[공유] 금리와 변곡점

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금리와 변곡점

-8월 11일 페이스북 공개글-

오늘도 여느때처럼 이런저런 유튜브를 보고 있는데,
부동산은 연합인포맥스에서 나오는 분들이 제일 나은듯 하다.

저번 밤에 한것도 괜찮더니 오늘 이효석팀장님이 진행한 부분도 괜찮네.
조금 아쉬운면도 있긴 한데... 뭐 그건 그렇고
금융과 부동산을 접근할때 가장 큰 차이는, 부동산은 정답이 있다고 생각하고 접근해야 한다.
정답을 찾기 어려운 금융과는 좀 다르다.
훨씬 변수가 적어서
우리는 해답을 찾아낼 것입니다. 언제나 그랬듯이... 라는 태도로 접근해야 한다.

부동산에서 금리의 영향을 찾아볼때, 많은 분들이 과거 금리인상 시기를 살펴보시는데,
맞다, 이건 아주 바람직한 자세이다.
다만 틀린건 과거의 데이타를 너무 단편적으로 일대일로 대응을 한다는 것이다.

과거에 금리인상기에도 부동산이 올랐어요, 그러니 금리는 부동산에 큰 영향을 못 줘요.
이런식은 메뚜기에서 다리를 떼어냈더니 뛰어 라고 소리쳐도 뛰지를 않아요,
메뚜기는 다리에 귀가 있어요.
라는 분석과 별로 다를게 없다.

생각만 하면 위험하고 책만 보면 고루해진다라는 공자님 말씀처럼 데이타만 보면 고루해진다.
데이타를 보고 생각을 함께 해서 의미를 찾아야 한다.

부동산의 수요는 단 두가지 뿐이다.
(미안하다....이 말을 이 달에만 열번쯤 하는듯하다)
시세차익형 수요와 임대수익형 수요.

금리가 올라도 수익률 아래서 밑돌때는
전월세보다 매매가 유리해진다.
부동산은 닫힌계이기에
매매와 전월세중 어느 하나는 반드시 선택을 해야 하는데,
이때 선택은 매매가 된다.

생각해보시면 어려울것 하나도 없는 당연한 말이다.
금리 인상을 한다해도
수익률이 금리보다 높은 상태면 임대수익형 매수는 지속된다, 라는
좀 복잡해 보이는 말은
위의 당연한 말을 한문장으로 적은 것 뿐이다.

그럼 금리가 임대수익률보다 올라가면 가격이 하락하는가?
아니, 그런식으로 접근하면 안된다.
왜 자꾸 가격을 신경을 쓰는가?
가격은 종속변수이고 결과일 뿐이다.
원인을 봐야지 자꾸 돈에 눈이 멀어서 결과만 보고 있으면
그 진행과정이 보이지 않는다.
그럼 금리가 올라도 부동산은 올랐어요, 라는 식의 수준이하 답변이 나올수 밖에 없는것이다.
이게 다 돈 때문이다.
돈은 쫓아오는 거지 쫓아 다니는 것이 아니다.

금리가 임대수익률보다 올라가면,
당연하게 임대수익형 매수가 사라지겠지.

논리의 전개는 너무 당연한 것들을 돌다리도 두르려가는 마음으로 한걸음씩 쌓아올려서 거인을 만들고
그 거인의 어꺠위에서 보는것이다.

그럼 금리가 임대수익률보다 올라가서
임대수익형 매수가 사라지면 어찌될까?

부동산의 수요는 단 두가지
시세차익형 수요와 임대수익형 수요뿐이다.
(미안하다....이 말을 이달에만 열한번쯤 한듯하다)

부동산의 모든 수요는 단 두가지인데
임대수익형 수요를 빼게 되니
부동산에는 시세차익형 수요만 남게 된다.

정답은 금리가 수익률보다 올라가게 되면
시장에는 시세차익형 수요만 남게 된다. 가 정답이다.
이건 그냥 말 그대로 사실이다.
(그리고 여기서부터 진행해 나가는 것은
사실이 아니라서 어렵다. )

수익률을 넘어선 상태로 금리인상이 진행된다고
부동산의 수요가 사라지는 것이 아니다.
부동산에는 시세차익형 수요가 남게 된다.

자 그럼 시장에 어떤 영향이 있을까?

우선 금리인상으로 비용이 증가해서
시세차익형 수요가 시세차익을 기대할수 없게 되면
그때는 시세차익형 수요도 사라지게 된다.
그때가 바로 하나의 상승 싸이클이 끝나는 시점이다.

이 지점 전까지는 금리가 인상되어도
시세차익형 수요로 인한 상승이 발생하기에
금리인상이 부동산시장에 영향을 미치지 않는것처럼 보인다.

하지만 어느 순간 비용의 증가로 인해
시세차익의 기대가 상쇄되고 사라지게 되면
그 순간 시세차익형 수요마져 사라지면서 이 지점이 하락시작인데,
이 임계점을 찾으려는 노력을
나는 근 10년째 하고 있는 중이다.
그런데 솔직히 잘 모르겠다.

과거의 데이타를 보면
수도권에서 이 지점은 비용이 수익률의 두배가 살짝 넘는 지점에서 나왔다.
[대출금리 = 임대수익률*2] 이라는 지점
즉 임대수익률만큼 매년 비용이 마이너스가 나오는 시점에서
시세차익형 매수가 사라졌는데,
반면에 지방은 이 지점이 더 높다.

나는 시세차익에 대한 기대감이 큰 지역은
더 많은 비용이 발생하더라도
시세차익형 수요가 더 오래 지속된다는 의미라고 받아들인다.

문제는 이 두배라는 수치인데,
이 수치를 지금의 시점에 그대로 적용하는 것은
위의 금리가 올라도 부동산은 올랐어요, 라고 말하는 것과 똑같은 오류를 범할 가능성이 크다.

그럼 뭘까?

두배는 불가능하다.
저금리 시대를 감안해서 대출금리의 상한선을 5프로 정도로 정한다면
전세가율이 50프로수준으로 하락해야 한다는 것인데
과거와 달리 전세자금대출이 새롭게 들어와 있는 시점에서
이 정도의 전세가율은 불가능에 가깝거나 너무 긴 시간과 너무 높은 상승을 필요로 한다.
가능하다해도 너무 먼 미래의 이야기여서 고려할 필요가 없다는 뜻이다.

(여기서 웃긴건 내가 이걸 알아낸적이 있다는 것이다, 그래 바로 이거였어라고 생각해냈는데...좀 복잡한 개념이라서 그 다음날 아침에 일어나니 잊어먹었다. 역시 메모를 해야 한다)

금리인상으로 인해 매년 비용이 마이너스가 누적될떄, 그 마이너스가 어느 수준이 되면 시세차익에 대한 기대감을 상쇄하고 시세차익형 매수를 멈추게 만들까?

내가 지금껏 부동산에서 알아내지 못한, 딱 하나의 질문이다.
이 부분이 바로 유동성장의 마지막이자 하락장의 시작을 만들어내는 지점인데,
사실 위의 질문을 질문의 형태로 만들어 내는데에만 몇년이 걸렸다.
이것만 알아내면 은퇴할거라고 밴드에도 말을 해뒀는데, 이걸 몰라서 은퇴를 못하고 있다.

하여간...
금리인상은
금리가 수익률을 넘어서는 순간 임대수익형 매수를 소멸시키고
시세차익형 매수만 남기기에,
시세차익에 대한 기대가 적은 지역은
금리인상으로 금리가 수익률을 넘는 순간 가격 상승을 기대하기가 어려워진다.

그리고 남은 시세차익형 매수는
지속된 금리인상으로 비용이 수익을 뛰어넘어서
매년 비용이 마이너스로 누적이 되고
이 비용의 누적이 가격상승에 대한 기대감을 뛰어넘는 순간
유동성장이 끝나고 하락장이 시작된다.

즉 금리는 시장에 영향을 미치는데,
시세차익에 대한 기대가 다르기에 지역마다 다른 영향을 주고
또한 기대수익을 비용이 뛰어넘는 순간까지는
금리인상에도 가격상승이 나오고
그 후에는 금리인상이 가격 하락을 만들어 낸다.

정리하자면 이렇다.

아.. 하나만 더
금리가 인상되면 절대가격이 중요해진다.
절대가격이 클수록 대출금액이 커지기에 그렇다.
그래서 금리인상기에는 절대금액이 적고 기대수익이 큰 매물로 수요가 몰리게 된다.
이게 무엇인지는... 오래전에 이번 상승장의 끝에 무엇이 있다고 써둔적이 있으니 알고들 계실것이다.
이러한 흐름이 '묻지마투자' 같아서
마음에 들지 않는 분도 계실텐데, 어쩔수 없다.
이게 다 운명이고 흐름이다.

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