내 집 없는 부자는 없다

- 세계적인 유동성 장세 속에 있는 2020년의 대한민국 부동산 시장이 거품인지 아닌지는 여전히 논쟁 중입니다. 많은 사람들이 유동성 장세가 지나가도 서울만큼은 만성적인 공급 부족으로 앞으로도 올라갈 일만 남았고, 늦기 전에 서울발 마지막 열차를 타야 한다고 말하고 있습니다. 하지만 해가 지면 달이 떠오르는 것처럼 부동산 시장도 상승과 하락이 있고, 하락장이 오면 치솟았던 가격은 조정을 받게 됩니다.

하지만 반대로 다가올 하락장을 걱정한 나머지 지금 집을 구매할 계획을 접어야 하냐고 누군가 묻는다면 그럴 필요는 없습니다. 앞으로 얼마나 더 오를지도 모르지만, 꺼진다고 해도 크게 꺼질지 아니면 작게 꺼질지도 모르기 때문입니다. 그리고 내가 사는 곳이 하락 후에 금방 회복할지 아니면 하락한 채로 오래갈지도 모릅니다. 그러니 거품이 꺼진 후에 어느 정도 집값이 떨어져도 내가 구매할 가격보다 비싸서 안전 마진을 확보할 수 있고, 대출 원리금과 같은 금융 비용이 금리가 상승하거나 자산 가격이 하락해도 충분히 견딜 만하며, 마지막으로 나와 가족의 생애에서 구매할 이 집이 중요한 역할을 한다면 구매를 미룰 이유는 없습니다.

- 혹자는 "높은 가격에 사기가 부담스러우면 하락장을 기다려 낮아진 가격으로 사면 되지 않느냐."라고 반문할 수도 있습니다. 모두가 부동산 시장에서 탈출하려고 할 때 시장에 들어와 떨어지는 가격을 받아낼 용기가 있고 투자금이 있다면 가장 좋은 선택이 될 수 있겠지만, 10년 전 하락장을 경험했던 사람으로서 현실적으로 그럴 수 있을지는 의문이 듭니다.

- 만성적인 저성장과 양극화가 진행되어 급여를 받지 못하는 사람이 늘어날수록 이러한 정부의 역할은 커집니다. 기업이 주든 정부가 주든 가계에 주는 급여는 기본적으로 소비를 위한 것이기 때문에 돈이 남도록 지급되지 않습니다. 그래서 급여를 통해 종잣돈을 모으려면 극단적으로 소비를 줄이거나, 다수가 제공하지 않는 특별한 노동 가치를 기업에게 제공해서 성과급을 얻어야 합니다. 이것이 바로 자본주의하에서 월급만으로 종잣돈을 만들기 어려운 현실적이고 구조적인 이유입니다.

- 검증된 투자 고수들 대부분은 자산 소득을 통한 생계 기반과 투자 철학 및 기술을 어느 정도 완성하고 나서 강의를 통한 전수에 나서지만, 자산 소득 기반이 부족한 전문가들의 경우 다릅니다. 강의와 컨설팅을 주생계 수단으로 하고 부동산 실전 투자를 부수입으로 하는, 이른바 생계형 부동산 전문가가 됩니다.

부동산 시장에서 계속 살아남기 위해서는 돈의 감각을 날카롭게 가져가는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 부동산 시장에 계속 참여하면서 시시각각 변하는 현장을 파악하고 대응해야 합니다. 부동산 강사도 다를게 없습니다. 강의가 주 생계 수단이 되고 그로 인해 투자를 등한시하게 되면 돈의 감각이 서서히 떨어지면서 점점 원론적인 이야기 혹은 2~3년 전 사례들을 몇 가지 통계자료와 섞어서 반복하게 됩니다.

- 강의 내용이 아무리 훌륭하더라도 각 개개인의 다양한 사례에 대처할 수 있는 디테일을 알려주지 않는다는 것, 그 디테일에서 투자의 성공 여부가 결정된다는 것. 예를 들어 재건축·재개발 강의에서 중점적으로 가르치는 사업성 분석은 사전에 한 번쯤 해볼 필요가 있지만, 실제 투자를 실행할 때 중요하게 봐야 하는 것은 사업성보다는 투자하는 지역의 매수세와 조합의 분위기입니다. 또한 끝까지 보유하기보다는 중간 단계에서 매도해 투자 수익을 얻고 투자금을 회수하고자 하는 투자자에게는 보유하는 동안 충분한 매수세가 유지되는지 눈여겨보는게 중요합니다.

- 부동산 가격이 떨어지는 하락장에서는 초심자의 결정장애가 영향을 덜 줄 것으로 보이지만 실제로는 상승장보다 더욱 심해집니다. 상승장에서는 주변에서 구매를 권장하고 또 수익을 본 이야기도 들으면서 용기를 얻지만, 하락장에서는 가격은 원하는 만큼 떨어졌지만 모두가 어디까지 가격이 떨어질지 모른다는 공포감으로 권장하기는 고사하고 구매를 만류하기 때문입니다.

- 부동산 시장은 무수히 많은 투자자와 실거주자의 선택이 모여 이루어지는 집단감성과 지성의 합입니다. 개인의 두뇌가 그 움직임을 다 알기는 불가능합니다. 부동산 공부를 느리더라도 스스로 해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 한 박자 느릴 수밖에 없음을 인정하지 않은 채 욕심과 무지가 더해지면 금세 시장의 하이에나들에게 걸려 자신도 모르는 사이에 종잣돈을 털립니다. 부동산 투자자에게 중요한 건 어떠한 이유로든 투자금을 잃어 시장에서 이탈하지 않는 것입니다. 이탈하는 순간 돈의 감각을 잃어버리고 기회를 보는 안목을 잃어버리기 때문입니다.

- 정보 비대칭이 해소되면서 투자자들의 움직임이 과거와 비교할 수 없을 정도로 빨라졌습니다. 반면에 새로 진입하는 초심자 입장에서는 데이터 분석 능력이 없으면 부동산 시장의 움직임을 따라가기가 점점 힘들어지고 있습니다. 부동산 투자에서 투자의 기회를 아는 것은 투자금을 확보하는 것만큼 중요합니다. (부동산지인https://www.aptgin.com/, 리치고https://www.richgo.ai/)

- 2010년 이후에 부동산 시장, 특히 아파트 시장은 양적인 시장에서 질적인 시장으로 변화하고 있습니다. 단순히 집을 구하던 시절에서 벗어나 더욱 살기 좋은 집을 선호하는 경향이 두드러지기 시작했습니다. 이는 점점 떨어지는 출산율과 맞물려 부동산 시장의 양극화를 불러일으키는 주요 원인이 되고 있습니다.

부와 신분의 대물림이 고착되고 계층 이동 사다리가 차단되는 것을 체감한 저소득층에서 출산과 양육에 대한 의지가 사라져가고 있는 반면, 고소득층은 계층 유지를 위해 부와 신분의 대물림이 더욱 중요해지고 있다고 보고 출산을 늘리고 있는 것으로도 해석할 수 있습니다. 이러한 소득 분위별 인식의 변화는 부동산 시장의 양극화를 불러오는 요인이 됩니다.

이렇게 질적인 시장으로의 변화 측면에서 보면, 상위 4~5분위와 하위1~2분위는 계기는 서로 다르지만 모두 변화의 기회를 얻게 됩니다. 정작 양극화로 인한 폐해는 3분위 중위 집단이 거주하는 곳에서 나타납니다.

- 주목할 것은 시대에 따라 특정 지역에 사는 소득 분위가 바뀐다는 점입니다. 지어질 당시에는 같은 4분위 거주지로 시작했던 신도시들이 교통망과 일자리 공급의 변화로 인해, 20년 후 어떤 곳은 5분위 거주 지역으로 바뀐 다면, 다른 곳은 3분위 거주 지역으로 되기도 합니다. 혹은 몇십 년 동안 1~2분위의 대표적인 거주 지역이었던 곳이 대규모 뉴타운 사업 등을 통해 개발돼서 4~5분위 거주 지역으로 바뀌어 시세 상승을 만들어냅니다. 지금 가격적으로 접근할 수 있을 때 미래의 4~5분위가 될 만한 지역을 눈여겨보고 선점해두어야 합니다.

- 팽창사회는 경제적 파이를 키워 부의 편중에도 불구하고 누구나 일정 몫을 가져가는 사회라면, 수축사회는 반대로 파이 크기가 그대로거나 줄어들기 시작하면서 생존을 위해 서로 뺏기지 않고 갈취하려는 제로섬 게임으로 들어가는 사회를 말합니다. 사회적으로, 경제적으로 한국은 이미 수축사회로 진입하고 있습니다.

- 부동산 시장은 양적인 시장에서 질적인 시장으로, 팽창에서 수축사회로, 그리고 수요의 근본적인 변화를 통해 빠르게 변화하고 있습니다. 이러한 시장의 변화에 대한 최소한의 준비가 없이 시작하는 부동산 투자는 성공하기 어려우며 그동안 어렵게 모은 종잣돈만 날리는 결과를 초래하게 됩니다.

- 한국은행 통계자료에 따르면 본원통화 및 M1, M2를 합한 총통화량(LF)의 증가율은 2010년부터 2018년까지 연평균 7.3%씩 늘어왔습니다. 이는 매년 증가율만큼 돈의 가치가 떨어진다는 것을 의미합니다. 이를 1억 원에 대입해보면 지금의 1억 원은 8.2년 후에는 약 6천만 원 정도 가치로 여겨지게 됩니다.

경제가 성장하는 세계의 모든 나라들처럼 경제 규모가 커짐에 따라 그에 걸맞은 경제순환을 만들어내기 위해 매년 통화량을 늘릴 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 돈으로 자산을 사들인 후 매년 떨어지는 돈의 가치에 비례해 오르는 자산을 매도해 시세차익을 얻는 부동산 투자에서는 종잣돈의 크기만큼 종잣돈을 만드는 데 드는 시간을 줄이는 것 역시 매우 중요합니다.

- 부동산 투자를 해야 할 3번의 생애 주기 : 신혼 때, 유치원 시기, 초등학교 3~4학년

실거주를 위해 이사 가는 시점에서 2~3년 전에 전·월세를 끼고 먼저 선점합니다. 생애 주기를 활용한 부동산 투자를 결심했다면 시황에 흔들리거나 자꾸 예측하려 하면 안 됩니다. 생애 주기 투자는 긴 호흡을 가지고 나와 가족의 생애 일정과 목적에 맞춰 더 좋은 입지로 가고자 노력하는 것입니다.

- 투자 지역 핵심 원리

1. 아이의 눈으로 봐라

대표적으로 쇼핑, 생활 시설, 교육, 공원, 지역 커뮤니티에 부가적으로 업무 중심지까지 거리까지 고려한 입지가 서울에서 아이 기르기에 좋은 입지입니다.

2. 희소성을 찾아라

서울 도시 계획 포털 사이트(urban.seoul.go.kr), 서울 생활권 계획 사이트(http://planning.seoul.go.kr/) 이 자료가 의미하는 바는 '서울의 모든 지역 중에서 위에 지정된 곳이 입지적 희소성을 지닌다.'라는 것을 정부와 서울시에서 공식적으로 제시하고 이곳들을 먼저 개발해 땅의 가치를 지속적으로 높이겠다고 약속했다는 점입니다.

희소성이 인정을 받으려면 반드시 실수요의 관심을 끌어야 합니다. 실수요가 어느 곳에 눈을 돌리는지 여부는 각 시도의 일자리 비율, 쇼핑·문화·교육과 같은 생활 인프라, 지자체의 도시개발계획, 미래 산업의 관심 지역 등을 통해 가늠할 수 있습니다.

3. 환금성을 확인하라

환금성이 없는 집을 피하려면 가격이 오르더라도 착공을 시작하고 완공 일정이 가시화된 지역에 실거주 투자를 해야 합니다. 확실하지 않은 호재보단 현재의 내재가치에 집중해야 합니다. 집값이 오른 만큼 전세가가 따라와야 합니다.

- 실거주하기에는 좋은데 투자 가치는 없다면 실거주를 해야 할지 한 번쯤은 고민해봐야 합니다. 반대로 살기에는 여건이 좋지 않지만 미래에 확실한 개발 등으로 투자 가치가 있다고 판단한다면 미래의 실거주를 위해 미리 사두는 게 맞습니다.

내가 사는 동네가 정말 경쟁력 있는 동네인지 아닌지 알려면 그보다 비싼 동네 가서 살아봐야 합니다. 진짜 동네가 좋아서 비싼 건지 아니면 아파트만 새것이라서 비싼 건지 말입니다. 살아보는 것이 여의치 않다면 본인보다 비싼 동네에 사는 친구를 초대해서 같이 동네를 걸어보며 장단점을 비교해보면 됩니다.

- 부자의 눈을 가지려면 1주택자를 넘어서야 한다

부자의 눈은 처음 종잣돈을 시작으로 실거주 투자를 하고 또 그 이상으로 하나씩 자산을 늘려나가면서 처하는 새로운 상황에서 고민하고 공부하면서 서서히 떠지는 것입니다. 그 과정에서 알게 되는 무궁무진한 기회와 그것을 잡아가는 희열을 느끼다 보면 자기도 모르는 새 어느덧 평범한 서민의 눈에서 부자의 눈으로 세상을 다르게 바라보고 있을 것입니다.

- 부를 이끄는 부동산 선순환 투자 시스템

부자로 가는 자산의 선순환이란 시장의 파도에 강한 환금성 좋은 최초 자산이 돈의 가치 하락에 따라 자연스럽게 가치가 오르는 동시에, 지속적인 투자금을 만들어주면 이를 기반으로 매입한 추가 자산들이 다시 투자금을 불리고, 스스로 가치가 올라가면서 전체 자산이 지속해서 늘어나는 순환 상태를 말합니다. 이러한 선순환 부동산 투자에서 가장 중요한 건 입지도, 화려한 매매 기술도 아닌 마르지 않는 현금 흐름을 갖추는 것입니다.

- 자산 선순환 투자 모델링 3단계

· 뿌리 자산

 부동산 시장의 변화에 흔들리지 않고 주기적인 목돈을 만들 수 있어야 합니다. 최초 투자금은 이자 지급이나 대출 기한처럼 시간이나 금전 압박을 받지 않는 완전무결한 현금을 의미합니다. 뿌리 자산에 적합한 상품은 전세금을 올려 받을 수 있으면서 실수요가 풍부한 입지에 있는 비교적 건축 연한이 짧은 아파트입니다. 생애 주기상 가장 긴 전세 기간이 필요한 학부모 수요가 몰리는 곳이 뿌리 자산을 확보하기에 유리합니다. 뿌리 자산은 대출이 없어야 하며 임대주택사업자의 임대료 상한선 5%를 기준으로 2년에 한 번씩 받는 전세금의 합이 최소 1억 원 정도가 될 때까지 지속해서 확보할 필요가 있습니다. 

· 줄기 자산

뿌리 자산으로부터 받은 최초 투자금을 불리는 역할을 합니다. 그렇기 때문에 줄기 자산의 주 형태는 1억 원 이하 소액으로 할 수 있는 시세차익형 상품입니다. 재개발, 분양권, 전세 낀 아파트의 일반 매매나 경매를 통한 매매 후 양도차익을 얻을 수 있어야 합니다. 3년 이내의 중·단기 보유 후 매도하는 전략이 필요합니다. 위험 요소가 적고 지속적인 가격 모니터링이 가능한 부동산 상품에 투자해야 합니다.

· 잎 자산

잎 자산의 목적은 경제적 자유를 위한 월세 창출에 있습니다. 오피스텔, 상가, 다가구주택 혹은 지식산업센터와 같은 월세 수익형 상품으로 구성되며, 일반 매매나 경매를 통해 매입할 수 있습니다. 적절한 시기에 매도하고 갈아타면서 자산의 가치를 유지하는 것이 필요합니다.

- 금융상품 한눈에(finlife.fss.or.kr) 대출 상품 비교

- 미래의 가격을 이용해 싸게 사는 방법

분양권, 재건축, 재개발, 아파트 전세 레버리지 투자 등

- 매수보다 매도가 어려운 이유

비용이 들었느냐 들지 않았느냐의 차이는 부동산 시장을 대하는 태도를 서로 다르게 만듭니다. 매도자는 누군가 사주지 않으면 손해가 나기 때문에 팔릴 때까지 시장을 떠날 수 없지만, 매수자는 잃을 게 없으므로 외부의 충격이나 대중심리가 급격히 식으면 시장을 떠날 수 있습니다.

- 성공적인 매도를 통해 이익을 실현하는 법

1. 투자를 성공적으로 마무리하기 위해선 매수 시점의 시세보다는 매수한 이후의 시장의 에너지, 즉 매수세가 유지되는지를 지속적으로 관찰하는 것이 가장 중요합니다.

2. 다음 투자자도 취할 이익이 남아 있어야 한다

3. 매도는 매수자가 시기를 정한다고 되는 것이 아니라 시장의 매수세가 정해주는 것이기 때문에 그 시기가 올 때까지 버틸 수 있는 재정적·시간적 여유가 있어야 합니다.

- 과거의 부동산 시장을 돌이켜볼 때, 실패하고 사라진 투자자와 지금까지 살아남아 투자 활동을 하고 있는 투자자의 명암을 결정한 것은 화려한 매수·매도의 기술이 아닌 욕심을 버리고 다음 투자자에게 이익을 남긴 현명함과 겸손입니다.

- 하락장을 대비하기 위한 자산 구축 방법

1. 싸게 산 명품이라면 그냥 가지고 가자

2. 애물단지는 장이 좋을 때 미리 처분하자

3. 너무 낡고 오래된 물건은 사지 말자

4. 과도한 레버리지는 줄이자

5. 하락기에는 근로소득이 가장 안정적이다

- 현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언

1. 쫓기보단 기다려야 큰돈을 벌 수 있다

- 기다리는 자의 투자법

투자자의 흐름, 즉 매수세와 유동성의 방향을 보면서 아직 매수세가 없어 가격 변동이 없지만 가까운 미래에 매수세가 붙을 곳을 예측해 선매수를 하는 방법입니다. 이 투자법의 장점은 시세의 초기 단계에 진입하기 때문에 프리미엄이 없거나 아주 적은 상태에서 매수가 가능하고, 해당 지역의 1급지에 상대적으로 적은 투자금으로 진입할 수 있어서 높은 시세차익을 얻을 수 있다는 것입니다. 또한 프리미엄이 없는 시기에 매수를 했으므로 매도할 때 다음 매수자에게 시세차익에 대한 기대를 심어주기 수월합니다.

- 지역 간 위계 순서대로 매수세가 흐른다

최초 진앙지인 서초 · 강남에서 시작된 상승장은 용산, 성동, 마포, 잠실, 목동, 여의도로 전파되고, 뒤이어 범강남권인 강동, 과천, 분당, 판교, 위례에서 광교로 이어집니다. 이어 상승 중반기를 지나면서 투자자의 매수세와 유동성은 과천에서 의왕, 안양, 군포, 시흥으로, 목동은 광명, 부천을 지나 송도까지, 마포 · 성동은 서울 서북부와 동북부를 거쳐 구리까지, 그리고 분당, 판교, 광교는 각각 용인과 수원, 강동은 하남으로 번집니다. 그리고 상승 후반기가 되면서 서남은 인천과 안산, 화성으로 모이고 동남은 광주와 이천, 서북부는 고양, 김포를 거쳐 파주까지, 동북부는 구리를 거쳐 남양주와 의정부로 상승을 마무리합니다.

- 기다리는 투자를 위한 매수·매도 타이밍

 · 상위 입지일수록 매수는 신속히, 매도는 신중히 하라

 · 하위 입지에서는 추격 매수보다 다음 목적지로 먼저 이동하자

 · 하위 입지에서의 매도는 신속히 하라

2. 돈뿐만 아니라 사람도 레버리지 하자

3. 이익을 실현해봐야 고수가 된다

4. 나만의 주특기를 만들어야 한다

지속 가능한 투자를 위한 나만의 실전 공식은 어떻게 만들어야 할까요? 해답은 가장 이해가 빠른 종목으로 주특기를 선정해서 수익 경험을 내고 루틴을 만드는 것입니다.

- 스스로 물건을 찾아가는 과정

 · 인터넷에 표기된 숨겨진 시세가 아닌 현장의 드러난 시세를 파악한다.

 · 대장 지역부터 투자처까지 상위 입지의 시세를 파악해서 위계에 따른 가격 차이를 파악한다.

 · 실현되지 않은 호재로 인한 가격 거품이 있는지 파악한다.

 · 어느 지역 투자자가 오는지 파악해서 얼마나 주목을 받고 있는지 파악한다.

 · 내놓은 매물의 사연을 파악해서 가격 협상이 가능한 빈틈은 없는지 본다.

 · 재건축·재개발이라면 조합 사무실을 들러 돌아가는 분위기를 살펴본다.

 · 가보는 중개소가 매수 전문인지 매도 전문인지 판단한다.

 · 전세 매물의 동향을 파악해 실거주자들의 움직임을 예측해본다.

 · 월세수익형 상품의 경우 주변 임대료 시세를 파악해 적정 매매가를 판단해본다.

 · 매수부터 매도까지 계획서를 작성해본다.

5. 갭 투자도 결국에는 전세가 흐름이 중요하다

저평가인지 아닌지는 어떻게 판단할 수 있을까? 매매가는 실수요자와 투자수요가 섞여 있어 실수요 구분이 어렵지만 전세는 100% 실수요이기 때문에 전세가의 흐름이 떨어지지 않고 유지되거나 상향하는 곳은 거주 가치가 있다는 것이기 때문에 거주 가치가 떨어지는 곳보다는 오른 가치를 인정받을 가능성이 큽니다.

6. 재개발 투자에서 중요한 건 위험 관리다

- 소액 재개발 투자자를 위한 실질적인 팁

 · 실제 투자금이 적은 물건을 찾자

 · 끝까지 가져갈 생각은 하지 말자

 · 반드시 내부를 확인해 상태를 점검하자

 · 조합이 있다면 반드시 찾아가서 분위기를 살피자

 · 초기 단계에선 사업성보다 흥행성이 중요하다

7. 가로주택 투자에서 중요한 건 조합설립 여부다

- 가로주택 투자처를 선별하기 위한 7가지 팁

 · 가로구획 단위 소규모 개발이라 정확한 사업명 확인이 필요하다

 · 구역의 오래된 부동산에서 물건을 찾을 수 있으니 먼저 물어보자

 · 조합설립 여부가 제일 중요하다

 · 어디에 무엇을 짓는가에 따라 투자 가치는 천차만별이다

 · 신축 및 장기공공임대가 있는 가로구획은 피하자

 · 가로주택은 대지지분이 중요하다

 · 큰 수익보다 빠른 수익을 기대하자

- 부동산 투자에서 현금은 매우 중요합니다. 몇몇 전문가들은 급격히 떨어지는 현금 가치를 강조하며 현금은 쓰레기이니 어떠한 자산이라도 사라고 말하지만, 갑작스러운 위기가 오고 공포로 인해 폭락이 시작되면 자산 매매가 얼어붙으면서 시간적 여유를 상실한 부동산 투자자는 급격한 자금 경색에 빠지게 됩니다. 결국 부동산 투자에서 부도가 나며 자산을 잃고 시장을 떠나게 됩니다.

역사적으로 급격한 폭락의 시기는 길어야 1년 이내로 짧았기 때문에 그 시기만 잘 지나면 공포는 진정되고 시장은 안정을 찾습니다. 짧은 신용 경색의 시기만 버틸 수 있는 현금만 확보할 수 있으면 위기를 극복하고 오히려 싼 값에 좋은 자산을 매입하는 기회를 맞이할 수 있습니다.