
서울이 지금 제일 싸다. 왜그런가? 갭투자 때문이다. 전세 자금이 너무 오르니까 갭투자를 많이 하고있고. 인천 지역이 올해만 하더래도 20% 폭등했다. 주택 가격 지수가 20% 폭등 했따는 것은 호가 기준 이기 때문에 실거래가는 30~40% 올라갔다는 것이다. 못견디 겠으니 갭투자로 진입하는 것이다. 이결과 서울의 2급지와 수도권 상급지와의 갭이 많이 좁혀졌다. 이럴 때는 바로 상급지로 이동을 해야 겠다. 갭투자를 주변 지역으로 가는 것은 불황이 왔을 때 팔수가 없을 수 있다.

3. 헝다 사태 이후, 우리 경제와 우리 부동산 시장에 대한 영향은?
- 우리나라 부동산 시장입장에서 본다면 헝다 사태는 초대형 호재다. 이렇게 큰 호재가 있을 수 있나 싶다. 왜그런지블룸버그에서 헝다 그룹이 발행한 회사채 금리는 3~5% (놀라지 마십시오) 굉장히 시장에서 안정적인 채권이었다. 그런데 지난 10년간 근로자들 평균 임금은? 연 14% 올랐다. 도시지역에 근로자들의 소득이다. 대출금리 3%로 집을 지었다. 이러면 집을 지을 때마다 집이 싸보이는 효과가 있다. 주택 가격이 소득수준과 비슷하게 오른다고만 해도 헝다 그룹은 망할 수가 없다. 왜? 3%로 돈을 빌려서 14% 의 집값을 받았다. 그런데 망했따? 왜그런가 찍혔기 때문에, 마윈에 이어 헝다 그룹도 반부패 사정리스트에 들어왔다는 것임. 이 회사가 짓던 중인 150만채의 집이 있다. 이 미분양 150 만채를 담보를 갖고가서 파산 후 자산을 나눠가지면 떼부자가 된다. - 역자 주, 왜냐하면 자산 가치가 폭증 하고 있으니까, 3년전 신축 분양 받은 아파트가 입주 시점에선 싸보이는 거랑 같다-

- 이 회사가 잠깐 돈이 부족한 사이에 주변에서 이 회사에 돈을 빌려주지 않겠다고 하는 것이다. - 우리나라 국제상사 / 동명 목재 망할 때랑 같다. 이것은 바로 권력형 파산임. 이런 파산이 있었을 때 이 자산을 사려고 구름 같이 몰려 들 것이다. 만약 가정해보자 여러분이 중국에 부자다. 마윈과 헝다 그룹이 망해 나가는 거 보면서 재산을 정부의 통제를 받지 않는 곳으로 자본 유출이 이뤄질 것이다. 헝다 문제가 터지자 마자 규제를 건 곳이 어딘가? 바로 암호 화폐다. 암호 화폐에 왜 규제를 걸었는가? 암호 화폐를 통해서 자산을 빼돌릴 까봐.

당장은 중국이 흔들린다고 하지만 본질과 다른 걸 보면 안된다

- 중국인들은 어떻게든 자산을 지키고 싶어 할 것이고, 그러면 자녀들이 많이 유학을 간 곳에 집을 사두고 싶겠죠? 그러자마자 주상 복합에 어떤 외국인이 대출을 영끌해서 투자를 했다고 하죠. 도시의 경쟁력은 얼마나 이자산을 가지면 안정적인가? 외국인이 사서 살기 좋은 곳이가? 그런 면에서 봤을 때 한국, 이 한국에서 서울/부산/제주도 자산은 언제나 현금화가 가능한 시장이고 매력도가 더 높아질 것이다. 헝다 그룹 사태를 보면서 코엑스에 살고 있고 정부에 비판할 수 있는 나라에 살고 있는 것에 얼마나 감사 할 일인지.

헝다 그룹 사태는 우리나레에 역사적 기록에 남을 부동산 호재가 될 것이다.

3. 전세 대출 신규 계약에 제약이 걸리지 않을까? 그러면 어떻게 될까요?

- 전세 자금 대출에 규제가 걸리면 집값이 더 오르게 됩니다. 간단하다. (강변북로 - 방화대교 타고 행주산성까지 자전거를 타고 가다보면 창릉천을 지나간다) 창릉 택지가 어마어마한 택지이다. 그 넓은 곳에 3만8천호라는 것도 난센스 이중에서 대다수가 공공임대가 들어간다. 부동산 안정을 위해서는

전세를 안정 시키기 위해 규제를 강화한다? 이것은 정반대의 방법이다

현재는 전세를 공급해 주는 분들이 전세를 공급해주기 싫어진 것. 왜냐하면? 4년 동안 연장 해줘야줘 전세를 올리더라도 얼마 올리지도 못하죠, 또 정부에 다 기록이 남으니 세금 남고 남는 것도 없을 것같죠 여기 상황에서 신규 계약 마저 규제를 걸면 어디로 가겠습니까? 전세를 줄 이유가 없는 거죠 .

최근 들어서 월세 가격이 폭등하고 있다

1억에 3~40만원까지 부르는 단지들이 속출하고 있다. 어렇게 되면 집값을 잡기는 커녕 사람들이 조바심을 내고 폭등을 일으키는 것이다. 저 넓은 땅을 저밀도 개발 하는게 아니라 4~50층 짜리 주상복합을 서부선 GTX역에 들어오는 지역에다가 걸어서 15분 정도 걸어서 갈 수 있는 거리 반경 2키로 이내에다가 3~40 층 짜리 아파트를 몇백동 지으면 되는 거 아닙니까?

그런데 엄청난 문제, 3기신도시 건설 디자인이 어떻게 되냐 보면

역세 권 일대에 보면 너무 저밀도 개발을 하죠 공공임대를 넣겠다고 한다 3기 신도시의 모델이 판교다 판교 가보면 어떤가? 판교역 주변에 전부 휴먼시아죠 현대 백화점 에서 돌면 바로 휴먼 시아 이면도로 전부 2차선이죠 그래서 교통지옥이다. 왜그렇게 만드냐 하면 단지를 소규모로 편성하고 단지사이가 넓은 도로로 멀면 이웃사이가 거리감이 때문에 단지간에 떨어지면 안되고 도로는 전부 편도 1차선, 그래서 판교는 단독 주택 단지가 더 선호 되고 있다

이것이 우리나라 최고의 IT도시에 민낯이다.

저밀도 , 임대 위주의 공급이 계획 된 것이 이 시장이 오르는 현실이지 . 너무 많이 대출이 나가서 갭투자를 해서 집밧이 올라간다는 것은 너무 표면적인 방법이다. 창릉계양왕숙에 1~1300 짜리 주상 공급 3년안에 공급하겠다 로 해결하면 된다. 그런데 이게 해결이 안된다 왜? 저밀도 개발하니까, 직주 근접 해야 하는 역세권은 모두 공공임대다. 역 외곽에 일반 분양이 되고 있따

질문) 아니 왜 역주변이 아니라 역 외곽에 일반 분양을 합니까?
그사람들은 돈이 많으니까 자가용 몰고 다니면 된다
우리나라 도시 설계를 담당하는 신도시 디자이너 왈...(할말이 없다)

이것이 현재 도시디자인을 하는 사람들의 수준이다. 이런 상황에서 전세 급등이 잡힌다는 것은 시장 경제에 대해서 잘모른 다는 것이다. 우리 나라는 이런 이야기를 한다는 것이 굉장이 보람을 느낀다. 정책 당국자들이 이 집코노미 콘서트를 보고 조금이라도 입장을 좀 바꿔주셨으면 좋겠다.
끝.