[신성철] 시장을 보는 두가지 방법

https://youtu.be/KJDTt5rI5PA

https://blog.naver.com/aka7121/222390676171

시장을 보는 두 가지 방법 - 신성철님 공개 영상

신성철님의 공개영상이 올라왔네요.
이번에도 며칠 만 공개된다고 하니, 관심 있는 분이라면 살펴 보시기 바랍니다.
공부 관점에서 정리도 해보았습니다.
기본적으로 영상의 내용을 정리한 것이며, 일부 개인적인 덧붙임/해석이 있으니 유의하시기 바랍니다.
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연역적으로 시장을 보면 틀리지 않는다
시장을 보는 두 가지 방법에는 귀납적, 연역적 방법이 있다.
나는 연역적으로 시장을 본다. 정의를 내리고, 논리대로 가면 된다. 가끔 어떻게 틀리지 않느냐고 궁금해 하시는데, '맞을 말만 하기 때문이다' 즉 틀릴 말을 하지 않는다.
대신 핵심이 아닌 다른 부분들에서 모르는 것이 많다.
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이런 관점으로 시장을 보면, 주택 시장의 매매가와 전세가에는 아래와 같은 관계가 있다.
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매매가와 전세가의 관계
1) 전세가는 매매가를 넘지 못 하며, 일정 비율(7~80%)만큼 낮다.
- 전세의 정의: 집의 사용가치를 담보로한 개인 간의 대부 행위.
- 넘는 경우가 있긴하나 일반적인 경우가 아니므로 제외

2) 일정 수준(요구 수익률과 연관) 이상에서는 전세가가 상승하면 매매가도 상승한다.
- 일정수준의 정의: 금리를 전월세전환율로 나눈 값이 전세가율보다 낮은 상황
- 예시: 금리가 3%, 전월세전환률이 5%인 경우 60%, 해당지역 전세가율이 60%를 넘으면 일정 수준 이상에 도달

결론: 전세가율이 일정 수준을 만족했을 때, 전세가가 상승하면 매매가도 상승한다.


해당 논리의 수도권 시장 적용

수도권 기준, 전세가율이 일정 수준을 만족했을 때를 확인해 보면 2가지 시점이 나옴
- 2001년 12월: IMF 지나고, 2008까지의 대세상승 시작 시점
- 2012년 12월: 오랜 하락기를 벗어나는 대세상승 시작 시점(현재 상승장)

2012년 12월에 일정수준이 만족 되었기에, 2013년 이후의 매매가의 향방은 '전세가'에 집중하면 된다. 즉 전세가가 하락할지만 체크하면 되는 것이다.

잠깐, 더 나가기 전에 공급량 누적에 의한 싸이클 정리 내용 보는 것이 도움이 되실 것 같습니다.

https://blog.naver.com/aka7121/222316692864

공급량 누적에 의한 싸이클, 그리고 현재 시장에 적용하기 - 신성철님 공개 영상

1) 2017년 중반까지는 입주물량이 없는 구간
전세가가 하락할 일이 없으므로, 매매가 하락이 힘들다. 꽃길이다.
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2) 2017년말부터 2019년까지 입주물량이 쏟아지는 구간
오랜 시간 입주가 없었기에 입주물량이 쏟아지는 직후에는 바로 전세가가 하락하지는 않는다. 입주가 누적되는 18년말~19년초 정도가 전세가의 하락이 가능한 지점, 즉 이 때는 매매가도 하락이 나올 수 있었다.
이 시기는 구도심 재생을 위한 멸실이 나와 하락이 발생하지 않을 가능성이 더 높다고 봤으나, 실제로는 구도심재생이 이뤄지지 않으며 하락 발생(탄핵 및 새 정부의 정책 변화)함.

3) 2022년말까지의 구간
이번 사이클의 특이점 구간. 2018년까지 지정된 택지가 없기에 이후 5년간 택지에서의 입주물량이 없고, 2017년말까지 재초환을 피하기 위한 정비사업의 관리처분이 떨어져 사업이 진행되어도 입주까지 4.5년정도가 소요된다. 즉 입주물량이 나올 수 있는 시기는 보수적으로 보아 2023년부터다(=2022년까지는 입주물량이 부족)

​여기까지는 연역적 시장보기 방법에 따른 생각이다. 즉, 틀릴 수 있는 이야기가 아니다.
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틀렸을 경우를 가정해 본다.
즉, 전세가율이 일정 수준을 만족한 상태에서 전세가가 상승하는데 매매가는 오히려 하락한다면, 여러 자산시장 사이에서 유독 주택 시장의 요구수익률만 엄청나게 높아지는 것이다.
이는 세숫대야를 채운 물이 평평하게 펴지지 않고, 특정 범위만 더 높게 올라간 상태로 유지되는 것이 가능하다고 말하는 것과 같다. 곧 이런 일은 발생 할 수 없다는 것이다.

향후 수도권 시장에 대하여
현재시점(21년 중반)에서 앞으로는 예상한다면,
- 입주물량이 당장 나오기 어렵다. 2024~25년까지도 쉽지 않아 보인다.
- 아파트 뿐 아니라 대체제인 주복, 아파텔, 빌라도 상승 중이며 계속될 것이다.
- 구도심 재생 분위기가 뜨거워진다. 사업성 계산이 힘든 조합설립이 되지 않은 빌라도 노후도만 만족하면 가격이 움직일 것이다.
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마치며
이상 정리를 마칩니다.
저도 시장을 보다 넓은 범위에서 이해하며, 다음의 그 다음을 볼 수 있는 시각을 가질 수 있도록 더 정진해야겠습니다.
혹시 틀린 부분이 있다면 말씀 부탁드립니다.

​단순히 영상을 시청했을 때와 정리하며 공부했을 때의 학습효과는 큰 차이가 있습니다.
여러분도 능동적으로 공부를 해보시기 바랍니다.
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부동산과 금리, 보유세 - 신성철님 공개 영상

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