[공유] 【고가주택 양도세】 고가주택 기준 12억 상향, 최종 1주택이 된 날부터 장특공제 보유기간 및 거주기간 기산(유동수 의원 소득세법 개정안)

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【고가주택 양도세】 고가주택 기준 12억 상향, 최종 1주택이 된 날부터 장특공제 보유기간 및 거

안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.

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저번 주에 기획재정부에서 2021년 세법개정안을 발표했는데 양도세 관련 개정사항은 큰 이슈가 없었고 내용도 많지 않았습니다.

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그런데 어제 일부 언론에서 고가주택의 장특공제 관련 기사가 많이 나오고 있습니다. 그리고 열린민주당 소속 유동수 의원실에서 고가주택 기준을 12억 원으로 상향하고, 고가주택의 장특공제 보유기간별 공제율을 양도차익에 따라 차등 적용하고, 최종 1주택이 된 날부터 장특공제 보유기간 및 거주기간을 기산하는 내용의 소득세법 개정안을 발의했습니다.

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이와 관련된 기사가 오늘 쏟아지고 있는데요. 오늘은 그 내용을 소개해 보겠습니다.

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1. 고가주택 기준금액이 9억 원에서 12억 원으로 상향될 것으로 보입니다.

 

1. 현재 : 고가주택 기준 9억 원

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1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(조정대상지역 지정 후 취득한 주택은 거주기간도 2년) 이상이면 양도세가 과세되지 않습니다.

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단, 양도당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 경우 양도차익 중 9억 원이 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 과세됩니다.

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과세대상 차익은 다음과 같이 계산합니다.

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과세대상 차익 = 전체 양도차익 × (양도가액-9억원)/양도가액

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위 식에 따르면 1세대 1주택인 경우 양도가액이 9억 원까지는 양도차익에 상관없이 양도세가 과세되지 않으며, 양도가액이 커질수록 과세대상 차익도 커지게 됩니다.

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2. 유동수 의원 개정안 : 고가주택 기준 12억 원

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고가주택 기준이 실지거래가 액 12억 원으로 인상될 것으로 보입니다.

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현재 고가주택 기준은 소득세법시행령 156조에 규정되어 있는데요. 시행령은 국회에서 개정하지 않고 정부의 입법예고와 국무회의 의결을 거친 후 공포를 하면 시행됩니다.

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그런데 이번 기재부 세법개정안에는 고가주택 기준 상향 내용이 없어서 정부가 고가주택 기준 상향을 반대하는 것 아닌지 문의하시는 분들이 계시는데요.

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민주당 부동산 특위 내용에 따르면 시행령에 있는 고가주택 기준을 소득세법으로 상향 입법하여 국회의 의결을 거쳐 개정할 것으로 보입니다.

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3. 적용시기 : 개정 법령 시행 후 양도분부터 적용​

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고가주택 기준을 12억 원으로 상향하는 것은 납세자들에게 유리한 개정입니다. 개정 법령의 적용시기에 대해 일부 언론에서 법령 개정 후 취득분부터라고 해서 논란이 되고 있는데요.

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민주당 부동산 특위 발표자료에 의하면 고가주택 기준 상향은 법령 시행 후 양도분부터라고 명시하고 있습니다.

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개정을 언제 할지는 명확하지는 않지만, 8월 임시국회에서 처리한다는 내용이 나오고 있습니다. 8월 임시국회는 8월 31일까지가 회기이며, 9월부터는 정기국회가 개회됩니다.

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만일 민주당 계획대로 8월 임시국회에서 고가주택 기준이 12억원으로 상향하는 소득세법개정안이 통과되고, 부칙에서 바로 공포하고 시행할 경우 법령 개정 이전에 계약한 분들이라도 법령 개정 이후 양도분(잔금 지급분)부터 바로 개정 규정을 적용받을 수 있습니다.

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고가주택을 팔 예정이라면 법령 개정 이후 팔면 개정 법령을 적용받을 수 있으므로 법령 개정 이후 파는 것이 조금이라도 세부담을 줄이는 방법이 될 것 같습니다.

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2. 고가주택의 장특공제 우대율(표2의 공제율) 중 보유기간별 공제율이 양도차익에 따라 달리 적용될 것으로 보입니다.

 

1. 현행 : 보유기간별 4% + 거주기간별 4%

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1세대 1주택자의 주택이더라도 고가주택에 대해서는 9억 초과분에 대해 양도세가 과세되며, 이 경우 2년 이상 거주한 주택에 한해 장특공제는 보유기간별 연간 4%(최대 40%), 거주기간별 연간 4%(최대 40%)의 우대율을 적용하고 있습니다.

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만일 2년 이상 거주를 하지 않았다면 연간 2%의 공제율(최대 30%)이 적용됩니다.

2. 개정안 : 보유기간별 공제율을 양도차익에 따라 차등 적용

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개정안에 의하면 고가주택의 장특공제율 중 거주기간별 연간 4%는 종전과 동일하게 적용되고, 보유기간별 연간 4%는 양도차익에 따라 아래와 같이 차등 적용될 것으로 보입니다.

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1) 양도차익 5억원 이하 : 종전과 동일

2) 양도차익 5억~10억 : 보유기간별 연간 3%(최대 30%)

3) 양도차익 10억~15억 : 보유기간별 연간 2%(최대 20%)

4) 양도차익 15억원 초과 : 보유기간별 연간 1%(최대 10%)

3. 적용시기 : 법 개정 후 취득분부터 적용

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보유기간별 장특공제율을 차익에 따라 달리 적용하는 개정안은 법 개정 후 취득분부터 적용될 것으로 보입니다.

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즉 법령 개정 이전에 취득해서 보유 중인 분들은 개정 법령의 영향을 받지 않으며, 법을 개정하고 난 후 취득한 분들만 개정된 법령을 적용받는 겁니다.

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이렇게 되면 주택을 언제 취득했는지에 따라 취득세 중과 여부가 달라지고, 양도세 비과세를 위한 거주 요건이 적용되는지도 달리 적용되고, 일시적 2주택 중복보유기간도 달라지며, 임대주택 등록을 하면 혜택이 있는지도 달리 적용되며, 장특공제 우대율도 달리 적용됩니다.

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과연 일반인들이 취득시기에 따라 이 광범위한 규정들을 알고 대처를 할 수 있을지 걱정이 앞섭니다.

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3. 장특공제율 계산을 위한 보유기간 및 거주기간 기산일이 최종 1주택이 된 날부터 적용될 것으로 보입니다.

 

1. 현행 : 장특공제율 계산을 위한 보유기간 및 거주기간은 취득일부터 기산

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2021년부터 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 및 거주기간은 최종 1주택이 된 날부터 기산합니다.

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그러나 장특공제율 계산을 위한 보유기간 및 거주기간은 위 규정에 관계없이 취득일 이후 보유기간 및 거주기간을 통산하여 계산합니다.

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비과세를 위한 보유기간 및 거주기간은 소득세법시행령 154조 5항에서 "최종 1주택이 된 날부터 기산"한다고 규정하고 있는 반면,

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장특공제율 계산을 위한 보유기간 및 거주기간은 소득세법 95조에 규정되어 있고, 해당 조문을 보면 취득일 이후 보유 및 거주기간을 통산해서 계산한다고 규정하고 있습니다.

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2. 개정안 : 최종 1주택이 된 날부터 장특공제율 계산을 위한 보유기간 및 거주기간 계산

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법령이 개정되면 다주택자가 다른 주택을 매도하고 최종 1세대 1주택 상태에서 양도한 주택이 고가주택일 경우 고가주택 장특공제 우대율 적용을 위한 보유기간 및 거주기간은 취득일부터 기산하지 않고 최종 1주택이 된 날부터 기산할 것으로 보입니다.

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다주택자가 다른 주택을 매도하고 최종 2주택이 일시적 2주택이거나 거주주택 비과세가 적용되는 경우 등에 대해서는 시행령에서 별도의 규정을 둘 것 같습니다.

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아마 현재 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간의 예외사항에 대해서는 동일하게 예외 규정을 둘 것으로 보입니다.

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3. 적용시기 : 2023.1.1. 부터 적용

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개정안이 통과되면 해당 규정은 2023.1.1.부터 적용될 것으로 보입니다. 2023년 이후 취득분이라고 되어 있지 않으므로 2023년 이후 양도분부터 적용될 것으로 보입니다.

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개정 규정의 적용을 피하려는 분들은 2022년까지 양도를 고려해 봐야 할 것 같습니다.

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위 그림은 3주택 보유자가 그중 2주택을 먼저 과세로 매도하고 나머지 A주택을 C주택 매도일로부터 2년 경과 후 매도한 사례입니다.

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C주택을 매도하고 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유 및 거주했으므로 A주택은 비과세가 가능한데요.

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A주택이 고가주택이라면 양도차익 중 12억 초과분(개정안대로 개정된 경우 가정)에 대해 양도세를 납부해야 하며, 장특공제 우대율은 현행 규정에 따르면 보유기간별 40%, 거주기간별 40%(취득 후 계속 거주했다고 가정) 합계 80%가 적용됩니다. 따라서 양도차익이 커도 높은 장특공제율때문에 양도세 부담이 크지는 않은데요.

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그러나 개정안이 적용되면 보유기간 및 거주기간별 장특공제 우대율은 C주택을 매도하고 최종 1주택이 된 날부터 기산하게 됩니다.

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따라서 C주택을 매도하고 장특공제 우대율 적용을 위한 보유기간 및 거주기간을 새롭게 기산할 경우 현재의 공제율을 적용했을 때보다 세부담이 훨씬 증가할 수 있습니다.

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4. 정책효과를 달성하고 시장에 매물을 내놓도록 유인하기 위해서는 세율 인하가 필요합니다.

정부와 민주당에서 1세대 1주택자에 대한 비과세 요건을 강화, 다주택자에 대한 양도세 세율을 2021.6월부터 인상, 다주택자에 대한 종부세율 인상 및 공시가격 상향 조정, 임대주택 혜택 축소 및 자동말소 신설, 고가주택에 대한 장특공제 우대율을 최종 1주택이 된 날부터 기산하도록 개정하는 것은 다주택자들에 대한 규제를 강화하여 매물을 유도해서 궁극적으로는 집값을 안정화시키기 위함입니다.

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집값 안정이라는 대의에 대해서는 전적으로 동의합니다.

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그러나 집값 안정이라는 명분 아래 그동안 내놓았던 수많은 대책의 결과는 참담합니다. 의도했던 정책효과는 나타나지 않고 정책 시행 이후 매물 잠김 현상이 심화되고 집값은 계속해서 고공행진을 하고 있습니다.

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집값이 계속해서 오르니 정부를 믿고 매수를 유보했던 무주택자나 갈아타기 수요자들의 추격매수로 오히려 집값이 오버슈팅한 느낌도 있습니다.

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주변의 다주택자들 이야기를 들어보면 종부세 등 부담이 커서 실거주 외의 주택을 매도하려 해도 조정대상지역 2주택의 경우 기본세율에 20%p, 3주택 이상인 경우 30%p 추가과세가 적용되다보니 양도가액에서 세금을 내고 나면 전세보증금도 내주지 못할 상황이라 매도도 할 수 없다는 분들이 많습니다.

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집을 안 파는 것이 아니라 못 파는 것이라고 이야기하는 분들이 많습니다.

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집값 안정을 위해서는 공급 확대가 최선책이라는데 이의를 제기할 분들은 없을 것입니다. 그러나 당장 주택을 신축해서 공급을 늘리는 것은 현실적으로 어렵다면, 다주택자들이 주택을 매도할 수 있는 여건을 조성해주는 것이 필요합니다.

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다주택자들의 매도를 유인하기 위해서는 세율 인하가 필요합니다.

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혹자는 집을 많이 가지고 있는 사람들에게 세율 인하를 해주면 집값도 올랐는데 과도한 혜택이다라고 이야기할 수 있겠지만, 그런 논리로 계속해서 세율을 인상하고 규제만 가하다 보니 매물 잠김이 심해지고 집값은 더욱 올랐습니다.

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[출처] 【고가주택 양도세】 고가주택 기준 12억 상향, 최종 1주택이 된 날부터 장특공제 보유기간 및 거주기간 기산(유동수 의원 소득세법 개정안)|작성자 미네르바올빼미