[공유] 나 이제 부동산 투자 못해?

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나 이제 부동산 투자 못해?

1주택자 친구가 내게 오늘 물었다.

친구: 너가 추천해줘 남양주에 집을 하나 사서 3억이 올라서 너무 고맙다. (3억 벌게 해줬는데 고맙다면서 축의금 딸랑 10만원 내냐?)
부동산으로 돈 버는게 너무 재밌어 여윳돈으로 추가 투자하려 했더니 취득세가 8%더라? 이게 무슨 일이랴?

엘디: 규제지역에 추가로 투자하면 취득세 중과 되는게 새롭게 추가됐어

친구: 갑자기 8배나 올리는 건 공산주의 국가 아니냐? 정말 어이가 없네. 그럼 나같은 1주택자는 더이상 투자하지 말고 집 한채만 가지고 끝까지 살라는거네?
나 이제 부동산 투자 못 해?

내 친구처럼 1주택을 가지고 있는 사람들이 많다. 의도를 가졌건 아니건 간에 집을 하나 사서 시간이 지나니 몇억이 올라있는 사람들이다.
어떨결에 돈을 벌었고, 열심히 근로해 소득 버는 것보다 그냥 가만히 앉아 집값 오르는 것을 보면 돈 벌기에 부동산 만한게 없어보이는 요즘이다.

그래서 가지고 있는 여윳돈이 있어 투자 추가로 해보려 했더니 문재인이 규제지역은 2주택 매수부터 취득세 중과를 시행했다. 비규제지역은 3주택째부터 중과된다.

부동산 투자하면 돈을 벌거 같은데 취득세 중과 맞으면 기존에 100만원만 내면 되던 것이 800만원을 매수할 때 내야하니 부담스러워서 못하는 사람도 많다.

이런 부동산 초보들이 나에게 하소연 하듯이 물어보는 말이 위 제목이다.
투자는 하고 싶은데 취득세 무서워 못하겠다고 한다.
취득세 맞지 않으면서도 추가로 투자할 수 있는 방법이 있다.

내가 그 방법을 알려주겠다.

이 내용은 2021년 7월 중순에 나올 내 새 책

적은 돈으로 하는 썩빌/ 지방 아파트 투자
에 있는 일부분이다.

투자자들은 공시가격이 1억 원 이하인 집을 찾아 많이 매수하고 있다. 공시가격 1억 원 이하 주택은 다주택자가 새로 매수해도 취득세를 중과하지 않는다(단, 정비사업이 진행되면 똑같이 중과한다). 아래 표를 참고하자.

1주택자로 주택에 투자하고 싶은데 취득세 중과가 부담스러울 때 틈새가 보인다. 기준시가 1억 이하로 재개발 이야기가 나올 만한 지역에 주택을 매수하는 방법이다.
취득세는 중과가 아니라 개정 전 세율로 낸다.
재개발 이야기가 흘러나와 양도할 때 조정지역은 양도세 중과라는 제도가 있다. 2주택자가 조정지역에 있는 집을 양도하면 기본세율에 10%를 가산한다. 2021년 6월 1일 이후로는 기본세율에 20%가 더해진다. 이를 토대로 하면 2021년 6월 1일 이후부터 주택을 팔면 세금 내고 남는 게 없다.

이제 ‘2주택 소유자 중 양도세 중과 제외 예시’에 주목하자. “기준시가 1억 이하 주택, 지방은 3억 이하 주택”은 양도세 중과를 받지 않고 제외하겠다고 한다.

물론 여기에서도 정비구역으로 지정된 곳은 제외다.

기준시가 1억 이하의 주택을 매수하면 취득세는
물론 양도세도 중과되지 않는다. (단, 3주택자는 적용되지 않고 반드시 2주택자에게만 해당한다.)

내 친구는 1주택자고 추가로 1억이하 집을 투자하면 된다. 이 경우에 있는 여러분도 이 방법으로 하면 되는 것이다.
취득세도 중과되지 않고, 나중에 집을 팔 경우 양도세도 중과되지 않는다.
즉 이 친구는 한채를 더 해도 된다. 단 욕심이 나서 공시가 1억 이하 주택을 추가로 더 매수해 총3채가 된 경우 양도할 땐 중과된다.

서울, 경기, 세종시, 광역시를 제외한 지방에서 공시가격 1억 이하 주택을 매수하면 취득세도 내지 않고 나중에 양도할 때 공시가격 3억 이하면 3주택자도 양도세 중과 받지 않으니 투자 수익을 극대화할 수 있으니 참고하자.
다른 주택 양도 시에도 중과되는 주택 수에 포함되지 않는다.

결론: 다 오르고 규제로 할게 없다지만 그래도 투자할 것은 찾으면 있다!
취득세는 나중에 양도세 낼 때 그만큼 취득가액으로 빠지고 또 이익이 나니 양도세를 낸다.
취득세 높아져 세금 아까워 투자 못한다는 사람 많지만 바보라고 생각한다.
여윳돈을 가만히 가지고 있거나 은행에 넣어봤자 돈이 불어나지 않는다.
그러나 투자를 실행하면 취득세와 양도세 중과 맞고도 수익이 난다면 이게 더 현명하다.