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돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라 본문
- 서울 시내의 집은 모자란데 핵심 주거지의 우량 아파트에 살고싶어 하는 사람은 너무 많고, 앞으로 추가적인 개발도 어려워서 이러한 문제가 쉽게 해소되기는 어려워 보입니다. 매년 서울 집값이 오르는 것은 투기 때문도, 거품 때문도 아닙니다. 수요와 공급의 균형이 맞지 않은 상태에서 매년 사람들은 돈을 모아 자산을 축적하고, 이자율도 낮아 돈의 가치가 날로 떨어지니 부동산 가격이 오르지 않을 방법이 없는 것입니다.
- 지금 당장 가진 돈이 대출을 포함하여 4억원밖에 되지 않아 새 아파트를 살 수 없다면, 내 집 마련을 포기해야 할까요? 절대 그렇지 않습니다. 재력을 타고난 사람은 많지 않고, 한번에 100점짜리 집을 사는 것은 더욱 어렵습니다. 100점짜리는 아니어도, 거주하는 데 문제가 없는 적당한 집을 마련해서 부동산 시장의 거대한 사다리에 올라타는 것부터 시작해야 합니다.
1시간 정도 걸리는 출퇴근 시간은 감내할 만한 것입니다. 아이가 어리면 학군을 고려할 필요도 없습니다. 입주한 지 15년 된 집은 언뜻 너무 낡게 느껴지지만, 실제로는 밀레니엄 시대에 지은 집 입니다. 많은 경우에 20년 안쪽 된 집들은 도배를 새로 하고, 전등을 LED로 교체하는 것만으로도 완전히 다른 집이 됩니다.
- 절대 가입해서는 안 될 지역주택조합
통상적으로 조합원 1인당 1천만 원에서 3천만 원 내외의 비용이 업무대행비로 지불되는데, 이 돈은 조합원 가입과 동시에 지불되지만 일단 지불되면 돌려받을 방법이 없습니다.
일단 조합 자체의 비리 문제가 대표적인데, 상대적으로 견제가 느슨하고 일반인이 사정을 알기 어려운 조합의 상황을 악용하여 조합장과 감사 등이 조합 비용을 마음대로 유용하는 사례가 허다합니다.
비리 문제뿐 아니라, 지역주택조합사업 추진 과정에서 '사업성을 높이자'는 명분으로 시공사를 변경하는 사례도 자주 발생합니다.
최초에 약속된 개인별 부담금이 늘어나 추가 분담금으로 돌아오는 사례가 빈번하며, 결과적으로 2005년 이후 추진된 전국 지역주택조합 사업 155개 중 2015년까지 입주가 완료된 곳은 단 34개 사업장뿐입니다. 나머지 121개 사업장은 아직도 표류 중이거나, 완공이 하염없이 지연되고 있습니다.
- 지역주택 조합 사업 중 아래의 요건이 충족된다면 그래도 사업 성공의 가능성이 조금 더 높다
해당 부지가 나대지(부지 위에 건축물 등이 없는 상태)일 것.
토지매매계약이 기 체결되었거나 지주가 1~2명으로 권리 관계가 단순할 것.
지구단위계획이 확정되어 있는 지역에 편입되어 있을 것.
1차 조합원 모집이 이미 완료되고 2차 이상의 조합원을 모집하고 있을 것.
- 모델하우스를 구경할 때 꼭 체크해야 할 점
모델하우스에 비치된 가구는 실제 사용하는 가구에 비해 작은 편입니다. 예를 들어 침대는 슈퍼 싱글 사이즈, 책상은 60%사이즈, 식탁도 작습니다. 빌트인 냉장고가 비치돼 있다면 일반 양문형 냉장고 보다 20% 정도 작다는 점도 감안해야 합니다. 깊이가 15cm 이상 차이 납니다.
모델하우스의 환하고 밝은 조명도 한몫합니다.
공간 옵션도 확인해야 합니다. 벽체를 옵션으로 넣거나 뺄 수 있는 경우, 모델하우스에서는 거실과 접한 방 하나의 벽체를 빼서 보여주기도 합니다. 바닥에 원래 방의 경계를 표시해놓고요.
모델하우스에서 거실 크기를 제대로 가늠하기 위해서는, 거실 창문 쪽에서 주방을 바라봐야 합니다. 주방에서 거실을 바라보면 창문 때문에 어디까지가 거실인지 제대로 가늠하기 어렵지만, 반대로 거실 창문쪽에서 주방을 바라보면 실제 크기를 가늠할 수 있습니다.
천장 높이도 확인해야 합니다. 일반적으로, 모델하우스는 실제 아파트보다 천장을 높게 짓고, 실제 천장 높이가 어디인지 벽에 표시하는 경우가 많습니다. 같은 면적이라도 천장이 높으면 집이 넓게 느껴지는게 당연하기 때문에 이는 일종의 눈속임이라고 할 수 있습니다.
모델하우스를 방문했더라도 실제 아파트가 들어설 현장 답사는 필수입니다. 지하철역과의 거리나 지형, 동네 분위기 등은 직접 확인해야 합니다.
- 어차피 내 집 한 채는 있어야 합니다. 1가구 1주택은 투자가 아니라 생존의 문제입니다. 물가는 장기적으로 오를 수밖에 없고, 사람들은 계속해서 월급을 모으고 자산을 축적합니다. 서울 시내의 땅은 한정되어 있는데 이제 개발할 수있는 지역도 얼마 남지 않아서 주택 공급은 갈수록 그 규모가 줄 것이고, 핵심 요지의 아파트에 거주하기 위한 경쟁은 더욱 치열해질 것입니다. 지금이야 외국인의 부동산 소유가 제한된 수준에서 가능하기 때문에 이 정도 가격에 머물러 있지만, 만약 중국 자본이 본격적으로 한국 부동산을 사들이는 상황이 된다면 어떨까요? 20년 직장생활을 하고 은퇴할 때가 되었을 때 내 집 한 칸이 없이, 외국인에게 매달 월세를 내야 하는 상황이 온다면 대처할 방법이 있을까요?
집값 하락에 대한 막연한 기대는 접어야 합니다. 시장은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 냉정하며, 확고한 이유를 가지고 가격을 형성하고 있습니다. 집은 이미 현금을 모아서 살 수 있는 성격의 재화가 아닙니다. 집은 집을 팔아서 사는 것이라는 점을 기억해야 합니다. 부동산 시장에 있어서 정말 중요한 진짜 가격표는, 지역과 아파트 간의 상대적인 가격 차이에 숨어 있습니다.
- 아직 서울에 살 만한 아파트가 남아 있는 곳.
1. 신내(6호선, 경의중앙선) : 신내6단지아파트(2억 원대 중반~3억 원대 초반) / 10평대 2,000세대, 20평대 4,800세대, 30평대 1,800세대
2. 가양.등촌(9호선) : 가양강변3단지아파트(2억 원 후반~3억 원 중반) , 가양6단지아파트(3억 원~4억 원 중반)
10평대 4,800세대/20평대 4,900세대/30평대 3,900세대
가양 - 신논현역(24분 급행 기준). 가양 - 선정릉 - 선릉(31분, 급행)
가양 - 여의도 - 광화문(25분, 급행),
가양 - 당산 - 을지로 입구(29분, 급행)
지역 호재 : 마곡지구 개발, 원종홍대선 지하철 건설 계획
3. 신도림(2호선) : 신도림동아아파트(4.5억 원~6억 원), 신도림e편한세상(4억 원~6억 원 내외)
20평대 3,300세대/30평대 6,700세대/40평대 1,200세대
지역 호재 : 서부간선도로 지하화
신도림 - 선릉(29분), 신도림 - 강남 - 양재(31분)
신도림 - 종각(22분), 신도림 - 을지로입구(22분)
4. 구파발~독립문(3호선) : 무악청구2차아파트(3억 원 후반~4억 원 중반)
독립문극동아파트, 독립문삼호아파트(4억 원 후반~6억 원)
은평뉴타운(4억 원 중반~6억 원 초반)
북한산푸르지오아파트(5억 원 초반~6억 원 중반)
지역 호재 : 녹번.응암 1.2구역 재개발, 수도권 광역급행철도(GTX) 착공 계획. 신분당선 서북부 연장 노선 구축 계획
구파발 - 고속터미널 - 신논현(45분), 구파발 - 교대- 선릉(52분), 구파발 - 양재(44분)
구파발 - 종로3가 - 종각(28분), 구파발 - 종로3가 - 을지로입구(27분)
5. 길음.미아 : 길음 뉴타운8단지래미안(5억 원~6억 원 초반), 미아래미안트리베라(4억 원 초반~5억 원 초반)
[길음] 20평대 3,500세대/30평대 5,300세대/40평대 2,000세대
[미아] 20평대 3,300세대/30평대 5,400세대/40평대 1,700세대
지역 호재 : 우이신설선 개통(2017년 9월), 신축 아파트 입주 예정, 길음 미정비 상업지구 및 미아 재정비촉진지구 재개발
길음 - 왕십리 - 선릉(30분), 길음 - 충무로 - 양재(41분)
길음 - 동대문 - 종각(17분), 길음 - 동대문역사문화공원 - 을지로입구(16분)
6. 행당.금호.왕십리 : 행당한진타운아파트(4억 원 후반~6억 원 초반), 행당대림아파트(4억 원 후반~6억 원 초반)
[행당] 20평대 2,800세대/ 30평대 3,200세대/ 40평대 2,000세대
[응봉] 20평대 2,200세대/ 30평대 2,500세대/ 40평대 1,300세대
[금호] 20평대 1,200세대/ 30평대 1,100세대
행당 - 왕십리 - 선릉(17분), 행당 - 왕십리 - 도곡 - 양재(29분)
행당 - 광화문(12분), 행당 - 왕십리 - 을지로입구(14분)
7. 답십리 : 래미안크레시티(5억 원~6억 원 중반), 래미안위브아파트(5억 원 ~6억 원 중반)
20평형대 3,500세대 / 30평대 5,200세대 / 40평대 2,200세대
답십리 - 왕십리 - 선릉(36분), 청량리 - 왕십리 - 선릉(21분), 청량리 - 옥수 - 양재(31분)
답십리 - 광화문(17분), 청량리 - 종각(13분)
8. 마포~충정로 : 도화현대1차아파트(4억 원 중후반~5억 원 후반), 공덕래미안3차아파트(6억 원 후반~7억 원 후반), 마포래미안푸르지오(7억 원 초반~8억 원 후반)
[공덕동] 20평대 1,800세대/ 30평대 2,100세대
[신공덕동] 20평대 850세대/ 30평대 1,000세대
[도화동] 20평대 2,600세대/30평대 2,700세대
[용강동] 20평대 1,100세대/ 30평대 1,900세대/ 40평대 900세대
[광흥창] 20평대 1,450세대/ 30평대 4,400세대
[아현동] 20평대 3,600세대/ 30평대 3,800세대
지역 호재 : 신분당선 용산 연장(2022년 개통 목표), 북아현2구역.염리3구역 등 재개발사업
공덕 - 왕십리 - 선릉(38분), 공덕 - 약수 - 양재(38분)
공덕 - 광화문(7분), 아현 - 을지로입구(6분)
9. 당산 : 당산효성1차아파트(5억 원 중반~6억 원 중반), 래미안당산4차아파트(7억 원 중반~8억 원 중반)
20평대 1,200세대 / 30평대 2,600세대/ 40평대 이상 2,000세대
당산 - 신논현(17분, 급행 기준), 영등포구청 - 선릉(35분)
당산 - 을지로입구(16분), 영등포구청 - 광화문(19분)
10. 상도 : 상도더샵1차아파트 (5억 원 후반~7억 원 후반), 엠코타운센트럴파트아파트(6억 원 중반~7억 원 중반)
20평대 1,800세대/ 30평대 6,800세대/ 40펴대 2,100세대
지역 호재 : 흑석뉴타운 개발
상도 - 고속터미널 - 신논현(33분), 상도 - 강남구청 - 선릉(25분), 상도 - 고속터미널 - 양재(30분)
상도 - 총신대입구(이수) - 서울역(28분), 상도 - 대림 - 을지로입구(46분)
- 양도소득세 아끼는 노하우
1. 1가구 1주택 보유 요건을 충족할 때 전액 면제
1가구 1주택으로, 집을 구매한 지 2년이 지난 후 매도하면 양도차익에 따른 세금은 전액 감면된다.
2. 1가구 2주택으로서 특정 요건을 성립할 때 전액 면제
* 일시적 1가구 2주택 - A주택을 구입하고 1년이 지난 후에 B주택을 매수하고, 3년 이내에 A주택을 매도하면 A주택에 대한 양도소득세를 전액 감면받을 수 있다.
* 결혼을 해서 1가구 2주택이 된 경우 - 결혼한 날로부터 5년 이내에 둘 중 어떤 집이든 매도하면 마찬가지로 양도소득세는 면제이다.
3. 공동명의를 활용한 절세
단독명의로 집을 샀다면 35%의 높은 세율을 부담하지만, 공동명의로 취득했다면 각각 양도 차익 4,500만 원에 대한 세율인 15%만 부담(1억 5,000만 원 이하의 현재 2년 이상 보유 주택에 대한 양도소득세율)
4. 주택임대사업자 등록을 활용한 절세
당장 연간 임대료 상승 제한의 문제가 있으며 4~5년 동안은 해당 임대주택을 처분할 수 없다.
http://www.podbbang.com/ch/9258?e=22581268 발칙한 경제<서울 아파트 가격의 비밀>
