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'현재 부동산 시장 싸이클의 특이점' 신쌤의 유튜브 영상 내용 정리 @ 부동산 시장을 보는 법
부동산 강사님들의 선생님이신 신쌤. 명성은 익히 들어왔으며 부동산 시장을 오랫동안 봐오셔서 그런지 시...
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부동산 강사님들의 선생님이신 신쌤. 명성은 익히 들어왔으며 부동산 시장을 오랫동안 봐오셔서 그런지 시장의 흐름을 명쾌하게 잘 설명해주신다.
어제 올라온 수도권 부동산 시장의 싸이클에 관한 유튜브 영상을 보고 내용을 정리하며 큰 그림 그리는 노하우를 배워봤다.
이 포스팅에 내용은 신쌤의 유튜브 내용을 내가 이해하고 주관적으로 정리한 글이니 전체 내용이 신쌤의 의견은 아님을 알아주시길 바란다.
변수는 생각하지 말고 상수로만 시장을 보자
정치, 경제 등의 대외 변수는 컨트롤 할 수 없기에 이건 신경쓰지 않는 게 낫다는 말씀.
변수가 아닌 상수만 놓고 보면 되는데 딱 공급과 수요만 보면 된다고. 둘 중에서도 중요한 건 "공급"
수요는 가구수로 보면 되는데 연간 5% 내외로 밖에 변하지 않음. 거의 비슷하다고 보면 됨.
그러나 공급은 입주 물량이 연간 100% 이상 변동하기도 하므로 수요가 아니라 공급 위주로 보면 됨.
인허가 후 3~4년 뒤부터 실질 공급이 가능한 특성
전 국토부 장관님께서 하신 명언 중 하나가 빵이라면 밤새 만들겠다고. 그만큼 인허가 후부터 준공까지 최소 3년 소요.
따라서 당장 내일부터 인허가를 쏟아내더라도 실제 입주 물량이 공급되기까진 3년이 걸리고 여기에 +1년정도 더 공급이 유지되야 시장에선 공급이 충분하다 받아들여짐.
그러나 이번 정권들어 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 신규택지 공급 부재, 정비사업에 비우호적인 정책 등으로 인해 공급이 빠른 속도로 감소하고 있음.
결국 지금 공급이 충분하지 못하기에 몇 년째 사이클이 지속되며 가격이 오르고 있으며 공급을 해결하지 못하면 이건 지속될 가능성이 높음
수요는 '가구 수', 이를 변화시키는 건 '출생아 수'
수요는 보통 매년 5% 내외의 변화를 보이므로 시장에 미치는 영향이 크지 않음. 그러나 계단식으로 감소하는 출생아 수로 인해 시장에 수요의 영향을 미치는 시점들이 있음.
부동산에서 수요는 '가구 수'를 보면 되는데 결국 이 가구 수는 신생아들이 독립을 하는 25~30년 후에 영향을 받음.
통계청 출생아 수 자료를 바탕으로 보면 1982~1984년 시기에 한 층 감소했고, 2000년~2002년 시기에 한 층 감소했으며 2015년~18년에 한층 감소함.
이들이 출생 후 25~30년 사이에 독립을 한다고 가정했을 때 대략 평균 값인 28년 뒤로 계산하면 2000년~2002년 출생아들은 2028년~2030년 사이 감소를 일으킬 것.
여기서 현재 시점 기준 다음 가구 수 감소에 영향을 미칠 시기는 2028년 이후. 결혼을 늦게하는 트렌드에 따라 그보다 더 뒤일듯.
2021년 이후 시장의 방향성
서울은 17년 이후 인허가 물량이 줄어들고 있고, 경기는 15년 이후 줄고 있다.
이제서야 인허가 물량을 늘려도 실제 공급이 실현되기까지 최소 3년이 소요된다는 점을 감안하면 당장 3~4년 동안은 공급이 절대적으로 부족하다.
수요는 줄었나? 앞서 봤든 출생아수의 계단식 감소가 있었던 2000년~2003년 생들의 독립 시점은 빨라야 2028년.
요즘 평균 결혼 연령이 높아지고 있는 점을 감안하면 28년보다 더 뒤에 수요 감소가 이어질 거라 본다.
참고로 여기에 요즘 이슈화 되고 있는 외국 국적인 분들의 수요는 고려하지 않았다.
대폭 늘어나는 재건축 대기 수요
문제는 여기에 있다. 1970년대 후반부터 1980년대 중반, 그러니까 0기 신도시라고 볼 수 있는 목동, 상계동, 여의도 아파트들의 재건축 니즈는 고작 연간 10만 건에 조금 못 미쳤다.
보통 아파트의 수명을 40년으로 본다면 이 아파트들은 이주 수요 및 공급까지의 시차로 인해 정부에서 유동적으로 시기를 조절하여 30년 이후부터 재건축을 진행하기 시작하여 꽤 많은 단지들이 재건축을 통해 새 아파트로 거듭났다.
하지만 2028년에는 1988년 전후로 지어진 아파트들이 40년차가 되는데 그 숫자가 연 평균 40만호로 대폭 증가한다. 일산, 분당을 위시한 1기 신도시 물량들이 붙기 때문.
지금 반포 주공 4천 세대 조금 못 미치는 이주 수요로 서초 주변 전세가가 들썩였는데 4만도 아니고 40만이라면 이거 감당할 수 있을까?
1980년대 지어진 연 10만 이하 아파트 중 아직도 재건축 진도가 안 나가는 재고 물량(대표적으로 은마아파트)도 많은데 여기에 0기, 1기신도시 물량까지 재건축 대기로 뭉친다면 이주 수요를 감당할 수가 없을 것이다.
신규택지를 통한 공급을 확대한다면?
결국 빠르게 재건축 대기 수요인 오래된 아파트 재고를 소진해서 새 아파트로 공급하여 시장을 잡아야 하는데 잃어버린 지난 몇 년이 매우 뼈 아프다.
그럼 대안은 무엇일까? 슬프게도 아름다운 결말은 없고 시점만 다른 슬픈 결과를 맞이할 수 밖에 없는 형국으로 치닫고 있다.
무슨 말이냐면, 지금 정부에서 밀고 있는 3기 신도시. 공급을 늘리는덴 신규택지 지정을 통한 신도시 공급이 효과가 제일 좋았다.
그런데 미리 땅을 확보하고 팔아서 계획적으로 신도시를 공급했던 1,2기 신도시와 달리 3기 신도시는 아직 토지 확보도 못한 채 급하게 진행 중이며, 교통 계획도 미비하고 LH 비리까지 터져 신뢰마져 잃은 상태.
그런데 이걸 밀어붙이면 3기 신도시로 공급은 해결하여 일시적으로 집값을 잡을 수도 있지만 28년 이후 매년 40만 호 이상씩 증가하는 재건축 대기 물량들의 개발 압박은 더더욱 커질 것이다.
1가구에 평균 2.5명이라고 계산하면 단순 계산만으로 매년 유권자 100만 명(40만 가구 * 2.5)이 누적되는 꼴. 이 표를 의식하지 않을 수 없다.
3기 신도시를 개발하여 임시방편으로 집값을 누를 순 있겠지만(성공했다고 가정), 이 재건축 수요를 풀어주는 과정에서 엄청난 슈퍼사이클이 다시 도래할 확률이 높은 것.
즉, 3기 신도시를 통한 해결책은 잠깐 집값 잡았다가 집값 대폭발을 가져올 수도 있다. 압력이 강할수록 터지는 폭발력은 그에 비례하기 때문.
3기 신도시를 포기하고 재건축을 빠르게 추진한다면?
반대로 3기 신도시를 포기하고 지금부터라도 재건축을 빠르게 진행한다면 28년부터 쌓이기 시작할 연간 40만 호의 재건축 대기 수요가 줄 충격을 분산하여 완화할 수 있다.
하지만 지금 정권의 스탠스로는 불가능하다고 보여지고, 막상 빠르게 하려해도 이미 재건축 대상 아파트에 살고 있는 사람들이 이주할 수 있는 곳들이 없다. 왜냐하면 그동안 공급이 많이 줄었기 때문에 입주할 곳이 없다.
매매가와 전/월세 시세가 매우 많이 올랐고 민간 임대 시장도 임대차3법으로 얼어붙었기에 이동조차 쉽지 않다.
과거 정부는 이를 500% 용적률의 뉴스테이(중산층 주거안정을 위한 기업형 공공임대주택)을 통해 이주 수요를 받아줄 범퍼를 만들고자 했으나 이마저도 현 정권에서 최초 취지와 다르게 많이 변화되었다.
(참고 : 김현미 장관은 국토부 장관 내정자 시절 뉴스테이에 대해 공공성이 부족하다고 평가하고 제도를 개선하는 한편 사업계획도 다시 수립하겠다고 밝혔고, 18년 7월 7일 공공성을 강화하는 취지로 공공지원민간임대주택으로 명칭을 바꾸며 중산층이 아닌 청년, 신혼부부 등의 지원을 강화하는 소형 위주 임대로 바뀌었다.)
유령도시와 슬럼화의 양자 택일 시점인 2028년
당장 급한 불을 끄고자 3기 신도시를 할 경우 당장의 공급은 늘릴 수 있지만 이마저도 미지수다.
근데 공급이 잘 됐다고 가정하고 재건축을 손놓을 경우 0기, 1기 신도시는 40년이 넘은 주택들이 즐비하며 슬럼화가 되어간다.
그러다가 큰 충격을 감내하고 이 노후화된 아파트를 재건축하기 시작하면 정비사업이 진행될 수록 집값은 크게 오를 것이고, 수요 감소와 맞물려 3기 신도시는 유령도시가 될 가능성이 높다. 이게 바로 일본의 사례.
참고로 0기, 1기 신도시는 입지 측면에서 아주 좋은 입지에 계획적으로 만들어 진 곳이며, 이를 바탕으로 도시가 발전해왔기에 여길 버릴 순 없다. 시기의 문제지 여길 정비하여 다시 새로운 도시로 탈바꿈시켜야 하는 건 필수.
길었다, 정리해보겠음!
쓰다보니 너무 길어졌다. 연도 별 & 가격 방향성을 중심으로 정리해보겠음.
2021년~2025년 : 당장 내일부터 요이땅하고 인허가 물량 쏟아낸다고 치자. 실제 공급까지 빨라야 3년. 2021년 하반기니 2024년 하반기부터 입주 시작한다하면 2025년 쯤 공급이 늘었으니 집값이 안정화 될 것이고 이런 입주가 가능한 실질 공급은 2021~22년 인허가를 2년 누적으로 쏟아서 2025~26년 정도 입주가 쌓여야 효과가 있다. 그렇지 않으면 수요의 감소(=가구 수의 감소)가 없는 향후 3~4년 뒤의 집값 잡기는 쉽지 않다.
그런데 당장 내일이나 다음 달 부터 인허가를 쏟아내는 게 가능한가?
2025~2028년 : 3기 신도시를 실행하냐 재건축을 서두르냐의 양자택일 순간. 충격을 분산시키기 위해 기간을 늘려 당장 내년부터 재건축과 재개발을 패스트트랙으로 진행할 경우 몇 년은 힘들어도 길게보면 28년 이후 집값 급등을 어느정도 예방이 가능하다.
그러나 3기 신도시를 할 경우 급하게 한 만큼 타격이 클 것 같다. 공급한다고 신도시 만들었는데 흥행도 실패, 눈이 높아진 수요자들이 계속 서울과 수도권만 본다면? 3기 신도시의 주택 특성상 중산층이 아닌 서민을 위한 공공만 강조하여, 소유권이나 차익을 누릴 수 없다면? 3기 신도시 한다고 재원과 시간, 에너지를 다 쏟고 재건축은 재건축대로 늦어져 버려진 지난 시간보다 더 아까운 시간을 낭비할 수 있다.
근데 3기 신도시 성공했다 가정하자. 그럼 3기 신도시 공급으로 수요를 진정시켜 집값을 잡았으나 28년 이후 연간 평균 40만 호씩 쌓이는 40년차 노후 주택은 골칫거리, 이거 재건축 하는 순간 슈퍼사이클 진입.
0기, 1기 신도시 재건축 예정 아파트 한 채라도 갖고 싶다!!
p.s : 부동산 공부 넘 재밌다...ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ