[공유] 【재개발 재건축 완전정복】 2개의 조합원입주권(1+1)의 모든 것 완전 분석

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【재개발 재건축 완전정복】 2개의 조합원입주권(1+1)의 모든 것 완전 분석

안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.

얼마 전 예전부터 알고 지낸 중개사님으로부터 연락을 받았습니다.

서울에 고가주택을 보유하신 분이 재개발이 진행 중인 광명의 주택을 취득하고 2개의 조합원입주권을 받은 상태에서 종전 주택을 양도한 경우 비과세가 되는지 문의하셨는데요.

이 경우 비과세가 적용되지 않아 계약금을 배액 배상하면서 계약을 파기할 것이라고 했습니다. 계약금이 고액이라 매도인분이 큰 손해를 입게 되는 상황이었는데요.

오늘은 조합원입주권을 2개(1+1) 배정받은 경우 세금 문제에 대해 알아보겠습니다.

1. 종전 주택의 감정평가액이 2채의 조합원 분양가액보다 크거나, 종전 주택의 전용면적이 2채의 조합원 분양 신청 주택의 전용면적 합계보다 크면 1+1을 받을 수 있습니다.

일반적으로 재개발이나 재건축이 진행되는 지역에서는 세대당 1개의 입주권을 지급하지만 예외적으로 2개의 조합원입주권이 지급되는 경우가 있습니다.

보통 1+1이라고 부르는데요. 1+1은 다음의 하나에 해당하는 경우 신청이 가능합니다.

1) 종전자산의 감정가격이 2채의 조합원 분양가 합계액보다 크거나 같은 경우

2) 종전 주택의 주거 전용면적 합계가 2채의 조합원 분양 신청 주택의 전용면적 합계보다 크거나 같은 경우

2. 1+1 신청 시 2채의 주택 중 1채는 60㎡ 이하로 제공되며, 60㎡ 이하의 주택은 이전고시일로부터 3년 이내에 전매(양도, 증여)가 불가합니다.

종전 주택의 감정가액이 아주 크거나 전용면적이 아주 클 경우 조합원 분양 신청 시 둘 다 전용면적 85제곱미터 이상 주택을 신청할 수 있을까요? 그렇지는 않습니다.

도정법에 따르면 1+1을 신청할 경우 1채는 반드시 60제곱미터 이하로 신청해야 하며, 60제곱미터 이하의 주택은 이전고시가 난 날로부터 3년 이내에는 매매나 증여 등 전매행위가 금지됩니다.

단, 상속의 경우는 전매가 가능합니다.

재개발이나 재건축 사업시행자는 사업이 끝나면 관리처분총회를 열어 사업을 정산하고, 대지 및 건축물의 소유권을 조합원이나 수분양자에게 이전하기 전에 그 내용을 해당 지자체의 공보에 고시하는 절차를 거치는데요.

이를 "이전고시"라 부릅니다.

통상 이전고시는 준공 이후 빠르면 1년, 늦으면 수 년이 걸리는 경우가 많습니다. 위에서 설명드린 것처럼 1+1 중 60제곱미터 이하 주택은 이전고시가 난 후 3년이 지나기 전에는 전매가 금지되므로 내가 원하는 시기에 처분이 불가능하다는 점 유의하시기 바랍니다.

3. 1주택을 보유하다가 그 주택이 2개의 입주권으로 전환된 경우 먼저 양도하는 입주권은 비과세가 적용되지 않습니다.

1. 입주권 양도 시 비과세(소득세법 §89 ① 4)

관리처분계획인가일까지 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 지정 후 취득한 주택은 2년 이상 거주)을 갖춘 주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환된 경우로서

ⓐ 해당 입주권 양도 당시 다른 주택이 없거나
ⓑ 다른 주택을 취득하고 3년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우 입주권도 비과세가 가능합니다.

2. 1+1 신청 후 먼저 양도하는 입주권의 비과세 적용 불가

한편 관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 갖춘 1주택 보유자가 조합원 분양을 신청할 때 1+1을 신청해서 2개의 입주권을 가지게 된 경우 그중 먼저 양도하는 입주권은 비과세를 적용받을 수 없습니다.

조합원입주권은 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되므로 2개의 입주권을 보유하고 있는 상태에서 먼저 양도하는 입주권은 2주택 소유로 보아 절대 비과세를 적용받을 수 없습니다.

위 사례는 비과세 요건을 갖춘 A주택에 대해 1+1을 신청해서 2개의 입주권을 보유한 자가 이전고시 후 3년이 지나고 나서 전용면적 59제곱미터인 B주택을 먼저 양도한 경우입니다.

2개의 입주권을 보유한 상태에서 먼저 양도하는 입주권은 비과세가 적용되지 않으므로 B입주권의 양도세는 과세됩니다.

단 B입주권이 조정대상지역에 있더라도 단기양도가 아니라면 양도세는 기본세율로 과세됩니다. 다주택자 양도세 중과 규정은 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 적용되는데 조합원입주권은 주택이 아니므로 양도세가 중과되지 않습니다.

먼저 양도하는 조합원입주권을 과세로 양도하고 남은 조합원입주권을 다른 주택을 소유하지 않은 상태에서 양도할 경우에는 비과세가 가능합니다.

4. 종전 주택과 신규주택을 보유한 자가 신규주택의 재개발 등으로 1+1을 받은 다음 종전 주택을 일시적 2주택 기간 내에 매도할 경우 비과세가 적용되지 않습니다.

종전 주택을 보유한 자가 1년 경과 후 신규주택을 취득하고 중복보유기간 이내에 종전 주택을 매도하면 비과세가 가능합니다.

한편 종전 주택(A) 보유자가 신규주택(B)을 취득한 후 신규주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환되었더라도 소득령 156조의2 3항 및 4항의 1주택 + 1입주권 특례를 적용하는 것이 아니라 일시적 2주택 특례가 적용됩니다.

따라서 신규주택이 입주권으로 전환되었더라도 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택을 매도하면 비과세가 가능합니다.

신규주택(B)을 취득할 당시 B주택이 주택 상태였으므로 1주택 + 1입주권 특례가 아닌 일시적 2주택 특례가 적용되는 것인데요.

만일 종전 주택과 신규주택을 보유한 상태에서 신규주택이 2개의 조합원입주권으로 전환된 후 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택을 양도할 경우 비과세가 가능할까요?

이 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다. 이 사례가 서두에서 중개사님이 질문하신 사례입니다.

앞에서도 말씀드렸듯이 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 2채의 주택을 보유한 자가 그중 신규주택에 대한 조합원 분양 신청 시 1+1을 신청해서 2개의 입주권을 배정받은 경우 1주택 이외에 2개의 입주권을 보유한 것이므로 사례의 경우는 비과세는 커녕 조정대상지역의 주택이라면 3주택 중과세율이 적용됩니다.

따라서 종전 주택과 신규주택을 보유한 상태에서 신규주택이 도정법상 재개발, 재건축 등으로 입주권으로 전환되는 경우 종전 주택을 비과세 받으려면 1+1을 신청하면 안 됩니다.

5. 1주택 보유자가 1+1을 배정받은 입주권을 취득하면 시행령 156조의2 3항과 4항의 특례는 적용되지 않습니다.

1주택자가 이사를 가기 위해 주택을 구입하는 경우도 있지만 곧 주택으로 전환될 예정인 성격의 물건, 즉 조합원입주권을 구입하는 분들도 있습니다. 이 경우 조합원입주권을 취득하는 행위는 투기수요가 아니라 실수요에 해당합니다.

1. 조합원입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세(소득세법시행령 156조의2 제3항)

따라서 종전 주택을 보유한 자가 입주권을 구입한 후 다음의 요건을 충족한 상태에서 종전 주택을 양도해도 비과세를 적용해 줍니다.

① 종전 주택을 취득한 후 1년이 경과하고 조합원입주권을 취득할 것
② 조합원입주권을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

2. 조합원입주권 취득 후 3년 경과하고 종전 주택 양도 시 비과세(소득세법시행령 156조의2 제4항)

재개발 및 재건축을 진행하다 보면 입주권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도하지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 사업 진행 중 조합에 분쟁이 있거나 조합의 임원이 불미스러운 일로 구속이 되는 경우 그런 일이 발생하는데요.

위 사유가 발생하면 입주권을 취득한 자의 의지와 관계없이 입주권 취득일로부터 3년 안에 종전 주택을 양도하는 것이 어려워집니다. 그러면 입주권을 취득한 날로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도하는 경우가 발생하는데요. 이 경우에도 아래의 요건을 충족하면 예외적으로 종전 주택을 비과세하는 특례규정을 두고 있습니다.

① 재개발(재건축) 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도할 것
② 재개발(재건축) 주택 완공 후 2년 이내에 세대원 전원이 이사 ＆ 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주

3. 1주택 + 2개의 입주권(1+1)

한편, 1주택을 보유한 자가 1+1을 배정받은 조합원입주권을 취득한 다음 종전 주택을 3년 이내에 양도할 경우 비과세가 적용될까요? 혹은 3년 경과 후 입주권이 신축주택으로 준공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세가 적용될까요?

앞에서 이야기한 일관된 논리가 여기서도 적용됩니다.

조합원입주권은 다른 주택의 비과세 여부 판단 시 주택 수에 포함되므로 위 사례는 1주택 + 2입주권으로 3주택에 해당합니다.

따라서 사례의 경우 일반주택은 비과세가 적용되지 않으며, 심지어 조정대상지역의 주택일 경우 3주택 중과세율이 적용됩니다.

6. 재개발(재건축) 기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택을 양도할 때 1+1을 보유한 경우 대체주택 비과세가 적용되지 않습니다.

재개발이나 재건축이 진행 중인 주택의 공사기간 중 거주하기 위해 취득한 대체주택에서 1년 이상 거주하고 해당 대체주택을 양도할 경우 비과세가 가능한데요. 이를 소득령 156조의2 5항의 "대체주택 비과세"라 부릅니다.

만일 재개발(재건축) 진행 주택이 관리처분계획인가로 조합원 분양을 신청할 때 1+1을 신청하여 배정받은 다음 1년 이상 거주한 대체주택을 양도할 경우 비과세가 적용될까요?

이제는 답을 바로 알 수 있겠죠?

양도세 비과세 규정을 적용할 때 #1+1 즉 2개의 입주권을 보유한 상태에서 대체주택을 양도할 경우 총 3개의 주택을 보유한 것으로 보므로 이 경우 대체주택은 비과세가 적용되지 않으며, 위에서 설명드린 것처럼 대체주택이 조정대상지역에 위치할 경우 3주택 중과세율이 적용됩니다.

서면-2018-법령해석재산-3798(2019.09.03)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 조합원입주권을 2개 취득하고, 해당 입주권 2개를 보유한 상태에서 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

7. 1주택이 재개발 등으로 2채의 주택으로 전환된 경우 먼저 양도하는 주택은 양도세가 중과되며 그 후 2년이 지난 후 남은 주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다.

1주택을 보유한 자가 그 주택의 재개발(재건축) 과정에서 1+1을 신청해 2채의 주택을 취득한 경우 그중 한 채는 반드시 60제곱미터 이하로 신청해야 하고, 이전고시일로부터 3년 이내에는 매도하지 못한다고 말씀드렸는데요.

만일 1+1으로 2채의 주택을 보유한 자가 종전주택에서 2년 이상 거주한 다음 해당 주택을 매도하면 비과세가 가능할까요?

2채의 주택이 일시적 2주택 요건을 갖추지 못했으므로 먼저 양도하는 주택은 양도세가 과세되며, 양도하는 주택이 조정대상지역에 있다면 2주택 중과세율(2021.6.1. 이후 기본세율 + 20%p)이 적용됩니다.(장특공제 적용 배제)

그리고 남은 1주택을 양도하면서 비과세를 적용받으려면 종전 주택 양도일로부터 2년 이상 지난 후 매도해야 하며, 양도하는 주택이 조정대상지역 지정 후 취득한 주택이라면 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 거주한 후 매도해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

8. 1+1으로 2주택이 준공되면 그중 1주택을 먼저 양도할 때까지 종부세가 중과될 수 있습니다.

2021년부터 조정대상지역 2주택 이상 혹은 총 보유주택이 3채 이상인 경우 종부세 세율이 과세표준 구간별로 1.2~6.0%로 중과됩니다.

만일 1주택 보유자가 해당 주택의 재개발(재건축)으로 2채의 주택을 획득한 경우로서 해당 2주택이 조정대상지역에 있다면 종부세율이 1주택일 경우 0.6~3.0% 세율이 아닌 조정대상지역 2주택 중과세율인 1.2~6.0%의 세율이 적용됩니다.

1+1은 양도세 측면에서도 불리하지만 종부세 측면에서도 불리합니다.

9.1+1은 장단점이 있으니 본인의 상황에 맞게 투자 방향을 잡으시기 바랍니다.

이상에서 설명드린 1+1에 대한 장단점을 정리해보면 아래와 같습니다.

1+1은 가격 상승기에는 2채의 양도차익을 향유할 수 있으므로 양도세와 종부세 중과 규정이 없으면 유리합니다.

그러나 규제가 심할 때는 양도세 및 종부세 중과 규정의 적용으로 1채를 받은 경우보다 불리한 경우가 많습니다.

향후 양도세 및 종부세 규제가 없어질 때까지 2채를 보유할 능력이 되시는 분들이라면 1+1을 신청하거나 1+1을 신청한 물건을 구입하는 것이 괜찮겠지만, 그렇지 않은 분들은 위에서 설명드린 사항을 감안하시어 의사결정을 하는 것이 좋을 것 같습니다.

본문 내용과 관련된 간단한 질문에만 답변을 드리니 양해해 주시기 바랍니다. 비공개 질문에는 답을 드리지 못합니다.

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