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[공유] 집값은 더 오른다(최종회) 본문
부동산 투자는 그 시기에 따라 그 변화에 맞추어 적응해야 한다.
우리나라 아파트의 역사는 1937년 일제시대로 거슬러 올라간다.
당시 1937년 8월 29일 현 충정로역 인근에 4층짜리 아파트가 들어선다
일본인 건축가가 설계하고 당시 4층으로 지어졌다.
건축가 이름을 따 우리말로 '풍전아파트'라 불렀고 분양 당시 이름은 유림아파트이다
이 후엔 그 지역 지명을 딴 '충정아파트'가 되었다.
그 후 6.25이후 잠시 UN 군 임시 숙소로 쓰다가, 김병조에게 주었고
당시 그는 5층으로 증축해 '코리아호텔' 로 리모델링 했다.
그 후 1962년 마포에 6층짜리 '마포아파트'가 들어선다
당시 입주자 부담금은 7800만 원이었다. 연탄보일러였다.
그 후 반포주공 등 1970년도에 우리나라 아파트 역사가 본격 계속된다.
현 시국의 부동산 역사는 그런대로 잘 유지되어 오다
노태우 대통령 당시 주택 부족으로 100만 호 가 건설이 되었고
2003년 노무현 대통령이 들어서면서 부동산 정책이 악수를 거듭한다.
당시 김수현 사회수석이 시정개발연구원 (현 : 서울연구원)이 노무현 정부 국정과제
비서관을 지내면서 '8.31부동산 종합대책' 과 '종합부동산세'를 도입하였고
2011년 그의 저서 "부동산은 끝났다"에서
[부동산시장은 하이에나가 우글거리는 정글이고 모두가 내 집에 사는 것은 불가능하다.
그래서 서민이 피해를 보지 않도록 정부가 거품을 제거해야 한다고 주장한다.]
이러한 김수현의 생각은 그대로 부동산 정책에 반영.
2003년 5.23일 재건축 규제. 재건축 소형 의무화 비율 도입 (9.15)
개발이기 '환수제, 종합부동산세' 도입을 (1.29) 관철한다.
2005년 2.17 대책으로 '판교신도시'가 분양 되었고,
'보유세 인상(5.4대책), 2주택자 양도세 중과세(8.31)' 등을 시행하였으나
오히려 아파트 값은 급등하였다.
2017년 이후 김수현은 그대로 정부 부동산 정책을 주도하였고, 그 간의 부동산 대책은 수 없이 많다.
부동산 대책이 발표가 될 때마다 부동산 가격은 잠시 주춤하다가 급등하였고,
시장의 민심은 정부를 믿지 못했다.
거기다 당시 시장이던 박원순이 여의도, 용산 개발과 경전철을 발표하면서
부동산 시장에 기름을 부었다.
정부는 온갖 부동산 규제만 남발할 뿐 공급은 전면 봉쇄하는 전략을 구사하였다.
재건축 초과이익 환수제, 안전진단 강화 세금 중과 등으로
사실상 서울이나 경기권이 아파트 공급은 현저히 감소하였다.
그러다 보니 2016년, 2017년 수요는 연평균 4만 가구인데 공급은
3.1만으로 54,000가구가 공급이 수요에 비하여 줄어들었다.
그리고 건축이 가능한 서울의 재개발 지역을 683곳 중 394곳을 사업을 취소하였고,
이러한 정부의 정책으로 서울, 대구, 인천, 대전은 공급이 많이 부족하였다.
그리고 2017년 아파트 증가분은 1만 4491가구로 10년 내 최저 수준이었다.
앞으로도 2020년 4만 1913가구/ 2021년 2만 1890가구 / 2022년 1만 2700세대만 공급이 가능하다.
결국은 아파트 공급물량 부족과, 정부의 각종 규제로 재건축 초과이익 환수제.
민간 택지 분양가상한제(이것은 분양 아파트와 현재 아파트의 갭 차이로 부동산 청약만 달군다)
그리고 신규 허가 및 안전진단 강화 등으로 오세훈표 부동산 정책이 다소 숨통은 트일 것이나
서울시 의회를 민주당이 점령하고 있으므로 오세훈표 부동산 정책도 어려움이 있다
결국 앞으로도 그 면을 물론 내년, 2022년에는 더욱 부동산 가격의 상승이 있을 것이다
*2020년 12.18일 전국조정 지구 지정 조정 대상 지역(전국 37개소)
*2020년 12.16일 주택시장 안정화 방안
(투기적 대축 수요 규제완화. 보유세 강화. 양도세 한시적 완화. 분양가 상한제 적용지역 확대. 청약 제도 강화)
2021년 2.4 (25번째 부동산대책) : 역대 최대 규모 주택 공급
참고로,
2000년 이전은 경매 투자시기였다면
2004년은 분양권 투자 시기였다.
2006년은 재건축 투자시기였다면
2007년은 재개발 빌라와 오피스텔 투자시기였다.
2012년 이전에는 지방 부동산 투자 시기였고,
2014년 이전에 수도권 부동산 투자시기였다.
현재는 서울이 부동산 투자의 시기이나 앞으로는 토지 투자가 추천이 된다.
통상 주택이 10배 오르면 땅은 100배를 오른다
주택은 올라봐야 2~10배가 고작이나 땅은 100배 1,000배 오른다
앞으로 시대는 인간의 삶이 획기적으로 변화하고,
인간의 수명도 늘어나 100세 시대로 가고 있다.
그러나 인구는 줄어들지만 1인 인구 및 노인 세대 급증으로 주택수는 당분간 더 모자란다.
예전에는 1집에 5-10명이 살았으나 앞으로는 1인 혹은 2인 가구 시대로 점점 다가간다.
아파트 공급 물량 (박원순 시기에 서울시 예측)
2020년 4만 1000가구
2021년 3만 8000가구
2022년 5만 4000가구
2023년 5만 9000가구
아파트 공급 물량 민간업체 예측
재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가 상한제 등의 영향으로 신규 인허가 중단으로 반대로 예측
부동산 114의 준공 추정치
2020년 4만 1913가구
2021년 2만 1990가구
2022년 1만 2700가구
2022년 준공 물량은 올해 분양하는 일부 단지가 입주할 경우 늘어날 수 있다고 전망
2022년 이후 공급 절벽 현상이 나타날 것이 확실한데
무슨 근거로 5만 가구 이상 공급될 것으로 추정했는지 의문
서울 주택 순수 증가 물량은 10년 내 최저
‘주택 순증 물량’이란 새로 공급하는 주택 수와 함께 재건축·재개발 등으로 사라지는 주택, 즉 멸실 주택 수를 함께 고려한 ‘순수 공급 증가분’을 의미한다. 새로 입주하는 주택 수에서 멸실 주택 수를 빼면 순증 주택을 계산할 수 있다.
연도별 서울 주택과 아파트 순증 물량 추이. /김현아 의원실
김현아 의원실이 국토교통부와 서울시로부터 받은 자료를 통해 계산한 서울 주택 순증분은 지난해 2만 1424가구로 집계됐다. 지난해 서울에서는 6만 8782가구가 새로 완공돼 입주했지만, 원래 있던 집 4만 7358가구가 재개발·재건축 등으로 사라졌다는 것이다.
2017년 주택 순증 물량은 최근 10년 동안 2009년(1만 7440가구) 다음으로 가장 적다. 지난해 순증 물량은 2016년(4만 6370가구)이나 이전 5년 평균(4만 6456가구)의 절반에도 못 미친다. 더구나 2017년 아파트 순증 분은 1만 4491가구로 지난 10년간 최저 수준이었다.
강남·서초·송파·강동구 등 이른바 ‘강남4구’는 재건축·재개발이 활발하게 진행된 탓에 새로 공급한 주택보다 멸실 주택이 더 많아 아파트가 ‘순감(純減)’했다. 입주 주택이 1만 5093가구, 멸실 주택이 1만 7647가구로 나타났다. 아파트만 놓고 보면 7179가구가 없어진 것이다.
서울 25개구 가운데 가장 많이 줄어든 곳은 송파구였다.
8490가구가 멸실되고 6204가구가 준공돼 총 2286가구가 줄었다.
강남 4구에 속하는 강동구가 2606가구, 강남구는 809가구가 각각 순감했다.
서울 강남4구 아파트 순증가량과 아파트값 상승률. /김현아 의원실, 한국감정원
2017년 순감 물량이 가장 많았던 송파구 집값 상승률은 평균 10.3%로 서울 25개 구 가운데 가장 높았다. 강남구와 강동구도 각각 7.7%, 7.1%였다. 반면 강남 4구 가운데 유일하게 주택 수가 순증한 서초구(590가구)는 5.7%로 강남 4구에서 가장 낮은 상승률을 보였다.
지난해 강북 집값 상승을 주도했던 마포구도 107가구가 순감했고, 재개발·재건축이 활발하게 진행 중인 서대문구(-403가구)와 동대문구(-1117가구), 노원구(-435가구) 등도 지난해 주택이 줄었다.
■올해도 재건축 이주 줄줄이…“수요 억제 정책은 한계”
올해 멸실 주택 통계는 아직 나오지 않았다. 하지만 재개발·재건축 사업장에서 이주(移住)가 예정된 주택은 3만 1485가구로 지난해(2만 8383가구)보다 11% 더 많다. 이주는 주택 거주자가 기존 살던 집을 비우고 다른 집을 찾아 시장에 나오는 상태여서 사실상 멸실과 다름없다.
연도별 서울 강남구의 주택과 아파트 순증 물량.
2016~2017년 2년 연속으로 순감했다. /김현아 의원실
강남구의 경우 개포주공 1단지(4806가구)가 지난 5월부터 이주하면서 이미 작년 이주 물량(3519가구)을 돌파했다. 연말까지 7024가구가 이주할 전망이다. 서초구도 작년 3배 수준인 7524가구가 올해 이주한다. 송파구(3061가구), 동대문구(4090가구), 강북구(1114가구) 등도 올해 이주 물량이 지난해보다 1700~2700가구씩 늘어난다.
김현아 의원은 “정부가 반쪽짜리 통계를 앞세워 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성은 접어둔 채 수요만 억누르는 정책을 펴 시장이 왜곡되고 있다"라며 “지금이라도 현실을 직시하고 수요에 맞는 공급 대책을 세워야 한다"라고 지적했다.
