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놀부의 부동산 DNA 본문
- 투자란 미래의 부자가 살 것들을 선점하는 것
내가 정의하는 투자란 '미래의 부자들이 자신의 노동으로 모은 돈을 기꺼이 지불할 자산을 내가 먼저 소유하는 것'이다. 이왕이면 미래 가치가 높은 것, 미래 부자들이 더 사고 싶어 할 것을 선택해야 한다. 그들이 기꺼이 돈을 지불할 부동산을 내가 먼저 가질 수 있다면 나도 함께 부자가 될 수 있을 것이다.
- "집은 언제든 사도 괜찮지만 아무데나 사서는 안 된다."가 나의 지론이다.
- 사는 게 가장 중요하다
투자 영역에서 프로와 아마추어의 차이는 빠른 결정이다. 기본기를 갖추고 공부를 많이 한 사람들이 기회를 잡을 수 있다. 그러나 그보다 중요한 것이 실전 경험이다.
- 종잣돈 타령 좀 그만하자
종잣돈 타령에 앞서 2가지를 깨달아야 한다.
우선 종잣돈은 재테크의 시작이지 완성이 아니다. 종잣돈을 만드는 중에 끊임없이 자기계발을 하고 공부를 해야 한다.
둘째, 종잣돈이 없어 투자를 못한다는 것은 변명이다. 투자는 돈이 하는 것이 아니라 의지로 시작하는 것이다.
- 부자가 되려면 욕심이 있어야 한다
돈은 '가능성'의 의 집합이다. 경제적 자유뿐만 아니라 시간적 여유도 얻을 수 있다.
- 성공적인 투자를 위해서는 뇌피셜보다는 상상력이 필요하다. 현재의 가격에서 급매를 잡을 수 없다면, 미래 가치를 잘 파악하고 앞으로 부동산의 모습이 어떻게 바뀔지를 상상한 후 투자에 나서야 한다. 미래 가치를 현재와 비교한 후 확신을 가지고 투자해야 한다.
부동산은 시간을 먹고 자란다. 가치 투자는 미래 가치가 더 좋아질 것을 오늘 선점하는 것이다. 급매물이 내게 오는 운을 기대하기 전에, 가치를 알아볼 수 있는 눈을 키우는 것이 우선이다.
- 왜 한강 조망에 사람들이 몰릴까?
요즘 서민들의 트렌드는 가성비다. 집에서도 가성비를 중시한다. 관리비, 난방비를 꼼꼼히 살펴보고 시장이나 마트 상권도 중요하게 살펴본다. 그러나 중산층 이상은 가성비보다는 희소성에 집중한다. 남들이 누리지 못하는 것을 누리며 살고 싶은 욕망이 있다.
- 사기 전에 '누가 사줄까?'를 고민하라
반복해서 강조한다. 주택은 나의 취향과 나의 개성을 반영하는 곳이 아니다. 객관적 사실과 데이터를 바탕으로 모두가 좋아할 만한 곳을 사야 한다. 이 원칙을 지키면 최소한 몇 년 후 선택을 후회하며 이사를 결정하는 일은 없을 것이다.
- 대기수요가 많은 곳은 폭락이 없다
- 전세가는 현재의 사용 가치, 가격은 미래의 투자가치
현재의 부동산 시장이 상승장인지 하락장인지를 가장 손쉽게 확인할 수 있다. 전세가를 중심으로 부동산 시장의 상태를 점검해볼 수 있고 투자 시점도 고려할 수 있다.
- 부동산 회복기에는 전세가율이 올라간다
현재의 사용 가치가 미래 가치와 어느 정도의 갭을 유지하고 있는가, 그 갭이 줄어드는 추세인가 늘어나는 추세인가를 판단하면서 시장에 들어갈 시점을 결정해 볼 수 있다. 전세가가 올라가면 당연히 주택의 가격 상승 압력도 커진다.
특히 부동산 시장에서 가격이 저점을 지나 회복기로 진입하는 과정에서는 전세가 상승이 쉽게 나타난다. 침체기 동안 건설사들은 신규 물량을 만들지 않는다. 실수요자들과 투자자는 구매를 망설인다. 그러나 결혼이나 독립을 통해 꾸준히 수요는 증가하므로 전세 경쟁률이 높아지고 전세가도 상승한다. 요약하면 '전세가 상승은 장기 침체와 매매가 하락에 의한 공급 축소의 결과물'인 것이다.
- 전문가보다 공개된 정보에서 답을 찾아라
내게는 공법이나 학개론 책이 큰 도움이 되었다. 지인들에게도 부동산 공인중개사 시험 과목인 부동산공법과 학개론, 중개사업법, 세법은 꼭 읽어보라고 권한다. 부동산에 대한 개괄적인 개념들을 다 접할 수 있었다.
- 나는 손품, 발품에 덧붙이는 것이 하나 더 있다. 지역의 도시 기본 계획을 확인하는 일을 추천한다. 보통 시군은 미래 기반 시설을 확충하기 위해 장기적인 도시 관리 전략을 갖고 있다. 계획 수립 시점을 기준으로 20년 후까지 발전상을 포함하는 종합 계획이다. 5년마다 타당성을 재검토하여 계획을 정비하고 조정한다. 도시 계획을 확인하면 현재 중심지가 어디인지 알 수 있고 지자체가 향후 중점을 두고 발전시킬 지역도 예상할 수 있다.
- 여기 저기에 지하철역이 들어선다는 소문이 무성하다. 실제로 사업이 진행 될 것인지 알려면 '국가 철도망 구축 계획'에 포함이 되어 있는지 확인해야 한다. 계획에 들어 있어야 최종 확정된 것이고 본격적으로 사업 추진이 가능하다.
- 물건 분석 크게 3단계로 진행된다.
첫째, 부동산이 위치한 지역에 대한 분석을 선행한다.
둘째, 물건 개별 위치에 대해 분석한다.
셋째, 물건 자체를 분석해야 한다.
- 새로운 길은 지역 간 격차를 줄여준다. 사람들이 쉽게 이동할 수 있어서이기 때문이다. 격차의 기준은 높은 쪽, 좋은 쪽이다. 낙후되고 어려운 쪽이 시간적 거리 해소로 입지가 좋아지는 효과를 본다. 이곳이 바로 투자처가 되는 것이다.
- 투자에도 순서가 있다.
· 2030 부동산 입문기, 공부도 투자다
이때는 돈을 잃지 않으면서 투자금을 불려나가야 한다. 이 시기에 중요 투자 포인트는 투자 기간을 짧게 잡는 것이다. 회수 기간을 짧게 잡아서 여러 번 물건을 갈아타는 전략으로 수익률을 높여야 한다.
· 4050 투자의 성숙기, 자산을 불리는 길을 찾아라
나는 4050세대에게 상업용 부동산에 주목하라는 충고를 많이 하는편이다. 사실 아파트와 같은 주택은 월세와 시세차익 면에서 압도적으로 높은 수익을 보여주는 상품은 아니다. 같은 금액이라면 상업용 부동산 투자가 훨씬 유리하다. 아파트에만 몰입하기보다 다양성을 열어놓고 자신에게 맞는 투자를 해야 한다. 나는 앞으로 개발이 예상되는 지역의 대로변이나 가지도로가 있는 곳의 저평가된 빌딩을 매입해 두었다. 수익을 위해 보다 공격적으로 투자를 하고 있는 셈이다.
· 60대 이상, 고정 수익 창출에 집중하라
여러 부동산을 하나로 합쳐서 규모를 키우고 수익금을 높이는 방식으로 접근해야 한다. 자본이 크다면 빌딩을 선택할 수 있다. 목표는 월세가 많이 나오는 안정적인 수익형 부동산이다. 고시원 같은 다중주택은 투자금 대비 수익률이 높다. 비교적 다른 종목에 비해 저렴하기 때문이다. 대학가나 업무지역의 상가와 주택이 결합된 건물을 고르면 안정적인 수익을 거둘 수 있다.
만일 자본이 보다 한정적이라면 쪼개서 투자하는 것도 방법이다. 업무와 자본이 보다 한정적이라면 쪼개서 투자하는 것도 방법이다. 업무와 상업이 결합된 역세권의 대체주택을 추천한다. 오피스텔이나 다세대주택은 아파트보다 1.5~2배 많은 수익률을 보인다(서울 평균 5%).
- 오피스텔과 아파트는 입지가 다르다
오피스텔은 기본적으로 주택이 없거나 드문 곳이 좋은 입지다.
- 성공적인 내 집 마련의 핵심 키워드는 3줄로 요약할 수 있다.
"가성비는 잊어라.
내가 만들 수 있는 최대 가용자금을 모아라.
그리고 최고로 좋은 곳을 사라"
- 내 집 마련을 위해 너무 기다리지 마라
오늘 못 사면 내일도 사기 힘들어진다. 소득은 조금 오르는데 주택 가격은 많이 오른다. 올해보다 내년은 무조건 비싸다. 사고자 할 때 사야 한다. 그게 가장 저렴한 타이밍인 것이다.
- "미래에 살고 싶은 곳을 전세를 안고 장만하고, 현재 살아야 하는 집은 전세나 저렴한 월세로 살라"
- 살아야 하는 곳이 아니라 살고 싶은 곳을 사라
투자의 원칙은 '싸게 사서 비싸게 파는 것'이다. 개발 초기의 아파트라면 분양을 받아서 도시가 완성될 즈음에 매매해서 수익을 현실화시키는 것이 최선이다. 이미 입지가 완성된 대도시의 경우 무조건 '주변'보다 '중심지'로 들어가야 한다. 현재는 비싸서 못 사지만 전세와 대출을 이용해 장기간 투자할 수 있는 곳을 사면된다.
- 가장 먼저 투자자는 부동산 정책이 일으킬 바람의 방향을 읽어야 한다. 덧붙여, 정부 정책의 한계도 인지해야 한다.
- 정부가 부양책을 내놓을 때는 시장이 저점이라는 신호로 읽어도 무방하다. 정부의 정책을 분석하다 보면 현재가 투자를 시작해야 할지 관망을 해야 할지를 알 수 있다.
- 3,000만 원만 있어도 압구정에 가라
반등기는 투자의 적기다. 우리나라에서 부동산 상승장의 바로미터로 불리는 곳은 압구정이다. 2019년에도 마찬가지였다. 통계를 살펴보면 전체 상승장의 시작은 8월부터였다. 압구정에서 상승 거래가 이루어지고 이후 강남 3구로 물결이 퍼져나갔으며 다음이 마용성이었다. 이후 강북의 우수 입지가 오르기 시작했고 경기도에도 파고가 미쳤다.
투자금이 적을수록 때를 잘 타야하고 위치를 잘 골라야 하는 것이다. 물결이 오는 것을 기다리기만 해서는 곤란하다. 중앙에 안테나를 세워야 한다. 언제 상승장이 시작되는지 알아야 나의 투자 시점도 가늠해볼 수 있다.
- 믿음이 없다면 상승 시그널을 확인하라
일반적으로 보통 공급 부족, 전세가 상승, 매수 우위 지수 상승, 거래량 증가 등은 가격 상승의 사인이다. 반대로 공급 증가, 매수 우위 지수 하락, 거래량 감소는 가격 상승을 저해하는 요인이다.
- 버티고 버텨야 하는 물건은 사는 게 아니다
노련한 투자자들이 물건을 팔 때는 이유가 있다. 바로 사고 싶은 다른 물건이 나왔을 때이다. 그걸 사기 위해 기존에 보유하고 있던 것중 다른 가치가 덜 나가는 것을 판다. 나또한 산 것은 쉽게 팔지 않는다.
- 통상적으로 인근에 입주 물량이 많은 시기와 정부 정책 발표 직후는 매도를 하지 않는 것이 업계 상식이다. 정부의 네거티브 정책이 나오면 공포에 의한 급매물이 나오고 매수 수요도 급감한다. 팔아도 제 값을 받기 어려운 상황이다.
- 초보자일수록 가급적 자신만의 스트라이크존을 지켜야 한다. 아무것도 모르는 상태에서 빨리 결정하고 싶은 마음은 조급함이다. 다 안 상태에서 결정의 때를 앞당기는 것은 실행력이다. 조급함은 불안과 후회를 가져오지만 실행력은 성과를 가져온다.
- 팁을 보태자면 초보자들은 상승장보다 하락장 때 경매 시장에 가는 것이 낫다. 부동산 시세가 꺾이면 일단 물건이 많아진다. 경매에 대한 관심을 유지하고 있으면 기회는 반드시 온다.
- 전세가 상승률이 높은 곳을 사라
빌라 투자는 전세가율이 절대적인 의미를 지닌다. 빌라 가격의 상승 여력은 전세가격 상승에서 나온다. 전세가가 상승하면서 매매가격을 떠밀어 줄 때 투자 수익이 발생한다.
- 망할 수밖에 없는 오피스텔 투자를 피하려면
· 피해야 할 오피스텔
1. 택지 개발 지구의 오피스텔
2. 연식이 오래된 오피스텔
3. 대형 평수
4. 이왕이면 투자할 땐 원룸과 복층은 피하기를 권한다.
- 오피스텔 투자 기본 공식
1. 오피스텔의 입지는 업무지와 가깝고 상업지를 끼고 있는 역세권
2. 공실률
3. 젊은 오피스텔(준공 후 3~5년)
4. 전세가율이 높은 지역
https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ/videos
