[공유] 서울 미래 개발단상

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서론 - 서울은 어떻게 개발되는가 ?

서울 미래 개발단상에서는 대한민국의 수도 서울이 어떻게 개발되는지와, 가치있는 개발의 포인트, 그리고 개발포인트의 수혜를 받을 수 있는 사례(아파트 등)에 대해 이야기를 하고자 한다.

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a. 개발은 점과 섬으로 방향이 결정된다.

개발은 점과 선으로 방향이 결정된다. 입지상 좋은지점에 위치한 점과, 점과 점을 연결하는 선을 따라 개발의 방향이 결정된다.

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1) 점

점_바둑판(화점, 천원)

점이란 특정 거점의 개발을 의미한다. 가로 세로 19줄의 선이 그인 바둑판에서 361개의 교차점마다 집을 형성할 수 있지만, 거점에 해당되는 화점은 361개의 집 중 9개에 불과하다. 점이란 바둑판의 화점과 같이 특정 거점에서 이루어지는 개발형태라 볼 수 있다. 대표적으로 서울에서 화점에 해당되는 곳은 GBC 및 영동대로지하화가 이루어지는 삼성동, 주거단지, 산업.업무단지, 공원지구가 복합적으로 개발된 마곡동(마곡지구)등을 꼽을 수 있을 것이다.

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2) 선

선의 사례_지하철9호선 5악장 노선도(출처 https://m.blog.naver.com/okju0718/221576022451)

선이란 점과 점을 연결해주는 역할을 하는 것으로, 서울 내 주요 거점을 연결해주는 지하철이나 주요 도로와 같은 선형으로 이루어진 것을 의미한다. 교통망을 통해 점과 점의 연결성이 강화될 수 있다. 대표적으로 선에 해당되는 것은 위에 언급한 삼성동, 마곡 등을 연결하는 지하철9호선을 꼽을 수 있다.

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b. 나아질 지역&가망성 없는 지역

점과 선으로 표현할 수 있는 서울의 미래 개발방향을 본다면, 지금보다 나아질 지역, 그리고 서울 내에서도 가망성이 없는 지역으로 나눌 수 있다.

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1) 나아질지역

지금보다 나아질 지역은 "점"으로 표현한 핵심지 인근, 혹은 핵심지와 접근성이 강화되는 지역이다. 가장 큰 핵심지라 할 수 있는 삼성동 인근 지역이나, 현재는 직접 연결되어 있지 않지만, 연신내(GTX-A), 고덕(9호선)등처럼 추후 핵심지와 접근성이 강화될 수 있는 지역을 나아질 지역으로 볼 수 있다.

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2) 가망성 없는 지역

가망성 없는 지역은 핵심지와 연계성이 없고, 향후에도 개선되기 어려운 지역이다. 서울시 내에서도 이런 가망성이 없는 지역을 찾을 수 있는데, 대표적으로 현재 가격이 저렴하기에 큰 폭으로 가격이 상승한 비역세권의 아파트 밀집지역인 도봉구 쌍문동, 방학동 일대 혹은 재개발을 통해 많은 신축이 밀집될 것으로 보이지만, 핵심지와의 연계성이 부족하고 향후에도 연계성이 크게 증가하기 어려운 노원구 상계3,4동 일대 등을 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 가망성 없는 지역은 단순 입지와 현재 가격을 반영한 상대평가로 추정하였다. 위 글에서는 나아질 지역 위주로 이야기를 하겠다.

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서울 미래 개발단상

1. 서울미래개발의 점

2. 서울미래개발의 선

3. 결론

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1. 서울미래개발의 점

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a. 삼성동

삼성동(GBC, 영동대로지하화, 잠실MICE)

바둑판을 서울이라고 대입시켜놓고 본다면, 화점 중 천원에 해당되는 곳을 삼성동이라 할 수 있다. GBC개발과 영동대로 복합환승센터, 그리고 탄천 맞은편에 위치한 잠실MICE(종합운동장개발사업) 등 큰 호재들이 밀집되어 있으며, 위 호재들이 연계되어 더 큰 복합시너지 효과를 얻을 수 있다. 삼성동 일대는 가장 큰 핵심지로 기존 핵심지를 강화시켜주는 역할을 할 것이다.

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GBC기준 반경 2km 및 5km 영향지역

삼성동 개발의 영향을 받는 사례는 특정 아파트 하나를 꼽기 어려울 정도로 상당히 많다. 단순히 GBC에서 반경 2km, 반경 5km등을 기준으로 지도상에 원형으로 표시해 본다면, 가장 쉽게 삼성동 개발에 따른 수혜지역을 알 수 있을 것이다. 대부분 강남구 혹은 송파구 잠실동 일대, 그리고 추가적으로 서초구 및 송파구 신천동, 가락동 일대까지 삼성동 개발의 영향권 내 들어간다 볼 수 있다.

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b. 마곡 ​

마곡_(좌)마곡지구/(우)서울식물원

마곡은 원래 개발제한구역으로, 논으로 쓰이던 넓은 빈 땅을 주거지역(마곡엠벨리), 산업.업무단지, 공원지구 등으로 나누어 직주근접 및 공원까지 복합적으로 개발이 이루어진 서울 내 자족적 신도시의 역할을 하는 곳이다. LG사이언스벨리로 대표되는 마곡지구 내 많은 신규일자리와 이러한 일자리에 근무하는 사람들이 거주할 마곡엠벨리단지, 그리고 서울식물원과 같은 큰 공원지역이 함께 위치하고 있기 때문에, 점의 형태로 개발되는 개발지역이라 볼 수 있다.

마곡은 자체적인 개발 뿐 만 아니라, 9호선, 공항철도 등을 통해 여의도, 강남, 도심 등과의 연계성도 양호하기 때문에 점과 점이 교차하는 선의 발달도 잘 되어 있는 개발포인트라 할 수 있다.

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방화뉴타운_방화5단지

마곡개발의 영향을 기대하면서, 현 시점의 가격이 상대적으로 저렴한 편으로 투자를 하기 좋은 지역은 방화뉴타운, 방화도시개발단지(방화5단지 등), 그리고 마곡지구의 엠벨리 인근에 위치한 기축아파트 중 가격이 저렴한 아파트들이다. 이와 같은 곳들은 아직 마곡의 개발호재를 완전히 반영하지 못해 추후 더 가격이 상승할 만한 여지가 있고, 마곡지구 내 주거지역(마곡엠벨리)의 가격상승에 따라 연쇄적으로 가격상승이 이루어질 수 있는 곳들이다.

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c. 양재

양재R&D센터 등

양재는 경부고속도로 양재IC 주변지역을 의미한다. 이 지역에는 LG전자, 삼성전자, LG화학 연구소 및 현대기아차본사 등이 위치하고 있고, 이와 연계된 중소규모 연구소들도 같이 밀집이 되어 있다. 양재는 경부고속도로를 따라 밖으로 나가거나, 밖에서 서울로 들어오기 좋은 곳에 위치하고 있어, 양곡도매시장 등 유통시설들이 위치하고 있었으나, 이러한 유통시설들을 이전하고 해당 부지에 R&D캠퍼스 등 연구인력들이 추가적으로 유입될 수 있는 건축물이 지어짐에 따라 더 많은 일자리의 증가가 예상되는 곳이다.

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대표사례-우면대림

​양재 인근의 영향을 받는 사례로는 양재역 인근에 위치한 양재우성아파트 및 서초구 우면동 일대의 우면1지구(우면한라, 코오롱, 우면파라곤, 우면대림 등)와 우면2지구(서초 네이처힐)를 꼽을 수 있다. 이 중 우면대림은 행정구역상 서초구에 위치하고 있으면서, 47평 단일형평으로 이루어진 용적률 225%의 아파트이기 때문에, 추후 재건축 등을 기대할 수 있는 아파트이지만 20년 9월~10월까지는 매매가 15억 전후로 상당히 저렴한 가격을 보였던 곳이다.

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d. 서울시주도형 거점개발(ex)도서관)

서울대표도서관 및 권역별 시립도서관

서울시주도형 거점개발이란 서울대표도서관 및 권역별 시립도서관 등을 의미한다. 도서관이랑 면학분위기를 통한 교육환경조성에 긍정적 역할을 하면서, 인근의 유해시설이 있는 경우 유해시설을 정화시켜줄 수 있는 역할을 한다. 하지만 모든 권역별 시립도서관 인근지역이 가치가 있는 지역은 아니다. 도서관은 기본적으로 좋은 곳을 더 강화시켜주는 역할을 하는 보조수단이기 때문에, 대표도서관 및 시립도서관이 위치한 지역들 중 위례택지지구 정도만이 유의미한 서울 미래개발의 점으로 볼 수 있을 것이다.

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대표사례-래미안크레시티

​도서관과 관련한 개발호재의 영향을 받을 수 있는 지역으로는 서울대표도서관이 위치하는 동대문구 전농동의 래미안크레시티 등 인근지역과, 서울시립도서관이 위치하는 위례택지지구 내 위례24단지, 22단지 등의 아파트 등을 꼽을 수 있다.

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2. 서울미래개발의 선

서울미래개발의 선은 점에 해당하는 핵심지와 핵심지를 연결시켜주는 선형의 교통망을 의미한다. 현재 교통망으로는 2호선, 3호선, 9호선, 올림픽대로 등을 대표적인 선으로 꼽을 수 있지만, 본 내용에서는 미래에 새로 형성될 선(교통망)에 대해 알아보도록 하겠다. 교통망의 경우 예타통과~실시협약 등의 교통망의 구체화가 이루어지는 단계이거나 혹은 정부재정사업 형태, 혹은 착공이 되거나 완공이 가시화가 된 것이 의미가 있다. 상상속의 노선은 배격하도록 하자

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a. GTX-A(착공)

GTX노선도

GTX-A는 착공을 하고 공사를 진행하고 있는 노선으로, 서울 외곽 및 수도권지역에서 삼성역으로 상대적접근성을 크게 강화시켜주는 역할을 한다. GTX-A는 동탄에서 삼성역까지의 구간은 100% 완성될 수 있을 것으로 보이지만, 삼성역에서 서북쪽으로의 구간은 확실한 완공시기를 예단하기는 어려울 것으로 보인다. 다만 현실화가 될 경우 서북권에 미치는 파급효과는 클 것이다.

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대표사례-갈현1구역

GTX-A에 따라 좋아질 수 있는 대표적인 지역은 연신내역 인근에 위치한 갈현1구역으로 대표되는 개발지역이다. 갈현1구역의 경우 입주시점과 GTX-A의 연신내역 완공시점이 얼추 비슷할 것으로 보이며, 단순히 GTX라는 기대감으로 인해 물리적거리가 훨씬 먼 일산 킨텍스 일대의 34평 아파트도 15억 이상의 실거래가를 보인 모습을 볼 때, 같은 GTX호재의 영향을 받으면서, 물리적거리가 가깝고 대단지의 아파트로 개발되는 갈현1구역의 가치는 얼마나 될 수 있을 지 쉽게 상상할 수 있을 것이다.

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- GTX-B,C는 착공시기의 예단이 어려워 제외하였음

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b. 위례신사선(실시협약중)

위례신사선

위례신사선은 현재 실시협약을 진행중인 노선으로 위례에서 송파구 문정동, 강남구 대치동 및 삼성동으로 이어지는 강남의 동쪽 핵심축을 관통하는 노선이다. 강남 핵심지를 관통하여 영동대로 지하로 바로 연결됨에 따라 위례신사선이 지나가는 지역들의 경우 개통시 큰 영향을 받을 것으로 보인다.

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대표사례-송파위례꿈의그린

​ 위례신사선에 따라 좋아질 수 있는 대표적인 지역은 3호선 신사역(추후 신분당선, 위례신사선 추가개통예정)인근에 위치한 논현신동아파밀리에 아파트나 대단지 아파트이면서, 아파트단지 인근에 신설역이 생기는 가락동의 헬리오시티, 위례신도시 내 위례중앙역 인근에 위치한 위례24단지(송파위례꿈의그린)을 꼽을 수 있다.

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c. 서부선(우선협상대상자선정)

경전철 서부선

서부선은 예타통과 후 우선협상대상자를 선정한 경전철노선으로, 현재 서울 내 교통소외지역이라 할 수 있는 새절역 일대(은평구 신사동), 가재울뉴타운, 관악구 봉천동의 여의도 접근성을 강화시켜 줄 수 있는 노선이다. 그리고 신촌, 노량진, 서울대입구 등의 역을 따라 환승하여 도심 및 강남으로 가깝게 접근할 수 있게 된다.

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대표사례-봉천412구역

서부선에 따라 좋아질 수 있는 대표적인 지역은, 구암초등학교 및 은천삼거리 인근에 위치한 관악구 봉천동과 새절역 인근에 위치한 은평구 신사동 일대이다. 이 지역들은 지하철접근성이 불편하거나 직접 업무지구를 관통하는 지하철이 부재하였던 곳으로서, 서부선의 개통은 가뭄에 단비와 같은 역할을 할 것이다. 위 지역들에서 신축아파트로 서부선의 공사 및 완공을 바라볼 수 있는 봉천동의 봉천4-1-2구역 등 재개발구역들이나, 신사동의 신사1구역과 인근 아파트(신사신성 등)들을 대표적인 수혜지역으로 꼽을 수 있다.

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d. 한강

한강-노들섬

한강이란 서울의 남쪽과 북쪽을 가르는 선으로, 경계를 가르는 선의 역할을 하지만, 인근 지역에 위치한 아파트들의 조망권에 따라 평균 10%이상의 아파트가격을 상승시켜줄 수 있는 역할을 하고 있다. 한강 가운데 위치한 자연섬 중 하나인 노들섬의 경우 오페라하우스를 지을 계획에서 복합문화공간으로 지어지는 것으로 설계가 변화되어 개발이 이루어졌는데, 한강 가운데 위치한 위치상 호재를 살려 제대로 개발하지 못한 아쉬움은 있지만, 본래 위치가 좋기 때문에 추후 추가적인 개발을 할 수 있을 것으로 기대된다.

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대표사례-래미안트윈파크

한강이라는 선의 영향을 받는 지역들은 한강조망이 잘 나오는 서울 내 핵심입지의 대표적인 아파트들이 모두 이에 속할 것이다. 하지만 위 글에서는 한강이라는 선의 영향을 받는 대표적인 사례로, 노들섬을 중심으로 한 동작구 본동과 노량진동, 흑석동 일대를 선정하였다. 특히 동작구 본동에 위치한 래미안 트윈파크의 경우 한강조망 및 9호선을 통한 강남, 여의도 접근성이 좋은 아파트이다.

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e. 경부고속도로

덮개공원 사례(좌)분당/(우)동탄

경부고속도로는 한남대교 건너편 한남IC에서 출발하여, 부산까지 이어지는 우리나라 제1의 도시와 제2의 도시를 연결하는 가장 핵심적인 교통망이다. 경부고속도로가 지어진 후 특히 강남개발에 따른 서울 지역 및 경기도에서 서울로의 접근성이 좋은 곳들은 인근 지역이 대규모 주거지역으로 개발되어 경부고속도로가 양 쪽 주거지를 차단하는 역할을 하게 되었다. 그래서 분당 및 동탄에서는 덮개공원의 형태로 경부고속도로 위를 공원 등으로 조성하여, 고속도로 양 쪽 지역의 통행이 활발하게 이루어지게 할 예정이다. 현재 분당과 동탄의 경우 덮개공원이 일부 완성되었거나 공사를 진행하고 있다.

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경부고속도로 지하화(한남-양재 구간)

이와같이 경부고속도로 양 측의 연결성을 강화시켜주는 사업의 수요가 높아짐에 따라, 서울 내 경부고속도로 구간인 한남IC에서 양재IC까지의 구간은 지하화계획을 계속 검토하고 있다. 경부고속도로 지하화의 경우 최근 다시 용역을 발주하였으며, 이전에 경과과정을 보았을 때, 실제 발현까지 많은 시간이 걸릴 것으로 보이나 이에 따른 파급효과는 절대적일 것이다. 서초구 잠원동, 반포동, 서초동, 양재동 등에 위치한 경부고속도로 인근 아파트들이 가장 큰 수혜대상이 될 것이다.

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3. 결론

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a. 점과 선을 이으면 면이다.

면의 사례_강남

위에서 이야기 한 서울 내 점과 선을 이으면, 하나의 큰 면이 된다. 면이란 지역 전체가 핵심지역이 된다는 것을 의미하며, 면의 대표적인 사례로는 강남(강남구, 서초구 주요지역 일대)을 꼽을 수 있다. 현재 면은 아니지만 추후 면이 될 수 있는 지역들이 어느 곳이 있을 지 생각해 보는 것 도 좋을 것 같다. 면으로 보면, 점과 선으로 보는 것 이상으로 더 많은 것을 볼 수 있다.

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b. 점과 선에 해당되는 부동산을 구입하자

점과 선에 해당되는 부동산을 구입하도록 하자. 현재 부동산 시장은 특히 서울의 경우 신축공급이 없기 때문에, 아무것이나 사도 다 오른다는 생각에서 정말 아무것이나 세금 등에 대한 생각없이 부동산을 구입하는 사람들이 많아지고 있다. 그래도 부동산을 구입할 때에는 서울 내에서도 점과 선이 될 수 있는 곳은 어디인지를 생각하고 구입하도록 하자. 아무것이나 사도 자산가치의 상승에 따라 가격이 상승할 수 는 있지만, 추후 상승분의 상당액을 세금등으로 내고 팔아야 되는 경우가 생길 수 있다.(양도세 중과세인 경우 높은 차액에 따른 세율증가, 중과세가 풀리면 가격조정에 따른 차액감소) 미래에도 핵심지역으로 남을 수 있는 점과, 이러한 점을 연결할 수 있는 선에 해당되는 부동산을 구입한다면, 매도에 쫒기는 걱정은 하지 않을 것이다.

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c. 못사면, 인근에 있는 아무것이라도 사자!! 개집도 필요할 때는 약이 된다

점과 선에 해당되는 부동산을 구입하지 못한다면, 인근에 위치한 아무것이라도 사자 !! 위에서 전술하였다시피, 지금은 신축공급부족 및 심리에 따른 부동산의 가격이 상승하고 있는 시점이다. 삼성동을 구입하지 못한다면, 한강너머에 위치한 자양동이라도 구입하고, 마곡을 구입하지 못한다면, 인근에 위치한 방화동, 가양동, 등촌동 일대의 저렴한 아파트라도 구입하자. 그리고 전농동의 신축아파트 구입이 어렵다면, 신답극동 등 리모델링이 되는 아파트를 노리거나 인근 저렴한 아파트라도 구입하자, 위례신도시의 구입이 어렵다면, 위례삼동선으로 위례와 연결되는 구성남의 아파트라도 구입하자!! 개집도 필요할 때는 약이 된다는 이야기가 있다. 좋은 위치를 바라고 탐하는 마음가짐은 좋지만, 현재 자금상황에 맞추어 좋은 위치 인근에 위치하여 곁불이라도 쬘 수 있는 곳이라도 구입하는 행동을 취해야 한다.

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d. 물리적 거리도 중요하다

점과 선을 다른 방식으로 표현한다면, 점을 따라 투자하는 것은 절대적거리(물리적거리)를 따라 투자하는 것이고, 선을 따라 투자하는 것은 GTX 등 교통망에 따른 상대적거리(시간거리)에 따라 투자를 하는 것이다. 투자를 함에 있어서, 점과 선을 따른 투자가 상충된다면, 가능하면 점에 대한 절대적 거리를 먼저 생각하도록 하자!! 물리적거리가 가까우면, 직접 눈으로 볼 수 있고,(GBC가 지어질 경우 자양동에서 GBC는 보이지만, 동탄에서 GBC는 보이지 않는다) 이동을 할 때 좀 더 많은 교통수단의 선택권을 가지고 있다.(자양동에서 GBC로 갈 때에는 지하철, 버스, 택시 등 선택권이 다양하지만, GTX-A 개통 이후 동탄의 경우 GBC로 가기 위해서는 GTX-A만 타야 한다.)

최근 신천동에 위치한 파크리오 16평(원룸형)이 10억 이상에 실거래가 이루어진 사례가 있는데, 이러한 점을 보면 시간거리보다는 물리적거리를 사람들이 더 중시한다는 것을 알 수 있다.

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물리적거리

불확실한 선에 함몰되지 말자!! 안양시&의왕시 인덕원, 양주시 옥정신도시와 같이 아직 개통이 가시화되지 않은 불확실한 선(GTX-C)에 함몰된 투자를 하지 말자 !! 가격이 저렴하다면 선택권이 될 수 있지만, 두 곳 모두 이미 저렴한 가격의 선을 한참 뛰어넘었다. 옥정신도시 신축아파트의 호가면(7억이상) 좀 더 많은 선택권(용인, 경기도 광주 등)을 가질 수 있고, 인덕원 인근 신축아파트의 호가(18억)면, 위례중앙역 인근 송파위례꿈의그린 34평(17억)이나, 1억전후의 돈을 보태 잠실동의 트리지움이나 레이크팰리스 24평을 구입할 수 있다. 불확실한 선에 함몰된 투자를 한다면, 아파트와 함께 늙어가는 자신의 모습을 볼 수 있을 것이다.

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위 글의 원문은 아래 블로그를 통해 볼 수 도 있습니다.

https://m.blog.naver.com/jmd0104/222469513543

서울 미래 개발단상

[출처] 서울 미래 개발단상 (부동산 스터디') | 작성자 까 르