[공유] 망상

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2 망상

부동산 가격은 공급적 현상이다.

부동산 공부를 시작한지 15년이 되었지만 아직도 모르거나 잘못 알고 있는 것들이 많다.
당장 어제도 아주 큰 부분 하나를
지금껏 십년넘게 오해하고 있었다는 것을 깨닳고 말 그대로 멘붕에 빠졌다.
매일 15년을 공부한 부동산 시장도 이렇기에
부동산 외의 다른 분야에 눈을 돌리는 것은 엄두가 나지 않았다.

그래도 듣다보니 재미는 있어서
금융이나 거시경제쪽 방송과 유튜브를 살살 보기 시작한지 이제 2년 정도가 되었다.
언젠가는, 부동산쪽에서 어느 수준까지 이론을 완성시킨다면
그 다음은 저쪽 분야도 한번 살펴보고 싶은 마음이 크다.

부동산 공부를 시작하고 처음 뭔가 전체적인 틀이 잡히기 시작하기까지 5년이 걸렸다.
그리고 부동산 외의 경제분야에 관심을 가진지는 2년이 되었다.
물론 부동산 공부 5년은 잠자는 시간 외에는 거의 모든 시간을 쏟아넣은 5년이었기에
지금의 2년과는 비교도 안될 정도의 노력의 차이가 있기는 하다.

경제를 처음 배우다보니 아무래도 부동산이라는 모델을 가지고 이해를 하게 된다.
이 둘은 아마도 많이 다를테지만
부동산이 자산이라는 측면에서는 이해에 도움이 될것이다.

최근 인플레이션과 금리인상 경기부양 재정정책과 금융정책에 대한 이야기가 화두가 되어있다.
비록 위에서 말했던 것처럼 초심자의 입장이지만
그럼에도 방송에서 사용하는 용어들에 대해 뭔가 위화감을 가지게 된다.

그중에서 가장 위화감이 느껴지는 단어는 인플레이션이다.
인플레이션에 대해 말을 하다보면
돈의 가치가 하락하는 것이라는 설명을 자주 듣게 된다.
특히 돈에 민감한 투자자의 입장에서는
인플레이션의 여러 속성중에서 돈의 가치가 하락하는 것이다.
라는 말에 가장 민감할 것이다.

"인플레이션 상태에서는 돈을 가지고 있는 것이 가장 바보 같은 짓이다.
돈의 가치가 지속적으로 하락하기 때문이다" 라는 말은 누구나 들었을 것이다.

그런데,
그럼 인플레이션은 지금 30-40년간 발생한적이 없고
지금이 디플레이션 상황이라는 자주 듣게 되는 현재 상황 설명이 맞는 걸까?
돈의 가치는 분명히 하락하고 있으며 최근 몇년간 그 하락속도는 훨씬 커졌다.

현재가 디플레이션이라 말을 하는 것은
오히려 물가상승률이 크지 않다는 측면에서 말하는 것이지
돈의 가치라는 측면에서 보자면 돈의 가치 하락은 크게 발생하고 있다.

흔히 인플레이션은 돈의 가치의 하락
그로인한 물가상승과 자산가격의 상승이라고 말을 하는데,
나는 물가상승과 자산가격의 상승을 굳이 하나로 묶어서 생각할 필요가 있는지는
구조적으로 이해가 가지 않는다.
이 둘은 구조적으로 전혀 다른 분야에 속해 있다고 보기 때문이다 .

내가 현재 느끼는 인플레이션의 위화감은
물가상승과 자산가격의 상승을 함께 묶어서 발생되는 것이라기 보다는
(현재 상황은 자산가격 상승과 물가정체가 발생하므로)
그 두가지가 왜 하나로 묶어야 되는것이지
경제 구조를 모델링 해본다면 그 당위성에 대한 의문이다.

부동산으로 예를 들어보자.
금융정책으로 금리의 인하가 발생한다면
요구수익률은 금리+a 이므로
당연히 금리의 인하는 요구수익률의 하락을 가져오게 된다.

요구수익률을 하락시킨다는 것은
두가지의 모습을 보여주게 되는데
하나는 요구수익률을 이미 만족하고 있는 부동산은 그 낮아진 요구수익률만큼 가격이 상승하며
다시 요구수익률을 만족하게 된다.

이는 최근 몇년간 상가등의 임대수익형 부동산에서 발생한 현상으로
조금만 관심이 있다면 누구나 알고 있을 것이다.
금리의 인하와 함께 상가와 같은 임대수익형 부동산은 요구수익률이 하락하며
큰폭의 가격 상승이 발생하게 된것이다.

또 하나는 요구수익률이 하락하면서
기존의 높은 수준의 요구수익률에서는 수익률을 만족시키지 못했던
부동산들이 건축을 시작하게 된다.
기존의 높은 수익률이었다면 이런 낮은 수익률을 가지는
부동산은 건축되지 못했을 테지만
요구수익률이 낮아지면 낮은 수익률조차도 요구수익률을 만족하게 되니
건축이 시작되고 이는 즉 공급량의 증가를 불러오게 된다.

이런 공급량의 증가는 임대료의 하락을 불러오게 되는데,
임대료의 하락이 수익률의 하락을 의미하지만
꾸준히 금리 인하가 발생하며 요구수익률이 더 하락하게 되면서
하락한 수익률도 요구수익률을 만족하게 된다.
이 둘을 모아보면
부동산 시장에서 저금리가 발생되면
자산가격의 상승이 발생하지만 임대료는 하락하게 된다.

그럼 이것은 부동산 시장에서 인플레이션이 발생한 것인가?
아니면 디플레이션이 발생한 것인가?

자산가격은 크게 상승하고 이걸 현재 우리는 자산 인플레이션이라 부른다.
경기라 할수있는 임대료는 상승하지 못하니 이걸 현재 우리는 물가 디플레이션 상태라고 부른다.

비록 하나는 인플레이션이고 다른 하나는 디플레이션이지만
구조적으로 봤을때 이 자산과 경기의 디커플링은 전혀 이상할 일이 아니다.

자산은 금리에 의해 형성되는 요구수익률의 영향을 받고
경기는 수급에 의한 영향을 받기 때문이다.
금리가 낮을때 공급이 줄어야 할 이유가 있다면
자산과 실물의 인플레이션과 디플레이션이 동조화가 되겠지만
오히려 반대로 요구수익률이 낮아질수록 공급량은 증가하게 되기에
이 둘의 디커플링은 자연스럽다 .

최근 부동산을 말하다보면 어쩔수없이 금리와 인플레이션에 대해서
잘 알지 못하는 얕은 지식이지만 말을 할수 밖에 없는 상황이 발생하는데,
많은 질문에서 자산과 경기를 동조화 시킨 상태로 질문이 들어온다.

인플레이션이 발생하면 돈의 가치가 떨어지는데
그럼 현금을 들고 있으면 안되는거 아닌가요?

그런데 몇년전부터 지금까지 이미 현재 진행형으로 돈의 가치는 떨어지고 있다.
불과 십년전 7-8억이면 매달 500만원의 수익을 낼수 있는 상가들이 여기저기에 있었다.
지금 그 정도의 수익을 내는 상가를 찾으려면 아마도 상가의 가격이 그 두배는 될것이다.
이것이 돈의 가치가 떨어진 것이 아니라면 무엇이 돈의 가치가 떨어진 것인가?

돈의 가치는 분명 떨어졌고 그런 의미에서라면 이미 오래전부터 인플레이션 상황이다.
하지만 경기라는 측면에서 보자면 공급량 증가로 인해 물가상승은 발생하지 않고 있는 상황일 뿐이다.

내 생각에는 인플레이션이라는 단어 자체에 집착을 할 필요가 없을듯 하다 .
또는 인플레이션의 정의 자체부터 다시 잡고 들어가야 한다.

부동산에서 개발사업에 대해 설명을 할떄 가장 많이 듣는 질문중 하나가
그래서 그건 언제 완성이 되나요? 십년은 걸린다고 하던데...
그때 내가 하는 질문은 "거기 들어가 사실건가요?"

국토부장관도 아니시면서 완공에 왜 신경을 쓰시죠?
투자자는 개발사업의 완성을 보는 사람이 아니라
개발사업의 가격을 보는 사람입니다.
자기 주제를 정확히 파악하세요, 공무원도 아니시면서 투자자가 왜 완공을 신경쓰시죠?

인플레이션이 발생할것이가, 라는 요즘 핫한 질문에도 내 생각은 그렇다.
투자자의 입장에서는 인플레이션은 이미 오래전부터 발생하고 있다.
기재부 장관님도 아니시면서 물가인상이 발생할것인지에 왜 신경을 쓰시죠?

만약 신경을 쓴다면 그것은 물가인상이 금리인상을 불러오고
그 금리인상이 자산의 요구수익률을 올려서
그 요구수익률을 만족할때까지 자산의 가격을 하락시킬 것이기에 때문이다.

경제분야는 초보자에 불과하지만
최근에 인플레이션이라는 말을 들을때마다 느끼게 되는 위화감에
불편함을 느껴서 짧게 한마디 적는다.

그게 그거 아닌가, 라고 생각할수 있지만
개념을 명확히 하면 조금 더 단순한 진실에 도달할수 있다.