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[공유] 전세가율의 역사에서 본 매매값 반등 지속 가능성과 장기 상승의 필요 조건 본문
제가 KB부동산 데이터를 애용하는 이유는 1986년부터 데이터가 축적되어있기 때문인데요, 안타깝게도 전세가율은 1998년 12월부터 집계가 되어있습니다.
서울 부동산의 역사를 되돌아보면 1998년 IMF때 급락을 맞이한 이후 1999년부터 2008년까지 무려 10여년에 걸친 상승기를 맞이했었는데요 (중간인 2004년에 잠시 하락했지만), 그때를 돌이켜보면 1998년 12월부터 2001년 10월까지 3년에 가까운 기간에 걸쳐 전세가율이 상승한 모습이 확인됩니다. 그리고 2001년 11월부터 2009년 1월까지 7년 정도 전세가율이 하락을 하게 됩니다.
그리고 2009년 2월부터 2016년 6월까지 7년 정도 전세가율이 오르다가 2016년 7월부터 2023년 2월 현재까지 약 6년반 정도 전세가율이 떨어지고 있습니다. (중간의 일시적인 등락은 제외하고 장기 추세 위주로 말씀드립니다.) 그런데 이를 매매값의 상승기와 비교해보면 매매값은 2013년 10월부터 상승했기 때문에 그때부터 2016년 6월까지 전세가율이 오른 것을 보면 마찬가지로 3년에 가까운 기간에 걸쳐 전세가율이 상승한 모습이 확인됩니다.
즉, 매매값이 상승 전환한 이후도 3년에 가까운 기간에 걸쳐 전세가율이 상승한 셈인데요, 저는 전세가율의 상승을 "상승 동력의 축적"이라는 관점으로 보고 있고, 반대로 전세가율의 하락을 "상승 동력의 소모 또는 감퇴"로 보고 있습니다.
2008년 5월 서울 전세가율이 40% 아래로 떨어지자 서울 부동산은 맥을 못 추게 되었고, 2008년 9월부터 2009년 2월까지 기준금리를 5.25%에서 2.00%까지 내리고 위례신도시 토지보상금까지 풀리면서 유동성의 힘으로 반등하였으나 여전히 40% 아래로 낮았던 전세가율은 결국 매매값의 반등을 반년만에 종료시켰고 오히려 중장기 하락장으로 시장을 인도하였습니다.
그 이후 과정은 매매값과 전세값의 비정상적이었던 괴리 수준을 정상화시키는 시간이었다고 할 수 있는데요, W전세가율이 50%를 돌파해도 하락세를 유지하던 매매값은 전세가율이 60%를 돌파하자 상승 전환했습니다. 그게 2013년 9월이었는데요, 지금까지 설명드린 부분에는 두 가지 중요한 함의(含意)가 있습니다.
첫째, 과거와 같이 매매값이 "장기간 상승 곡선"을 그리려면 "상승 동력의 축적" 과정(과거 사례로 보면 3년 내외의 전세가율 상승)이 있어야 한다는 점.
둘째, 전세값이 매매값의 60% 수준이 되자 실수요도 전세 수요에서 매매 수요로 전환되기 시작했고 투자 수요도 갭투자에 움직이기 시작하면서 하락장을 극복했다는 점입니다.
그런데 현재의 상황을 보면 전세가율이 하락 추세입니다. (2022년 10월 54.7% → 11월 53.9% → 12월 52.9% → 2023년 1월 52.0% → 2월 51.2%)
단기 급락 및 1.3 규제 완화로 매수 심리가 일정 부분 회복되어 곳곳에서 거래량이 늘고 가격도 반등세를 보이고 있으나 반등이 지속되기에는 전세가율 추세로 볼 때 체력이 뒷받침되지 않을 가능성이 높아보입니다.
그리고 2월 들어 쌓여있던 전세 매물도 점차 해소되어가는 상황이 감지되고 있어 전세값 급락도 진정세를 보일 것으로 보이나, 서울 아파트 전세값과 유의미한 음(陰)의 상관관계를 보이는 수도권 아파트 입주 물량이 2023~24년에 중장기 평균보다 많다는 사실은 전세값의 상승을 예측하기 어렵게 만드는 요소입니다.
2023~24년 수도권 아파트 입주 물량이 많다는 것은 2020~21년 수도권 아파트 착공 물량이 많았다는 사실에서 기인한 추정인데요, 다만 2022년 수도권 아파트 착공 물량이 급감했기 때문에 2025년 입주 물량 역시 급감할 것으로 보고 있습니다. 그런 측면에서 전세값의 유의미한 상승은 2025년에 가능하지 않을까 싶구요, 다만 3기 신도시 착공이 국토교통부가 공언한대로 올해 시작된다면 2026년에 입주 물량이 다시 늘어날 가능성이 있기에, 다른 글에서도 말씀드렸지만 올해 3기 신도시 착공 여부도 중장기 시장 흐름을 가늠하는데 있어 중요한 체크 포인트라는 생각입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 즐거운 한주 되세요!
