[공유] '상위 2% 종부세' 당론 채택…1주택자 양도세 비과세 고가주택 기준 12억 원으로 상향

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'상위 2% 종부세' 당론 채택…1주택자 양도세 비과세 고가주택 기준 12억 원으로 상향

안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.



어제 오후 더불어민주당 의원총회에서 부동산특위안이 최종 확정되었습니다. 많은 분들이 관심을 가지고 있어서 저번에 부동산특위안을 소개해 드렸는데요.



의총에서 최종 확정된 안이 부동산특위 결정안과 어떻게 달라졌는지 확인해 보겠습니다.





1. 1세대 1주택 비과세 기준이 12억 원으로 상향됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 양도하는 주택이 9억 원을 초과하는 고가주택이라면 양도차익 중 양도가 9억 원 이하 부분만 비과세가 적용되고, 9억 원 초과분에 대해서는 양도세가 과세됩니다.



고가주택 기준은 과거 6억 원이었지만 2008년 세법 개정 때 9억 원으로 상향된 후 계속 그 기준을 유지하고 있는데요.



현재 집값은 서울을 기준으로 2008년 당시와 비교해보면 거의 2배 이상 상승했으므로 양도가액 9억 원은 고가주택의 기준으로는 너무 낮은 금액입니다.



이번 의총에서는 당초 부동산특위 안대로 고가주택의 기준을 현행 9억 원에서 12억 원으로 상향하기로 하였습니다.



민주당 의총 안대로 법령이 개정되면 개정 이후 양도분부터 양도가액 12억 원까지는 양도세가 과세되지 않으므로 고가주택의 양도세 부담이 줄어듭니다.



고가주택 기준을 12억 원으로 상향하는 것은 1세대 1주택자들의 세 부담을 줄여주는 것으로 야당도 반대를 하지 않을 것이며, 기획재정부에서도 반대를 하지 않고 있습니다. 따라서 이 안건은 국회에서 통과될 가능성이 높으며, 기사에 의하면 조만간 법령을 개정한 후 바로 시행할 것으로 보입니다.



1세대 1주택자로서 고가주택을 보유하신 분들은 가급적 법령이 개정된 후 주택을 매도하는 것이 좋을 것 같습니다.





2. 의총 안대로 개정되면 일시적 2주택자도 12억원까지는 양도세가 과세되지 않습니다.


민주당 의총 안대로 법령이 개정되면 일시적 2주택자도 12억원까지 양도세가 과세되지 않는지 문의하는 분들이 많습니다.



기사에 1세대 1주택자의 경우 고가주택이 기준이 12억원으로 상향된다고 나와 있어서 혹시 일시적 2주택은 개정안이 적용되지 않는 것인지 문의하는 것인데요.



일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 경우는 1세대 1주택으로 인정되는 특례에 해당합니다.



일시적 2주택 특례 요건을 규정한 소득세법시행령 제155조 1항 조문을 보면 일시적 2주택자로서 일정 요건을 갖춘 경우(종전주택 취득 후 1년 경과 후 취득, 2년 이상 보유및 거주, 신규주택 취득 후 중복보유기간 내 양도) 1세대 1주택으로 본다고 규정되어 있습니다.



따라서 고가주택 기준이 12억원으로 상향되면, 일시적 2주택자로서 비과세 요건을 갖춘 분들도 양도가액 12억원까지는 양도세가 과세되지 않을 것으로 보입니다.





3. 고가주택의 장특공제 우대율이 조정될 것으로 보입니다.

1) 현행

양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택을 양도할 경우 비록 비과세 요건을 갖췄더라도 양도차익 중 9억 초과분에 대해서는 양도세를 내야 합니다.



다만 과세대상 양도차익(양도차익 중 9억 초과분)에 대해서는 그 주택에서 2년 이상 거주하고 양도하는 경우 보유기간별 연간 4%(최대 40%), 거주 기간별 연간 4%(최대 40%)의 장특공제율(표2의 공제율)이 적용됩니다.

2) 의총 확정 내용



고가주택에 대한 장특공제율 중 보유기간별 공제율에 일정 한도를 설정하며, 거주기간별 장특공제율은 현재처럼 거주기간별 연간 4%(최대 40%)를 적용할 예정입니다.



보유기간별 공제율에 대한 한도는 양도차익이 5억 원을 초과하는 경우에만 적용될 것으로 보이며, 양도차익 규모에 따라 달리 설정할 것으로 보이는데요. 구체적인 공제율 한도는 기획재정부와 협의해서 결정될 예정이라고 합니다.



고가주택에 대한 장특공제 우대율은 소득세법 제95조에 있으므로 국회에서 법률을 개정한 이후 양도분부터 적용될 것으로 보입니다.



고가주택 기준을 12억원으로 상향하는 것은 납세자에게 유리한 개정이며, 장특공제 우대율에 대한 상한을 설정하는 것은 불리한 개정인데요.



양도가액이 12억 원 정도 되는 1주택자는 고가주택 기준 상향으로 양도세가 과세되지 않으며, 12억 원 초과금액이 크지 않은 경우에도 세 부담이 줄어들 것으로 보입니다.



그러나 양도가액이 매우 큰 분들은 고가주택 기준 상향으로 인한 세 부담 감소와 장특공제 우대율 상한 설정에 따른 세 부담 증가의 효과 중 어느 것이 클지는 따져봐야 할 것입니다.





4. 1세대 1주택자 종부세 부과기준이 현행 공시가격 9억 원에서 상위 2%(현행 공시가 약 11억 원 수준)로 완화됩니다.

1) 현행


종부세 계산 절차는 다음과 같습니다.


ⓐ 본인이 소유한 주택의 공시가격을 합산

ⓑ 공시가격 합계액 - 6억 원(1세대 1주택자는 9억 원)

ⓒ 과세표준 = ⓑ × 공정시장가액비율(2021년 95%)

ⓓ 종합부동산세액 = ⓒ × 세율

ⓔ 산출세액 = ⓓ - 차감할 재산세액

ⓕ 세부담 상한 전 종부세 = ⓔ - 세액공제

ⓖ 종부세 부과징수세액 = ⓘ - 세부담 상한 초과세액



현재 1세대 1주택자는 공시가격 합계액에서 9억 원을 공제하고 종부세액을 계산하는데요. 통상 공시가격이 시세의 약 70% 수준임을 감안하면 시가 약 13억 원 수준의 주택 1채를 보유한 경우 종부세가 과세되지 않습니다.



2) 의총 확정 내용



이번 의총에서 1세대 1주택자에 대한 종부세 부과 기준선을 공시가격 상위 2% 수준으로 정하기로 확정했습니다.



매년 6월 1일 현재 전국의 주택 공시가격을 기준으로 상위 2%에 해당하는 주택 공시가격의 기준선을 정한 다음 그 금액을 1주택자의 종부세 계산 시 공제해 주겠다는 것입니다. 그러면 매 년 1세대 1주택자의 종부세 공제금액이 달라지는 건데요.



올해 기준으로 종부세 부과 기준을 공시가 상위 2% 수준으로 정하게 되면 1세대 1주택자로서 공시가격이 11억 원까지는 종부세가 과세되지 않을 수 있습니다. (민주당 추정)



공시가 현실화율 70%를 적용하면 종부세 부과 기준선은 매매가 13억 원에서 16억 원에 육박하는 수준으로 오르게 됩니다. 그리고 매년 주택 공시가격이 오르더라도 다른 주택의 공시가격이 같이 올라서 내가 보유한 주택 공시가격이 전국 상위 2%에 해당하지 않으면 1주택 상태 유지 시 계속해서 종부세를 부담하지 않을 수도 있습니다.



반대로 주택 공시가격이 내렸더라도 전국 상위 2% 이상에 해당하면 종부세를 낼 수도 있습니다. 이번 종부세 개편안은 이번 임시국회에서 처리하여 올해분 종부세부터 적용할 예정이라고 합니다.



한편, 이번 민주당 종부세 개편안은 1세대 1주택자에 한해 적용되는 것이며, 다주택자나 법인에 대해서는 적용되지 않습니다.



1세대 1주택자인지를 판단할 때 종부세 합산배제가 되는 장기임대주택과 나머지 1주택을 보유한 경우 나머지 1주택(해당 주택에서 거주하는 경우로 한정)도 1세대 1주택으로 인정됩니다.