[공유] 두개의 기준 - 잡담-

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두가지 방법 - 잡담-

먼저 몇가지를 짚고 넘어가야 할듯 합니다.
하나는 저금리가 뉴노말이라는 의미와
두번째는 실거주장과 유동성장의 정의에 관한 것입니다.
이 두가지만 언급하기에도 이 글의 분량이 모두 찰수도 있겠네요.

우선 저금리가 뉴노말이라는 부분에 대한 것인데,
인플레이션은 오랫동안 발생한 적이 없고
금리또한 등락은 있었으나 지속적으로 내려오는 모습을 보였기에
저금리가 이제는 구조적으로 굳어졌다, 라는 주장이 나옵니다.
일명 저금리를 필두로한 뉴노말이죠.

거시경제는 제 분야가 아니라서 이러한 저금리의 고착화에 대해서 맞다 틀리다를 말하지는 않겠습니다.
미래를 예상할때 제 나름대로의 의견이 있기는 하지만
이번 글의 주제와는 그다지 상관이 없겠죠.

많은 분들이 저금리가 뉴노말이라고 하시니 일단 그렇다 치고 시장을 본다하더라도
역시 두가지의 문제점이 발생합니다.

그것은 이미 이 글을 읽는 독자분들중 많은 분들이 이미 경험하신 문제점입니다.
근 30년간 인플레이션이 발생하지 않았으며 저금리 환경이었다고
저금리가 뉴노말이라고 말을 하는데,
그럼 금리가 올라서 고생을 해보신 경험이 근 30년간 없으신가요?

제가 다루는 부동산 분야에 한정해서 본다면 그렇지 않습니다.
제 기억에도 몇번이나 금리가 올라서 시장이 부담을 느꼈던 시기가 기억에 남습니다.

유튜브 경제채널등을 통해서 매우 많은 정보를 접하시니
그렇게 반복적으로 들은 정보와 용어가 사실이며 그것을 충분히 이해하고 있다고 생각을 하실수 있는데,
그것을 정말로 이해했다는 그것이 현실에서 발생할때의 영향까지도 이해했을 때이지
남이 해준 말을 노트에 적고 기억했을때가 아닙니다.

현실로 돌아와 보자면 뉴노말이라고 부르는 시기중에도
금리로 인해서 시장이 어려움을 겪은 적이 분명히 있다는 것이죠.

왜 이런 일이 발생한 걸까요? 뉴노말이 잘못된 걸까요?
아마도 뉴노말에는 죄가 없을 겁니다.
단지 두가지의 문제가 있을 뿐이죠.

하나는 전세계적인 저금리라 해서 국지적으로 우리나라의 금리가 튀어오를 가능성은 없느냐는 것입니다.
특히 부동산의 경우는 우리나라의 대출금리에 의해서 실거주장과 유동성장이 나뉘게 되기에
당연히 우리나라의 금리가 튀어 오를경우 금리인상의 영향을 받게 됩니다.

현재 가장 큰 화두중의 하나가 연준의 금리인상인데,
연준의 금리인상의 시기보다 우리나라의 금리인상이 더 빠르게 나올 가능성은 충분히 있습니다.
정확치는 않지만 MB때도 출구전략 모색이라는 이름으로 다른 나라보다 빠른 금리 인상이 나온 기억이 있고
그 외에도 국지적 영향의 금리 인상 리스크는 존재 한다고 봐야 할것입니다.

두번째는 오히려 뉴노말이기 때문에 발생하는 금리인상의 리스크입니다.
금리인상의 영향은 저금리일때가 훨씬 더 큽니다.
저금리가 뉴노말이라고 말씀을 하시는데,
어디까지가 저금리 일까요?
제가 몇년전 미분양난 분양권을 매수한적이 있는데
당시에 중도금 대출이 4%를 살짝 넘었습니다.
불과 4-5년 전이니 분명 이 때도 뉴노말시기였을 겁니다.
그럼 4%는 저금리인가요?
고금리는 아니겠죠.

주택담보대출금리는 작년 8월의 2.39를 바닥으로
6개월이 지난 4월 기준으로는 2.73이 나오고 있습니다.

가장 낮았던 시기인 2.39를 기준으로 하자면
금리가 3.6으로만 올라가도 이자는 50프로가 증가하게 됩니다.

네 역시 대출금리 3.6이면 저금리이고 뉴노말에 부합하겠죠.
하지만 현실에서 중요한 것은 그것이 뉴노말이냐 아니냐가 아니라
이자가 2.4대출 받은분이 3.6으로 금리가 변동하면
대출 이자가 50프로가 증가한다는 것입니다.

한달 대출이자가 100만원이었던 분은 150만원이 되고
200만원이었던 분은 300만원이 됩니다.
그리고 불과 4-5년 전의 기억으로만 따져봐도
뉴노말인 그 시기에 대출금리는 4%를 넘었기에 이보다 상단은 더 높을 수도 있습니다.

많은 분들이 인터넷방송을 보시며 금리인상은 어렵고
뉴노말이기에 저금리가 구조적으로 자리를 잡았어, 라고 말하며 넘기시는데,
저금리에서 금리의 인상은 고금리에서 금리의 인상보다 훨씬 더 위험합니다.
같은 저금리 뉴노말의 카테고리 안에 있다 해서 금리인상이 위험하지 않은 것이 아닙니다.

늘 말씀드리지만 금리의 인상은 비율입니다.
고금리에서 0.25프로의 인상보다
저금리에서 0.25프로의 인상이 분모가 적기에 훨씬 더 비율이 커지고
그 커진 비율만큼 충격이 큽니다.

저금리가 뉴노말이어서 금리인상이 걱정없어요, 라는 인터넷방송에서 들은 말로
무책임하게 생각을 남에게 맡기지 말아주시기 바랍니다.

두번째로 말씀드릴 부분은 실수요장과 유동성장에 대한 것인데,
난데없는 댓글들을 보면서 갑자기 십년전 생각이 들더군요.

2012년 전세가의 상승이 미친 전세라는 말로 나오고 있었고
전세가의 상승으로 매가의 상승이 나올것인가, 안나올것인가 라는 문제가 화두가 된적이 있습니다.

그때 전세가의 상승이 매가의 상승으로 연결되지 않는다고
지금의 상승분위기는 일시적이며 곧 하락할 것이라고 말하던 분들의 주장을 그대로 옮겨보자면,

부동산의 상승이란 정보에 빠르고 공부하고 현명한 투자자들이 먼저 진입하여서 가격을 끌어올려놓고
그 이후에 정보에 느리고 둔하고 현명치 못한 실수요자들이 나중에 시장에 진입을 하면
투자자는 실수요자에게 매물을 넘기고 빠져나가고
실수요자들은 뒤늦게 그 매물을 폭탄돌리기 식으로 받은 이후에 하락장이 발생한다.

약간의 교양을 섞어서 순화하기도 하지만 그 실내용은 딱 이거였습니다.
그래서 실수요자들에 의해서 매수가 발생하는 지금의 장은 상승장으로의 진입이 되지 않는다.

개인적으로 코웃음을 쳤는데,
그렇게 투자자들이 똑똑하셔서 2008년도 하락때 매물 수십개씩 가지고 파산을 하셨나?
그 시기를 뻔히 보아온 입장에서는 되도 않는 소리라는 생각을 했습니다.

그리고 그 이후 2013년부터 본격적인 상승장에 진입을 하면서
그 후로 투자자가 먼저 진입하는 유동성장이 발생하고 그 이후에 실수요장이 온다라는 주장은
아주 오랫동안 들을 수 없게 되었습니다.

아마도 아직도 그같은 주장을 하시는 분은 어느 지역을 선매수하는 작전을 하시면서
그룹원에게 작전개요를 설명을 하는
이걸 뭐라해야하나? 하여간 그런 사람들이나 쓰는 용어일 겁니다.
아주 오래전 사람이거나 또는 2013년을 못 겪어본 아주 최근의 사람이겠죠.

하지만 이 문제의 근본은 다른데 있습니다.

이미 백번은 말한듯해서 말을 할까 말까 고민을 했었는데,
부동산의 매수는 단 두가지 임대수익형 매수와 시세차익형 매수가 있습니다.
실수요, 투자수요 이런식으로 흔히 분류하는데 말같지도 않은 헛소리입니다.

투자수요의 정의가 대체 뭔가요?
가격의 상승을 기대하고 집을 사는 것이 투자수요라면
현재 서울과 세종의 매수자는 집이 있건 무주택자이거나 상관없이 모두 투자수요입니다.
주택을 매수해서 유지하는 비용이 임대료보다 더 비싼 상태인데
주택가격의 상승을 기대하지 않는다면 집을 살 이유가 없습니다.

그러다보니 투자수요를 잡는 정책을 내면
실수요가 죽는 소리를 하게 되는 것이죠.
실수요가 곧 투자수요니까요.

그래서 수요는 투자자와 실수요자로 나누는 것이 아니라
시세차익형 매수와 임대수익형 매수로 나눠야 합니다 .

임대료로 지불되는 금액이
집을 사서 유지하는 것보다 더 싼 상태라면
집을 사는 이유는 미래의 시세차익을 기대하기 때문이며 이는 시세차익형 매수가 됩니다.
반대로 임대료로 지불되는 금액이
집을 사서 유지하는 것보다 더 비싼 상태라면
집을 사는 이유는 현재의 임대수익이 나오는 상태이기 때문에 임대수익형 매수가 됩니다.

여기서 임대수익형 매수가 발생하는 시장이 실거주장이며
시세차익형 매수가 발생하는 시장이 유동성장이 됩니다.

실거주장은 전세가의 상승이 나오는한 매가는 강제상승이 됩니다.
만약 전세가의 상승이 나오는데 매가가 하락을 한다면
부동산이라는 자산의 수익률이 요구수익률을 훌쩍 뛰어넘게 됩니다.
자본주의 사회에서 수익이 나오는 곳으로 자본이 몰리는 것은 매우 당연한 것인데,
부동산만 전세가 상승에 매가의 하락이 나오면서
수익률이 비정상적으로 높아진다면 당연히 이리로 자금이 몰려들게 되고
이를 통해 다시 매가의 상승이 나오게 됩니다.

그래서 실거주장에서 전세가의 상승은 강제적으로 매가의 상승이 발생하게 되며
정책이나 외부요인으로 이를 막는 일은
이건 마치 넓은 그릇에 물을 담고 물의 표면이 어느 한곳만 불쑥 튀어나오게 하는 것과 같이
불가능하고 자연스럽지 못한 일입니다.

실거주장과 유동성장의 차이는
투자자가 매입하는가 실거주자가 매입하는가의 차이가 아니라
요구수익률을 만족하는가로 나뉘는 것입니다.
요구수익률을 만족하는 상태라면 임차료의 상승은 당연히 매가의 상승으로 연결이 되는 것이죠.

반면에 유동성장이란
요구수익률을 만족하지 못하도록 매가가 훌쩍 상승한 상태를 의미합니다.
초기에 실수요장으로 진행되던 시장이
지속적인 상승으로 관성이 생기면
임차료의 상승폭보다 가격의 상승폭이 커지고
그 결과 요구수익률 이하로 수익률이 떨어지게 됩니다.
하지만 시장 참여자들은 지속적인 가격상승을 보아왔기에
미래에 가격이 상승할것이란 기대를 가지고 매수를 행하게 되는데
이것이 유동성 장입니다.

즉 유동성장은 미래의 가격상승에 대한 기대로 인해 발생하는 상승장입니다.
흔히 심리라는 말을 자주 하고,
반면에 저는 심리라는 말을 하는 사람은 공부할 자격이 없다, 라고 생각을 하는데,
그 심리라는 부분이 작용하는 시장이 있다면
바로 여기 유동성장입니다.

실수요장은 요구수익률에 의해 움직이는 장이기에
전세가의 상승은 그냥 매가의 상승으로 연결이 되는 것이 너무나 자연스럽고 당연합니다.

반면에 유동성장은 요구수익률 이하에서도
매수가 미래의 시세차익만을 기대하며 매수하는 시장이기에
미래의 시세차익이 기대에 못 미친다 판단을 하게 되면 매수를 멈추게 됩니다.

외부요인 정책 심리 등등이 매수수요를 꺽을 수 있는 시장이 바로 이 유동성 장입니다.

수도권의 실수요장 수치를 보면
2013년부터 현재까지 대략 2년 을 제외하고는 모두 실수요장을 보여주고 있으며
그 제외된 2년이 바로 2018년부터 2019년의 물량 구간입니다.

과다물량으로 전세가의 하락이 나오며
시장이 2년동안 잠시 실수요장에서 유동성장으로 자리를 옮겼습니다.

여기서 한가지 중요한 포인트를 짚어 드리자면
이처럼 실수요장에서 매가의 상승이 크게 나와서
요구수익률을 넘어간 상태에서도 매가의 상승이 지속되면 이를 유동성 장이라 한다.

만약 이 상태에서 외부요인으로 유동성장에서 하락이 발생한다면
이 하락이 가능한 폭은 실수요장을 만족하는 수치까지다.
유동성장이 하락하여서 실수요장 즉 요구수익률을 만족하는 수준까지 매가가 하락한다면
그 이후로는 다시 실수요장이 발동되어서
전세가의 상승은 매가의 상승으로 연결이 됩니다.

제 블로그를 오랫동안 보신 분들이시라면 눈치를 채셨겠지만
제가 2013년 상반기의 이번장의 바닥지점을 맞춘것이
바로 이 개념을 통해서였습니다.
그래서 그때 제가 계속 전세가율과 금리를 살피면서
자가가 전월세보다 수익률에서 유리해지는
요구수익률을 만족하는 지를 따져본것이죠.

몇가지만 기억하기로 합니다.

하나는 수요는 시세차익형 매수와 임대수익형 매수로 나누며
시세차익형 매수가 발생하는 구간을 유동성장이라 부르고
임대수익형 매수가 발생하는 구간을 실수요장으로 부른다.

실수요장에서 전월세의 상승으로 수익률의 상승이 발생하면
요구수익률을 뛰어넘게 되기에 자본의 유입이 발생되게 되고
이는 곧 매가의 상승이 자연스럽고 강제적으로 발생하게 된다.

유동성장은 요구수익률 이하를 의미하기에
전월세의 상승이 나온다해도 외부나 정책 심리적 요인으로 가격의 하락이 가능하다

이때 하락 가능폭은 수익률이 실수요장을 만족하는 요구수익률까지 올라올때까지 하락이 가능하다.
매가의 하락으로 인하거나
전세가의 상승으로 인하거나
이 둘이 합쳐져서 전세가율이 올라가면서 수익률이 요구수익률까지 올라가게 된다.

만약 이때 매가의 하락이나 전세가의 상승 전월세 전환율 그리고 금리의 변동이라는 4개의 추세를 연장하여 추산하면
반등 시기를 알수 있고
반대로 이 4가지중 세가지를 고정시켜 놓고 계산하면
하락 가능폭, 반등시 필요전세가율. 반등시 필요전월세전환율, 또는 반등시 필요 금리를 찾아낼수 있다.

변수가 4개라서 매우 어려울것 같지만
실제로는 금리와 전월세전환율의 경우는 매우 천천히 움직이기에
가까운 기간내를 예상할때에는 두개를 고정시켜서 상수처리해 놓으면
반등시의 금리 또는 반등시의 전세가율을 통해서
하락 가능폭과 반등 시기를 찾아낼수가 있다.

% 맨 마지막의 부분은 난이도가 극상이니 어지간한 수준으로 부동산 공부를 하신 분이시라면
그냥 개념으로만 이해하시기 바랍니다.
실제로 이걸 현실에서 계산할수 있는 사람은 아마도 저뿐일 겁니다.