용적률 최대 500%…분당·일산·목동 ‘재건축 하이패스법’ 보니/ 신혼 3억원, 미혼 출산 가구 1억5천만원 증여공제…소위 의결/ 맞벌이가구 ‘

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용적률 최대 500%…분당·일산·목동 ‘재건축 하이패스법’ 보니

신혼 3억원, 미혼 출산 가구 1억5천만원 증여공제…소위 의결
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신혼 3억원, 미혼 출산 가구 1억5천만원 증여공제…소위 의결

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맞벌이가구 ‘청약 불이익’ 없앤다… 소득기준 ‘1인가구 2배’로 상향
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맞벌이가구 ‘청약 불이익’ 없앤다… 소득기준 ‘1인가구 2배’로 상향

[단독] `반값` 토지임대부 주택, 대출 못 받는다
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[단독] `반값` 토지임대부 주택, 대출 못 받는다

이미 고덕강일3단지, 마곡10-2단지 등에 대한 사전예약까지 마쳤고, 2025년 본청약이 예정돼 있지만 아직까지 대출상품은 물론 임대료, 환매기관 등이 확정되지 않으면서 혼란을 키우고 있다는 지적이 나온다.

현행법상 토지임대부 분양주택 환매는 한국토지주택공사(LH)에만 할 수 있다. 공급은 SH공사가, 매입은 LH가 해야 하는 구조다. 환매 가격은 최초 공급가액에 평균이율을 더한 가격으로 정해져 있지만, 주변 시세와의 괴리, 구분 소유권 가격 산정 방식 등에 대한 논란도 남아있다.

특히 가격 산정 방식은 향후 대출상품 마련에도 영향을 미칠 수 있다.

공급 후 전매제한 기간동안은 정부의 매입가격이 정해져 있어 대출 시에도 적정 담보 가격을 설정할 수 있지만, 전매제한이 끝나 자유롭게 거래가 가능해지면 적정 대출 금액도 새로 산정해야 한다.

앞서 LH가 공급한 토지임대부 주택의 경우 10년여 만에 최초 분양가보다 6억~7억원 오른 가격에 거래됐다. 하지만 해당 주택을 추후에 매입하는 구매자 역시 건물에 대한 소유권만 넘겨받는 만큼, 은행이 일반적으로 사용하는 비교방식으로 적정 주택가격을 산정하기 어렵다.

통상 은행은 대출을 실행할 때 해당 담보물의 가치를 평가하고, 정해진 담보인정비율(LTV) 만큼 돈을 빌려준다. 인근 비슷한 단지와 비교하거나, 원가에서 감가를 제하는 방식으로 가격이 정해진다.

아파트 같은 집합건물은 토지와 건물의 가치가 각각 매겨진다. 건물은 시간이 흐를수록 감가가 발생하지만, 토지 가치 상승분이 더 커 오랜 시간이 지나도 아파트 감정가격은 최초 분양가보다 오르는 경우가 많다.

하지만 토지임대부 주택의 경우 수분양자가 건물만 소유할 수 있는 만큼, 시간이 흐를수록 감정평가 금액은 떨어질 수밖에 없다. 통상 콘크리트 구조물은 매년 최초 가격의 50분의 1씩 가격이 깎인다.

결국 최초 분양가보다 가격은 올랐지만, 대출 가능 금액은 떨어지는 상황이 발생할 수 있다. SH공사가 아직까지 대출 방식을 확정하지 못한 것도 이같은 이유로 풀이된다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "토지임대부 분양주택의 수분양자는 결국 토지를 사용할 수 있는 지상권을 넘겨받는 것인데, 지상권에 대한 대출도 충분히 가능하다"고 말했다. 다만 "어떤 방식으로 해당 주택의 담보가치를 평가할 것인지는 풀어야 할 숙제"라며 "공급 사례가 극히 적어 시중에 있는 일반적인 대출상품을 이용할 수 없는 만큼 정부와 SH공사가 금융권과 논의해 빠른 시일 내에 상품을 만들 필요가 있다"고 조언했다.

이에 대해 SH공사 측은 나눔형 전용 모기지를 공유하거나, 앞선 LH 토지임대부 주택 사례를 참고한 대출상품 신설 등 다양한 방안을 검토하고 있다고 설명했다.