[공유] [210608] (긴글) 재테크의 본질

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[210608] (긴글) 재테크의 본질

(이전에 메모한 것에 덧붙여 의식의 흐름대로 써 봅니다)


이전에 내 집을 사셨던 분이,
이미 내가 팔 때 모든 것을 다 설명드렸고 동의했음에도 불구하고.. .. 음...

매도 후 이미 한참 지나고 나서
... "공사했던 부분이 노후로 낡아졌다 무상으로 수리할수 없냐"고 그 업체에 문의했다고 했다는 말을 들었다.

아니, 그건 불가능하다고 이미 공인중개사 앞에서 2-3번 이상 설명했고 동의했는데... 그리고 기간이 충분히 지나서 유료가 아니면 안될거를 충분히 알고 있었을텐데...
사실 나는 혹시라도 이게 걱정되어서 업체명 조차 안알려드렸는데 어떻게 알아내셨는지..

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그분 말고
다른 친한 지인도 나와 비슷한 시기에 거래를 했다.

그 지인의 집을 매수했던 분은, 젊은 부부였는데, 조금이라도 유리하면 절대 양보 하지 않았다. 매물이 없어 팔아달라고 부탁할 때는 간이라도 빼줄 듯 웃으며 애원하고 온갖 미사여구와 불쌍한 표정이었는데, 일단 도장이 찍히고 나니, 상대방의 작은 실수에 대해서도 절대 관대하지 않고 그것을 빌미로 계속 대가를 요구했다.

또 다른 경우에서는
계약조건을 미리 다 합의해 놓고 난 후, 나는 사실 도장만 찍으러 계약 당일 날 갔는데, 그쪽에ㅓㅅ 구경하러왔다는 핑계로 5-6명의 친구 친지등을 데리고 와서는, 느닷없이 새로운 조건을 넣어달라고 다같이 떼창을 하는 경우도 있었다.

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사실 몇천 왔다갔다하는 가격 흥정에 있어 그런 잔기술이 때로는 유용하기도하다.
그리고 실제 이익으로도 귀결되기도 하고.




그런데
가만히 생각해보면
이러한 잔 기술들을 어디선가 많이 들어본 것들이다.



나는 지금까지 재테크 관련 서적은 100권? 아니 200권? 정도 읽었던거 같은데, (오래전 책들이다) 대부분의 책에서 조금이든 대부분이든 거래 관련 유용한(?) 팁들이 나온다.

과거에는 그러한 팁들을 거의 신경쓰지 않았는데, 몇년전에 거래한 몇몇분들을 보고는 그 내용들이 실제로 정확하게 실천되는 케이스를 보고 깜짝 놀랐다.

"와 저분 재테크 책에서 나온거랑 똑같이 행동하네? 별거 아닌데 이렇게까지 야박하게?? "

사실 그러한 잔기술이, 평생 다시는 안볼사람이라면 안면몰수하고 해 볼만하다.


그런데 사실

책에 열거된 부동산 거래의 팁은, 상대방 입장에서 본다면, 완전히 "얄미운 행동", "밉상 행동", "짜증나는 스타일"에 해당한다.

부동산 거래라는게, 사실 책처럼 아름다운 윈윈은 거의 없다.
90%의 경우, 누군가 이익을 보면 결국 누군가는 손해를 보는 구조다. (그나마 그순간 합의된 시장가격만이 서로 윈윈이 아닐까)

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근데 실제로 보면,

현실은 책이랑 달리, 대부분 당하는 쪽도 몇가지 수단을 갖고 있다.

계약 이후, 철저히 앞에서는 웃으면서 늘 생각해보겠다고 해놓고 자기에게 도움이 안되면,, 절차나 시간 조차 손해 하나도 안보려는 사람은, 결국 반대쪽에서도 상당한 반감이 생길 수 밖에 없다.
그리고 반감이 생기면, 깐깐한 쪽에서 통제하지 못하는 외부변수 발생시 계약 자체가 험난한 길을 가게 된다.


나의 개인적인 생각일지는 모르겠지만

매매가 자체가 크다면, (10억이상)
수백만원 정도는 그것이 합리적인 경우 그리고 "상대방이 다른 형태로 보상하겠다고 한다면" 양보하는 쪽을 진지하게 고려해야 한다.

다시한번 말하지만
내가 꼭 양보할 의무가 없더라도 , 내가 양보했을 때 약간의 불편감 외에는 나에게 큰 피해가 없다면, 상대방을 위해 어느 정도는 양보해야 한다고 생각한다.

왜냐고?

사실 그 양보는 상대방을 위한 것이 아니라 나를 위한 것이기 때문이다.

일단 거래하려고 마음을 먹고 도장을 서로 찍었다면,
거래를 원만히 진행시키는 것이야 말로 나에게 가장 큰 이익이다.

사실 그 사람과 나는 어쩌면 같은 처지에 있는 것이다.
다시 한번 말하지만
계약서에 도장이 찍힌 후에 계약을 원만히 진행시키는 것은
그 사람에게도 이익이고 나에게도 이익이다. 절대로 서로가 적이 아니다.

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그리고
등기치는 날 서류가 완전히 오가기 전까지는 어떻게 될지 알 수 없기 때문에 끝까지 조심하는게 좋다. 늘 확인하고 또 확인하고 또 확인하자.

또한
의심이 들거나 낌새가 이상하면,, 뭉개지 말고 바로 1단계 2단계 등 단계를 정해 확인 사살 행동을 취해라. (사실 이것이 가장 중요하다)


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거래의 기술 ? 에 나오는 몇가지 내용들이 또 있다.

책에 수도 없이 나오는 것들,
뭐? 미국으로 이민가는 사람이 시간에 쫓겨 빨리 내 놓는 엄청나게 싼 집?? 혹은 지방에 살고 나이가 많아 시세를 잘 몰라 우연히 엄청나게 싸게 나온 집?? 부동산 중개사와 친구가 되라? 복비 아끼지말고 2배로 주면 좋은 물건 먼저 연락온다?

다 맞는 말이다.

그러나

난 살면서 그런 경우를 거의 본 적이 없고...
나에게 그런게 우연히 걸릴 거라고 생각해 본 적도 없다.
(다만 집주인이 아프거나 딸 돌봐야하는 특별한 사정등은 종종 보긴한다. 그런데 그런 경우도 생각보다 많이 싸지는 않다. 가격외의 조건만 유리할뿐)

복비 2배 효과조차도, 케바케이겠지만, IT발달로 인해 그 의미가 많이 퇴색했다. 시골에 가야 터줏대감 역할을 하는 부동산이 있을 뿐, 그 외에는 대부분 부동산간 매물 보유 차이가 (여전히 있긴 하지만) 그래도 많이 없어졌다. (매물 보유 차이가 있다면 여러군데 다니면 쉽게 해결된다)

오직 친절함, 성실함, 꼼꼼함, 일잘함 만 있을 뿐이다.



그러니까

다시 말하자면
유튜브나 재테크 책에 메몰되어 이상과 현실을 헷갈리면 안된다.
그렇게 우연히 시세보다 10%~15%이상 싼 집은 상상속에만 존재하는 용 같은 것이라 현실에서 기대하면 안된다.

설사 맏닥뜨리더라도, 대부분 그런 집들은 상승기에는 거의 안나오고 하락기에만 아주 아주 가끔 나오는데, 하락기라서 아무도 쳐다보지 않기 때문에 그런 것이 있었는지도 거래가 되었는지도 모르고 지나가게 되는 거 같다.
그러면 또 5-6년후 그 한 개의 케이스가 책을 통해 천명, 만명, 십만명에게 읽힌다. 그러면 그 십만명의 사람들은 가슴속에 웅장한 꿈을 갖는다. "나도 그런 미국으로 빨리 이주해야 하는... 급박한 사정이 있는 매물을 사야지"




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본론시작



그런데

요즘에 와서 드는 생각은
(뭐 그것도 안중요한건 아닌데)

재테크의 본질은 그게 아니라는 생각이 든다.


이전 글에서도 한번 썼지만

재테크의 본질은
매매의 기술, 거래의 기술,
협상의 기술, 등이 절대 아니었다.

오래전 내가 딱 한번 강연했을 때 했던 말인데 (이전에 글에도 썼나?)

이 세상에 싸고 좋은 물건은 없다.
오직 이 세상에는 비싸고 좋은 물건만 있다.

(혹시 좋은 물건을 싸게 쌌다면 조상님께 감사하시길)
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좋은 물건은 항상 비싸다. (인류 역사상 늘 그랬다)

그러니까
1. 좋은 물건인데 막상 가보면 시세(?)보다 늘 비쌈.
2. 별로인 물건인데 막상 가보면 시세(?)보다 엄청 쌈. 심지어 흥정하면 약간 더 깎아줄 수도 있다고 함.

너무 극단적이긴 한데 (사실 더 다양하긴한데)
크게 두 가지로 나뉜다.

그리고 아주 특별한 경우가 아니라면
대부분 길게 보면 1번이 언제나 결과가 좋았다.

길게 보면
언제나

좋은 물건을 비싸게 사는 것이 더 낫다.


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재테크의 본질은 바로
거대한 메이저 흐름(추세)이었다.

이제 와서 보면
이게 사실 알파이자 오메가였다.


영화 "관상"에서 마지막 장면에서 송강호가 말하는 바로 그것이다.
(이전에도 비슷한 이야길 하긴했다. 참고:https://blog.naver.com/likearoma/221694986428)

영웅의 기질을 타고 났어도 시대의 흐름을 타지 못하면 그저그런 촌부로 늙어죽는 것이고, 그저그런 장삼이사의 인간들도 우연히 흐름을 타게 되면 고관대직에 오르는 것이다.

나는 사회초년생 적에
꼴에 잘났다고, 똑똑한 척하며, 재테크 서적 100권? 읽고, 모든 규정과 법령은 물론 경매까지 다 공부해서 다 안다고 자신했었다. 아파트 붐이 일어났을 2000년내 초반에도 아파트는 거들떠보지도 않았다. 오직 상가와 토지에 관심을 기울였고 낙찰도 받았다.

물론 그당시도 상당한 수익을 내긴 했지만
내가 들인 노력과 시간에 비하면 솔직히 그 수익이 많지 않았다고 생각한다.

거꾸로
최근 5년? 10년간이 내가 들인 노력에 비해 과도하게 많은 결과를 얻었다고 생각한다.

사실
국민 모두가 어떤 분야에 관심이 있고 휩쓸(?)린다면
아무리 내가 그것이 싫더라도, 그것에 관심을 기울여야 한다.
(너무 늦었다면 탑승하지 말고 교훈을 얻자. 반박자 늦게 올라 탄다면 그건 뒤꽁무니 쫓아디니는 것일 뿐 결국 수익은 거의 없거나 거래 비용만 날리게 된다.)

내가 그것을 등한시하면, 그 대가는 실로 엄청날 수도 있다.
그렇다고 뒤늦게 휩쓸려 다니라는 말은 절대 아니다.

그러니까
크고 긴 흐름에 반박자만 빨리 타서, 계속 흐름을 타면 (상대적으로 작은 노력으로) 그 기간 만큼 엄청난 수익이 누적되는 것이다.

그리고 이것이 재테크의 본질에 가깝다.


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사람들과 반대로 행동하라는 격언,
대중과 괴리를 두라는 격언은,
사실 거대한 메이저 흐름에서 초기에 아무도 관심없을 때 해당되는 조언같다.

거대한 흐름이 시작되고
이미 초반이 지나갔는데, 대중과의 괴리를 둔다?
그러한 행동은 대부분 엄청난 손해(일명 벼락거지)만 발생시킨다. 그리고 시간이 갈수록 그 손해는 커진다.

하지만 만약
그것이(대중과의 괴리가), 아직 참여하지 못한 지역이나 분야의 조기진입을 의미하는 거라면 두려워하지 말고 바로 실천에 옮겨라.

또한

하락기, 혹은 정체기의 경우
안전판이 있다면 (ex 아무리 생각해도, 건축비 인건비 재료비 생각해도, 도저히 답이 안나올 정도로 낮은 가격인 경우가 있다) 조기 진입을 두려워하지 말아야 한다.

어느정도 상승 추세가 지속되어서, 늦은거 아닐까 고민될때도
안전판이 있다면 (ex 지금 매물보다 더 안좋은 하급지가 미친듯이 오르고 있다. 혹은 전세 가격이 미친 듯이 오르고 있다.) 중간 진입도 두려워하지 말아야 한다.

그러나
아무리 호재가 난무하더라도,
안전판(??)이 없다면, 장미빛 미래를 늘 의심하고 대비해야 한다.



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난 매물 가격판단에서
언제나
비교사례 분석법을 즐겨 사용했다.


(지난번 글에도 썼지만)
원래, 그리고 어차피
부자라는 건 상대적 개념이다

KB가 말하는 "모두가 1등이 되는 세상"은 존재하지 않는다
BC카드가 말하는 "여러분 모두 부자되세요"도 존재하지 않는다.

잔인한 말이지만,
부자는 상대적인 개념이라
비교우위가 더 중요하다. 매물가격에서 조차도 말이다.

그러니까


큰 흐름 속에서
각 지역별 각 크기별 각 방향별 비교를 해서
추세를 확인해야 한다.

다들 아시다시피
우리나라의 아파트 위계질서는 너무 확실해서
인프라의 대규모 변동이 없다면 위게질서는 무너지지 않는다.

우리가 할일이라고는
큰 추세를 확인 한 후에

그 위계질서 사이의 갭차이가 줄어드는 추세인지 벌어지는 추세인지만 알면된다.


A 지역과 B지역의 가격차가 좁혀졌는데
B 지역은 사실상 A지역을 절대로 넘을 수가 없다면
(광교? 분당? 판교?)
좁혀진 상태는 오래가지 않는다.

B가 빠지거나 A가 오를 것이다.
설사 좁혀진 상태가 오래가더라도 언젠간 벌어질 것이다.

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그럼에도 불구하고 (이러한 갭 판단이 유용함에도 불구하고)
언제나
큰 흐름이 가장 중요하다.

왜냐하면

큰 흐름은,
거래의 작은 손해 정도는 나중에 거의 기억하지 못할 정도로 다 묻어주기 때문이다.

거꾸로
큰 흐름이 하락이라면,
밤새워 공부하고 급매 잡아 수천만원 이익을 내더라도, 큰 흐름 한방에 그 이익의 10배 20배가 휩쓸려나간다.


상승장에서
큰 흐름의 참여와 비참여는 10년의 인생을 날려버릴수도 있다.
그러나 작은 갭차이에 대한 오판은 1-2년 혹은 2-3년 혹은 수천에서 수억 정도의 손해에 불과하다.

지금 정책적 추세는
개인의 실수를 허용하지 않는 쪽으로 가고 있다.
모 광고 카피 처럼 "순간의 판단이 10년을 좌우한다"는 것이다.

아무리 평생 교육, 평생 직장 운운하더라도
사실 인생의 전성기는 30대부터 60대초반까지이고
근로를 통해 돈을 버는 것은 30년 정도에 불과하다

그러나
30대에는 돈이 없기 때문에

30대 말부터 40대 초반을 진정한 시장참여의 시작으로 본다면
10년 실수 2번이면 인생이 끝난다.

물론 재도전의 기회같은 건 없다.


그런데

지난번 글에서 처럼
40대 이상에서는 급격히 계층간의 이동이 감소한다.

정확한 데이타는 없지만 (증명은 못하겠지만)
정말로 40 대 이후 에는 계층간의 이동 가능성이 급격히 감소한다.
(소득이든 자산이든 말이다.)

즉 40대만 되었는데도 (10년짜리 흐름타면서?) 벌써 굳히기에 들어가는 것이다. (근거는 없지만 우리나라가 40대 이후 이동성이 급격히 더 감소하는거 같다) 그렇게 운이 좋으면 10년짜리 두번 먹고 (혹은 부모 도움으로 3번 먹고) 중상층? 중상상층? 상류층?에 진입하는 것이다.

그래서인지 10대 20대 30대 들은
본능적으로 이를 느끼고
조급증에 시달리게 된다.

그리고 이 조급증은 (사실 이건 현명한 판단인 동시에 동물적 본능에서 나온 것이다) 자꾸 아래로 내려오고 내려오고 내려오다가

결국 초등생 자녀 그리고 10대 자녀의 선행학습에,
유치원생들의 영어 및 기타 조기 교육에 까지 영향을 미쳐
부모는 이시기부터 막대한 역량을 쏟아붓는다

//

딴길로 샜는데 ㅠㅠ


돌고 돌아

결국

그 길고 큰 흐름을 통해 큰 수익을 얻기 위해서는
다음의 몇가지가 반드시 필요하다는 결론에 다시 이르게 된다

1) 안목을 기를 것

긴 흐름을 반박자 빨리 보는 눈이 있어야 한다.

2) 반드시 주류에 직접 올라탈 것,

처음부터 혼자 잘났다고 멀쩡히 주류에 탑승하기에 늦지 않았는데도, 일부러 잘난척하며 차선책으로 들어가는 멍청이가 되지 말 것 (바로나다),

틈새시장? 안알려졌지만 은근히 알짜?
사실 이런건 성공확률도 낮고 수익률도 크지 않다. 이런거에 혹하지 말자. 웬만하면 주류 쪽으로 가라. 이런걸로 엄청나게 성공해서 큰 수익을 낸 경우 대서특필되고 (드물고 어려우니까 대서특필되는 것이다) 결국 그런 기사가 본질을 왜곡시켜 사람들에게 혼란을 일으키더라.

3) 한번 확신이 들고 올라타서 몇년간 주류이었음이 확인이 되었다면 그 싸이클이 무르익어 80-90%에 다다를 때까지 절대 놓지 말고 이를 악물고 끝까지 버틸 것.

중간에 흐름이 흔들려도 무르익었다는 확신이 없다면 절대로 그걸 놓으면 안된다. (나도 이걸 못해서 많은 손해를 보았다)

//


요약하면

모든 재테크의 본질은 1) 안목 2)실행 3)끈기 로 귀결된다.
그리고 그중에 제일은 사랑 아니 안목이다.

결국 잔기술은 잔기술일 뿐이다.
과도한 잔기술은 오히려 거래를 껄끄럽게 하고 관계를 망치며 돌발상황에서 리스크가 더 올라간다.

//

또다시 반복되는 이야기지만

여기서의 안목은
"어느지역이 오른다."
"어디가 더 저평가다"

이런거 판단하는게 아니다

사실 서울은 (몇군데 빼고) 대부분 전체 지역이 다 살기 좋고 편하다.
게다가 인프라 변동이 없는 대부분의 지역은 지역적 순위가 바뀌지 않는다.
그리고 인프라 변동이 있더라도, 기존의 누적된 인프라의 양이 훨씬 더 크기 때문에, 순위의 큰(!) 변동은 없을거라고 생각한다.


여기서의 안목은

동쪽이냐 서쪽이냐
남쪽이냐 북쪽이냐
한강변이 더 귀해지냐 아니냐

상승기냐 하락기나
끝났냐 아니면 잠시 휴식기냐

이걸 보는 것이 가장 중요하고
그 다음으로

동쪽이 서쪽보다 좋아지냐
한강변이 모 핵심지랑 갭이 줄어드느냐
이거를 세컨드로 보는 것이다.

그러니까
이런
지역별 시간사이클별 흐름이 있다.

이게 꼭 우리를 괴롭히는건 아니다. (열심히 관찰해 보면 재미도 있다.)

그리고
지역별 가격 통계치를 비교해보면 흐름이 존재한다. (예시 링크)
연속된 기간 속에서 가격 변화치를 보면 흐름이 존재한다.



그리고 나서 생각해보자

나는
지금

이 흐름의 안에서

나는 지금 어디에 있는가
나는 지금 어디로 가고 있는가
사람들은 지금 어디로 가고 있는가

나는 최근 10년간 어디서 어디로 와있는가

내가 원하는 곳은 어디인가
사람들이 원하는 곳은 어디인가
나는 어디를 거쳐서 어디로 갈 것인가

그러니까

세상의 흐름, 시간적 사이클의 흐름, 그리고 지역적 흐름을 본 후에

내 자신의 흐름

이걸 최종적으로 보는 것이다.