[공유] [공지] 21년 6월 성수동 재개발 임장

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21년 6월 성수동 재개발 임장

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성수동 재개발 임장

성동구 성수동1가,2가와 광진구 자양동 일대는 과거 "뚝섬"이라고 불리던 곳 이었다. "뚝섬"은 한강과 중랑천의 합수부 인근 지역에 토사가 쌓여 형성된 범람원으로 형성된 곳이다. 성수동은 1940년대부터 서울 시가지의 외곽으로 공업지대가 형성된 곳이라 대부분의 지역이 준공업지역에 헤당된다. 성수동의 경우 2000년대 이후 주목받기 시작하였기 때문에 다른 지역에 비하면 아직 개발의 핵심결정지역으로 진입할 수 있는 기회가 남아있기 때문에 아직 이합집산적으로 혼재성이 가미되어 있는 느낌이 있다. 물리적 위치 만으로 서울 최상급지로 진출할 가능성을 갖춘 성수동에 대해 알아보도록 하자


21년 6월 성수동 재개발 임장
1. 성수전략정비구역 1지구
2. 성수전략정비구역 4지구


1. 성수전략정비구역 1지구

성수전략정비구역 1지구 조감도


성수전략정비구역 1지구는 2909세대의 아파트가 지어질 예정인 정비사업구역이다. 2017년 조합설립인가를 받았고, 건축심의안을 서울시에 올려놓은 상태라고 한다. 성수전략정비구역은 20년 11월경에 임장을 가기도 하였지만 당시에는 최대 50층의 정비계획안에 따라 건축심의를 받을 확률이 높지 않다고 여기었으나 그 동안 서울시장도 바뀌었고, 21년 4월 27일 이후 토지거래허가구역으로 지정한 것을 본다면 지금은 시간의 문제이지 50층으로 정비계획안이 반영된다는 것은 거의 기정사실로 여겨지는 분위기였다.

이러한 점으로 인해 성수전략정비구역의 경우 매물이 많이 나오지 않고 있었다. 토지거래허가구역 지정 직전에 1지구의 대지 8평의 반지하 빌라가 15.3억에 거래되었다고 한다. 토지거래허가구역으로 지정된 이후 입주를 하는 것을 전제로 매매가 이루어지기 때문에 대부분의 매물들이 최소 17억 이상의 초기투자금을 보이고 있었다.

성수전략정비구역 1지구는 성수전략정비구역 중 분당선 서울숲역과 가장 가까운 위치에 자리잡고 있으며, 2909세대로 건설될 예정이기에 가장 규모가 큰 편이다. 그리고 토지등 소유자의 숫자가 1300명대(1369명)으로서 일반분양이 많이 나올 수 있다는 장점을 가지고 있기 때문에, 대부분의 조합원들은 최소 34평 이상을 받을 것으로 추정된다. 조합원분양가 및 예상감정평가금액은 2011년에 발표된 안(단독 2000만원/(평), 다세대 3800만원/(평), 조합원분양가(34평) 6.8억)이 있기는 하지만, 실제 감정평가가격 및 조합원분양가격은 위 가격에서 1.8배~2배 정도가 오른 가격에서 형성되지 않을까 추정된다. 한남3구역의 감정평가 및 조합원분양가의 발표이후로 서울의 전체적인 재개발구역의 조합원분양가가 상승하고 있기 때문이다.

성수전략정비구역1지구

가격은 다음과 같다.

* 초기투자금 17.6억 / 총투자금 21.6억~22.6억 / 소요기간 10년


인근아파트


서울숲 트리마제

서울숲 트리마제

서울숲 트리마제는 2017년 입주한 688세대의 아파트이다. 4개 동 지하3층에서 지상 47층까지 지어졌으며, 시공사인 두산중공업에서 시행 및 시공을 모두 맡아서 진행하였기 때문에, 시공사에 입맛에 맞게 최대한 다양한 사람들에게 분양을 할 수 있도록 최소 11평, 최대 88평 이라는 다양한 평수로 지어지게 되었다. 현재는 한강변에 위치한 대표적인 고급아파트로서 젊고 자산이 많은 사람들이 주로 거주한다는 이미지를 심어 준 곳이다. 서울숲 트리마제의 가격상승은 성수전략정비구역의 사업진행의 가장 큰 동력이 되었다. 성수전략정비구역은 토지거래허가구역이지만, 서울숲 트리마제는 토지거래허가구역은 아니다.

가격은 다음과 같다.

* 38평(전용84형) : 매매가 33억 / 전세가 23억 (30층대)




2. 성수전략정비구역 4지구

성수전략정비구역 4지구 조감도

성수전략정비구역 4지구는 1579세대의 아파트(임대 269세대 포함)가 지어질 예정인 정비사업구역이다. 조합원은 753명 정도로서, 전용 60초과 평형의 배정세대수인 895세대보다 적기 때문에, 분양신청자격을 가진 모든 조합원들이 34평의 배정은 받을 수 있을 것으로 추정된다.

성수전략정비구역 4지구는 성수전략정비구역의 가장 우측에 위치한 곳으로 영동대로 북단교차로와 맞닿아 있기 때문에, 한강변과 맞닿아 있는 면적이 가장 긴 편이다. 그래서 성수전략정비구역 중 가장 빠른 속도(2016년)로 조합설립인가가 이루어졌으며 현재는 서울시에 건축심의안을 제출한 상태이다.

성수전략정비구역 1지구에는 주로 단독 및 다가구 주택들이 많다면, 4지구는 아파트나 연립빌라 등의 비중이 높은 특징을 가지고 있다. 강변임광, 성수강변금호 등과 같은 아파트와, 삼익아파트, 진주타운 등 연립들도 성수전략정비구역 4지구에 포함되고 있다.

성수전략정비구역 4지구

가격은 다음과 같다.

* 34평 : 초기투자금 17억 / 총투자금 21억 추정 / 소요기간 10년 추정


3. 결론

뚝도시장

성수전략정비구역 가운데에 위치한 성수전략정비구역 2지구와 3지구에는 뚝도시장이 자리잡고 있다. 2지구와 3지구의 경우 위와 같은 시장이 위치하고 있어, 조합설립인가가 늦게 이루어졌고(2지구 2020년, 3지구 2019년), 상가지분 및 지분이 작은 소유자들이 많기 때문에, 작은 지분을 구입할 경우 아파트를 받지 못하거나(작은 상가지분의 경우) 20평대 아파트를 받을 수 있는 경우도 생길 것이다. 하지만 성수전략정비구역의 경우 1지구~4지구가 모두 건축심의를 준비하고 있는 단계로 서울시의 인허가문제로 인해 4개구역 모두 진행속도상의 큰 차이는 보이지 않고 있다.

토지거래허가구역과 성수전략정비구역

2021년 4월 27일 서울시장 재보궐선거가 끝난 이후 서울시 내에서 압구정특별계획구역, 여의도 아파트지구, 목동신시가지단지, 성수전략정비구역이 토지거래허가구역으로 지정되었다. 토지거래허가구역의 지정은 성수전략정비구역 같은 재개발구역의 경우 실거주의 불편함으로 인해 거래가능 매물의 건수를 확실하게 줄여주는 역할을 하게 되었다. 거래가 잘 되지 않는다는 것은 새로운 사람들의 유입이 잘 되지 않는 다는 점을 의미하지만 또 다른 의미에서는 기존 조합원들끼리 의견합치가 잘 된다면 정비사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있음을 의미한다. 성수전략정비구역의 경우 서울시의 건축심의 관련 이슈를 넘긴다면, 이후 의외로 사업이 빠르게 진행될 수 있을 것으로 추정된다.