[공유]【중과배제 저가주택】 취득세, 다주택자 양도세 중과배제 저가주택 비교 및 총 정리

안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.

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집값이 오르면서 규제도 끊임없이 나오고 있습니다. 다주택자들에 대한 주택 수요를 억제하기 위해 취득세, 양도세, 종부세, 법인세 추가과세에 대한 중과 규정이 도입되었으며, 부득이한 취득이나 실수요 목적의 취득인 경우에는 중과에 대한 예외규정도 함께 도입되었습니다.

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오늘은 각 세목별 중과 규정 및 중과 규정이 적용되지 않는 저가 주택에 대해 알아보겠습니다.

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1. 다주택자 취득세, 양도세, 종부세, 법인세 추가과세 중과 규정

1. 취득세

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2020.8.12. 이후 다주택자가 주택을 추가로 취득하면 취득세가 중과됩니다.

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1) 다주택자 취득세 중과

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조정대상지역의 주택은 2주택부터, 비조정대상지역의 주택은 3주택부터 취득세가 중과됩니다.

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2) 증여로 취득 시 중과

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조정대상지역의 주택으로서 취득 당시 공시가격 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득할 경우 취득세율은 12%(지방교육세 포함 12.4%)가 적용됩니다. 단 1세대 1주택자의 주택을 증여로 취득하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.(지방교육세 포함 4%)

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3) 법인이 취득하는 주택 취득세 중과

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법인이 취득하는 주택은 주택수 및 가액에 상관없이 취득세가 12%(지방교육세 포함 12.4%)로 중과됩니다.

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2. 양도세

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2018.4.1. 이후부터 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도세가 중과됩니다. 다주택자에 대한 양도세 중과 규정을 적용할 때 조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함됩니다.

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한편 다주택자에 대한 양도세가 중과될 경우 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.

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1) 2021.5.31.까지 양도

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조정대상지역 2주택은 10%p 추가과세, 3주택 이상인 경우 20%p 추가과세가 적용됩니다.

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2) 2021.6.1. 이후 양도

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조정대상지역 2주택은 20%p 추가과세, 3주택 이상인 경우 30%p 추가과세가 적용됩니다.

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3. 종부세

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2021년 귀속 종부세 부과분부터 조정대상지역 2주택 이상이거나 전체 보유 주택이 3주택 이상인 경우 종부세가 중과됩니다.

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1) 조정대상지역 2주택 이상 or 조정 + 비조정 합계 3채 이상 : 1.2~6.0%

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2) 그 외 : 0.6~3.0%

4. 법인세 추가과세

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법인이 주택, 조합원입주권, 분양권, 비사업용 토지, 별장을 매도할 경우 과세표준에 따른 법인세(과세표준 2억 원까지 10%, 2억 원~200억 원까지 20%, 200억 원~3천억 원 22%, 3천억 원 초과 25%)를 납부하고, 양도차익에 대해 추가로 법인세를 납부해야 합니다.

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2020년까지는 조합원입주권과 분양권은 추가과세 대상이 아니었으나 2021년부터 추가과세 대상에 포함되었으며, 추가과세 세율도 20%로 인상되었습니다.

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1) 2020년까지 양도 시 : 추가과세 10%

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2) 2021년 이후 양도 시 : 추가과세 20%

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2. 취득 당시 시가표준액 1억 원 이하 주택은 취득세가 중과되지 않으며, 다른 주택의 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

다주택자가 취득하는 주택이라도 모두 취득세가 중과되지는 않습니다. 일정 요건에 해당하는 주택은 중과배제되는 경우가 있는데요.

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대표적인 것이 취득 당시 시가표준액 1억 원 이하인 주택입니다.

가격이 높지 않아 주로 서민들이 취득하는 주택이라 중과 규정을 적용하지 않는데요. 시가표준액(주택 공시가격) 1억 원 이하 주택은 몇 채를 사더라도, 법인이 매수하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.

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단, 도정법상 정비구역과 빈집 및 소규모주택정비법상 사업시행구역으로 지정·고시된 지역에 위치한 주택은 시가표준액(공시가격)이 1억 원 이하이더라도 다주택자인 경우 취득세가 중과됩니다.

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1) 도정법상 정비구역 : 재개발, 재건축, 주거환경개선사업

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2) 빈집 및 소규모주택정비법상 정비구역 : 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재건축사업

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다만 본인이 구입할 당시에는 공시가격 1억 원 이하였지만, 매도할 당시 1억 원이 넘어버리면 이를 매수할 사람들이 줄어드는 것은 감안해야 합니다.

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한편, 공시가격 1억 원 이하인 주택은 그 주택 자체를 취득할 때 취득세가 중과되지도 않지만, 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때도 주택 수에 포함되지 않습니다. (정비구역 내 주택은 제외)

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3. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔고 그 주택의 중과 여부를 판단할 때 지방 저가주택은 주택수에서 제외되며, 해당 저가주택은 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.

조정대상지역 내 다주택자의 주택을 양도하더라도 양도세가 중과되지 않는 주택이 있습니다. 이를 중과 배제 주택이라 부르는데요.

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중과 배제 주택의 대표적인 것이 "장기임대주택", "조특법상 감면주택", "상속주택(상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 주택 한정)" 등이 있습니다.

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그리고 이 외에 수도권·광역시·세종시의 읍면지역 및 수도권·광역시·세종시 밖의 지역의 기준시가(주택 공시가격) 3억 원 이하의 주택(이하 "지방 저가주택"이라 함)도 양도세가 중과되지 않습니다.

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지방 저가주택은 해당 주택이 조정대상지역에 있는 다주택자의 주택이더라도 중과되지 않으며, 다른 주택을 양도하고 그 주택의 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지도 않습니다.

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한편 지방 저가주택은 다른 주택의 중과 여부를 판단할 때 주택수에서 제외되는 것일 뿐, 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택수에서 제외되지 않습니다.

위 사례는 청주의 공시가격 3억 이하 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 A주택을 매도한 경우입니다.

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A주택의 중과 여부를 판단할 때 수도권 외 지역(청주)의 공시가격 3억 원 이하의 주택은 주택수에서 제외되므로 A주택의 양도세는 중과되지 않습니다.

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단, A주택의 비과세 여부를 판단할 때 C주택은 주택수에서 제외되지 않고, A,C주택이 일시적 2주택 요건도 갖추지 못했으므로 A주택은 비과세되지 않습니다.

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4. 2주택자가 조정대상지역의 공시가격 1억 원 이하 주택을 매도할 경우 다주택자 중과 규정이 적용되지 않습니다.

1) 지방 저가주택

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3번에서 다주택자가 지방의 저가주택(수도권, 광역시, 세종시 읍면지역 및 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 기준시가 3억 이하 주택)을 양도할 경우 중과 규정이 적용되지 않는다고 설명드렸는데요.

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지방 저가주택은 2주택일 때도, 3주택 이상일 때도 동일하게 중과 규정이 적용되지 않습니다.

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2) 기준시가 1억 이하 주택

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한편, 2주택자가 양도 당시 기준시가(주택 공시가격)가 1억 원 이하인 주택을 매도할 경우 그 주택이 조정대상지역에 있더라도 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않습니다.

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이 규정은 2주택일 때만 적용되며, 3주택 이상인 경우에는 적용되지 않습니다.

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예를 들어 3주택 이상 보유자가 서울에 있는 기준시가 1억 원 이하 주택을 매도하더라도 2주택자가 아니므로 다주택자 양도세 중과 규정이 적용됩니다.

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정리 : 지방 저가주택은 다주택자 중과제외 규정 적용, 다른 주택의 중과 여부 판단 시 주택수 제외되지만, 기준시가 1억 이하 주택은 2주택일 때만 중과제외 규정이 적용되며, 다른 주택의 중과 여부 판단 시 주택 수 포함

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5. 저가주택이더라도 종부세 및 법인세 추가과세 대상에서 제외되지 않습니다.

위에서 공시가격 1억 이하 주택은 취득세가 중과되지 않고, 지방의 공시가격 3억 이하 주택은 양도세가 중과되지 않으며, 기준시가 1억 이하 주택으로서 2주택자의 주택도 양도세가 중과되지 않는다고 설명드렸는데요.

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이러한 저가주택은 종부세 중과 여부 및 법인세 추가과세 여부를 판단할 때 주택수에서 제외되지 않으며, 종부세 과세대상이나 법인세 추가과세 대상에 포함됩니다.

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예를 들어 조정대상지역에 1채의 주택을 보유한 자가 조정대상지역의 공시가격 1억 이하 빌라를 취득할 경우 취득세는 중과되지 않으며, 그 주택을 향후 양도할 때 공시가격이 3억 원을 넘지 않으면 양도세도 중과되지 않지만, 종부세 과세대상에 포함됩니다. 이 경우 전체 보유 주택이 3주택 이상이므로 종부세는 중과세율(1.2~6.0%)이 적용됩니다.

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위 상황에서 법인이 공시가격 1억 이하짜리 주택을 취득할 경우 취득세는 중과되지 않지만, 향후 해당 주택을 양도할 경우 양도차익에 대해 법인세를 납부하는 것 외에 추가과세(차익의 20%)도 납부해야 합니다.

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[출처] 【중과배제 저가주택】 취득세, 다주택자 양도세 중과배제 저가주택 비교 및 총 정리|작성자 미네르바올빼미