[공유] 투자 복기를 끝내고.. Next로

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투자 복기를 끝내고.. Next로

Retal Estate
상상의 날개를 펼쳐보아요

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조금만 지금 서 있는 시계열을 늘려서
30년후를 생각해보자, 라고 말하면
사람들은 귀를 닫을 것이다.
자산 가격이 한달이 아니라
주단위로 격동하는 이 시기에
30년은 영원과 같은 시간으로 받아들여질지도.

하지만 우리는 언제나 30년후를 생각하고
10년 계획을 짜고,
다시 5년-1년, 그리고 다음달 계획을 짜야된다고
나는 생각한다.
꼭 그 계획대로 되지 않더라도
얼추 그 기간 안에 이루는 경우가 많은 것을
선배들을 통해 많이 목격했기 때문이다.
그래서 나는 맨날 동년배 말고,
선후배 - 10년 이상 벌어진 - 과
마음을 열고 내 생각을 내려놓고 교류하길
적극 권한다.

책이 인생의 모든 간접경험을 얻는 가장
좋은 수단이라고 한다면,
오프라인에서는 자신의 부모가 아닐까?

나와 남편 모두 맏이로서,
부모의 노후와 생활에 대해 동생들과는
확연히 다른 책임감과 부담감을 안고 사는데
(결코 우리가 제일 넉넉한 것이 아님에도)
금번 양가 부모의 노후 재정 상태를 상의하면서
향후 10년을 우리가 어떻게 가정을 꾸려갈지
그리고 그 안에서 부동산 등 자산을 어찌할지
어느 때보다 큰 인사이트를 얻었다.

그 인사이트는 네임드의 글이나,
부동산 투자 성공글과는 결이 다른 것이다.
마치 수학을 공부할 때
중위권 학생들이 무조건 문제 풀기에 급급한 반면
상위권이면 전체 수학의 체계에 대한 이해를 바탕으로
개별 챕터별 유형을 이해하고 나서 문제를 해결하듯이
주식을 뭘 넣네, 부동산을 뭘 사네 라는 단편 이슈말고
조금 더 높은 상공에서, 아니면 먼 시점에서
조금씩 여기, 현재로 좁혀지는 기분.

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노후가 몇살이냐에 따라 다르지만
내 양가 부모들의 노후의 리스크는
내 부모의 부모 장수 및 간병 비용,
성인 자녀의 결혼 비용 (미혼),
그리고 세금 이다.

나의 조부모는 나이가 굉장히 많으신데
두 분 다 아직 살아계신다.
얼마 전 고모에게서 우리 아버지에게 연락이 오길,
노쇠한 두 부모를 본인 집 근처(서울)에서
직접 돌보고 싶으니,
오빠는 그 서울 집을 마련해달라고.
아버지 명의 주택 하나(수도권)에 조부모를 모시고 있는데,
그걸 처분하고 본인 집 옆에 하나 얻어달라는 것이다.
그녀 입장에서는 다주택자인 우리 부모가
꽤나 돈을 쌓아놓고 지내는 것으로 보였으리라.

뚜껑을 열어보면,
이제 나의 부모는 수입이 없고,
목돈 나갈 포인트들(미혼 자녀!)이 남았는데 말이다.

이와 별도로
부모님의 생활비를 같이 분석해보니,
먹고 사는 기본적 생활비 외에 주로 나가는 항목은
1) 자산을 유지하기 위한 세금,
2) 사회생활 비용 (경조사),
3) 보험금 및 건강검진 비용,
4) 비정기적 여행비
로, 큰 금액이 고정으로 지속적으로 나갔다.
(그나마 여행비는 줄어든 상태)

반면 나의 시부모의 경우,
먹고 사는 생활비 외에는
3), 4)만 드는 정도였다.
자산 규모와 사회적 위치의 차이에 기반한 것이리라.

다행히 두 분 다 시대를 잘 타고나셔서
큰 부자가 아니심에도 대출은 없고 자가는 있다.

"노후에 얼마나 마음 편히 지낼 것인가?"
에 대한 문제에 대해서,
어떤 사람은 기본 생활비(약 월 200-300)를
떠올리기도 할 것이고,
어떤 사람은 '내가 즐겁게' 살기 위해,
즉 소득이 들어오던 시절 대비 드라마틱하게
수입을 줄여야 하는 비참함을 느끼지 않고
하고 싶은 것을 할수 있을까를 생각하기도 한다.

그깟 사회활동, 여행 줄이고 절약하며 노후에 사세요,
라고 쉽게 말할 사람이 있는가 하면
그러면 노후라는 것이 무슨 의미가 있느냐,
라고 생각하는 우리 부모같은 사람이 있다.
그리고 '효도'의 실질적인 행동도
즉 재정적으로 부모에게 무엇을 해드리느냐도
그에 따라 다르다는 것을
금번 기회에 뼈저리게 느꼈다.

예를 들어 내 남편은
부모에게 드리는 고정 월 지출이 중요한 반면,
나의 경우 그런 당장의 자잘한 돈(?)보다
자산 유지를 위한 고정비 분담 및 해결(정리),
그리고 필요할 경우 동생들에 대한 지원도
형제애가 아닌 부모를 위한 효도로서
언젠가는 일정 부분 같이 해야되리라.
그리고 그 준비 역시 미리미리 해야겠지 ...

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부모의 노후를 내 재정 계획에 집어넣으면서
크게 깨달은 것은
노후의 생활 수준을 결정하는 것은
월 현금흐름, 그 중에서도
금융자산으로 만드는 월수입이라는 점이다.
(더 높은 자산 레벨에선 다를 수 있다)

나의 친정 부모와 시부모의 생활비가
*배 차이가 나지만, 결국 두 분 다 생활비는
금융자산으로 얻는 연금 형태의 수입에 의지했다.
부동산은 대출이 있지 않더라도
기본적으로 자산 유지 비용이 고정적으로 많이 든다.
그리고 그것이 노후의 주요 비용 항목이 된다.

이번 기회에 내가 느낀 것은,
젊을 때는 부동산 자산 극대화가 중요하지만,
중년 이후는 대출 없이 부동산을 보유하고
그것을 보유할 현금흐름이 있어야 하며
현금흐름은 상대적으로 보유/매각 비용이 적은
금융비용으로 일정 부분 충당할 수 있어야 한다는 것이다.

그리고 그 금융비용은 젊은 사람들이 논하는
개별 종목 투자(차익) 보다는
연금 형태로 된 것이 생각보다 중요하다는 것이다.
양가 부모 모두 금융 비용으로 인한 월수입을
현재 생활비에 보탤 수 있던 것은
부동산 자산(거주형) 대출을 퇴직 전에 모두 갚고,
틈틈이 목돈을 연금성 금융 비용에 넣었기 때문이었다.
아마 부동산 구입 자금 자체가 지금에 비해
적었던 덕도 있지만,
그 당시에도 근로소득으로 집 사고 대출 갚는건 힘든 일이었다.
그걸 넘어서고,
금융 비용으로 추가 수입을 얼마 만드냐에 따라
노후의 생활 수준이 달라진다는 것이 현재 나의 생각이다.
(부모 나이에 따라 바뀔 수도 있겠지만)
적어도 기본적인 먹고 사는 문제를 해결한 후에
나의 양가 부모의 생활 수준을 가른 것은 그것이었다.

아마 양가 부모의 병원비가 목돈으로 들게 될 시점이면
달라질 수도 있을지도 모르겠다.
그때가 되면 부동산을 처분하는 것이 도움이 될런지.
앞으로 내가 함께 겪고 대비할 문제다.
(K 맏이의 부담이란..ㅋ)

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금융 자산과 별도로 부동산 관련하여 깨달은 것은
입지별 부동산 가치의 격차 확대이다.

5년전만 해도 보유 중인 수도권 대형 아파트를 매도해서
미혼 동생의 서울 소형 아파트를 그럭저럭 사줄 수가 있었다.
지금 까보니? 서울 전세금도 안 나온다.
10년도 아니고, 불과 5년만의 일이다.

우리 아버지는 종부세, 재산세 항목을 보며
이 정권에 격노하지만 (물론 나도 짜증이 나지만)
나는 내 정치 성향과는 별도로,
이 정권과 무관하게 현 세금 정책의 방향이
특정 정권 때문만은 아니라,
한국의 경제 및 시장이 다른 단계로 들어선 결과라 생각한다.

나의 개인 생각이지만,
부동산이 이제 오르느냐 내리냐가 아니라
체질 및 구조 자체가 이미 과거 20년과는
본질적으로 바뀐 것이 아닌가 생각하고 있고,
많은 사람이 일본 부동산과 비교하고는 하지만
업무적으로 일본 포함 해외를 들여다 보는 경험에 비출 때
나는 한국은 오히려 홍콩 또는 싱가폴,
즉 도시국가에 조금 더 가깝지 않을까 생각한다.
(땅덩어리의 크기, 정치 입법 지형 등)

그런 의미에서
내 세대가 부동산을 싸게 사냐, 좋은거 사냐를 논할 때
내 자식 세대는 부동산을 살 수 있느냐를 논할 것이라
생각하고 있다.
이제 그 다음은...
살 수 있느냐가 아니라 점유(빌리는 형태라도)할 수 있냐 가 아닐까?
그리고 그 변화는 꽤 빠를 것이다.

더불어 궁극적으로 몇 개를 갖고 있느냐보다는
내 자식에게 어디를 줄 수 있느냐,
내 손자에게 줄 수는 있느냐,
(내 자식은 자기 앞가림에 바빠 자기 자식에게 줄 형편은 안 될 것이므로!)
가 중요할 것 같다.

몇 년전만 해도 강남 평당 1억 얘기에 어이 없어했던 것이
이제는 강남은 당연하고 다른 지역으로 번지고 있다.
부동산이 떨어지고 말고는 중요하지 않다.
떨어져봤자 내가 못 사면 아무 의미가 없기 때문이다.

이런 깨달음은
몇달간 부동산 포트폴리오를 고민했던 나에게
큰 방향성을 부여해주었다.
더불어, 내가 롤모델로 삼는 두 부동산 네임드께서
인사이트를 준 내용과도 어느 정도 일치하였다.

실거주를 어디까지 업그레이드할 것인가?
투자로서의 부동산 구조는 어떻게 해야할 것인가?
에 대한 물음에 대하여.

이래저래 개인 사정도 있고
방향성 없이 투자를 무작정 할 순 없어서
고심하고 자문자답하던 시간이 끝나가고 있다.

우리의 화려한 .. 까지 바라지도 않고 ;
안온하고 즐거운 노후를 위하여...!

일단은 입추로 시작될,
본격 가을을 즐겨보자!

[출처] 투자 복기를 끝내고.. Next로|작성자 Dear J