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직장인을 위한 틈새 경매 본문
- 하루 60분만 투자하라
아침 15분 : 스마트폰으로 국토교통부, 관심 지역 지방자치단체 등에 들어가 보도자료를 살펴본다.
점심 15분 : 대법원 경매 사이트에서 관심 지역 경매 물건을 검색한다.
저녁 15분 : 점심이나 이동 시간에 검색한 경매 물건 자료를 검토한다.
밤 15분 : 오늘 검토한 자료를 자기 언어로 정리한다. 한글 프로그램이나 워드프로세서 프로그램을 이용해도 좋고 손으로 직접 써도 좋다. 자신에게 편한 방식으로 정리하면 된다.
이렇게 일주일 정도 해보면 좀 더 시간을 들여야 하는 항목이 눈에 들어올 것이다. 그런 항목은 일주일에 세 번 또는 네 번 시간을 할애하는 것도 좋다. 중요한 것은 자기만의 방식을 터득해서 시간을 활용하는 것이다.
- 자투리땅으로 수익 창출
'자투리 땅'이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지를 말한다. 경사지고 넓지 않아 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴 토지이다. 대체로 도심지나 외곽 지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기장으로 변해 세금이나 축내던 애물단지이다. 특히 전셋값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택이나 상가 등 임대용 부동산을 지으면 큰돈 들이지 않고 고정수익을 올릴 수 있다.
자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대 수요가 넉넉한 곳이어야 한다. 보통의 자투리 땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용성이 떨어지는 경우가 많으므로 임대용 부동산 건축이 가능한지 미리 살펴야 한다. 목 좋은 역세권과 도로변 주택 부지나 준주택지는 감정가가 너무 높아서 사업성이 없다. 하지만 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 토지가 많이 나온다. 3.3㎡당 400~700만 원 정도에 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임진다. 1층은 주차장으로 꾸미고, 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대 수익을 얻을 수 있다.
매월 고정소득을 얻기 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대주택, 광고탑 임대, 주차 타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 상품으로 탈바꿈할 수 있다. 대학가나 주택 밀집지는 소형 원룸주택, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다.
경매에 나온 자투리땅을 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중해야 한다. 토지 위에 허름한 지상물이 있는 경우 법정지상권 성립 여부를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고, 토지의 형상과 면적, 지목 등을 확인한다. 간혹 개발 지역 인근에 있는 자투리땅의 경우 신축 허가 제한이 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 경우 토지이용계획확인원을 발급 받고 관할 관청 공무원에게 확인해 봐야 한다.
- 임장에서 확인할 체크리스트
1. 법원경매정보 사이트에서 받은 현장조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 그리고 임장 보고서를 챙겨 가서 자료의 내용이 실제와 맞는지 하나하나 확인해야 한다.
2. 임장을 나갈 때는 되도록 대중교통을 이용하자. 교육시설, 교통시설, 대형 할인마트, 병원, 시장, 백화점, 관공서, 자연환경과 접근이 용이한가를 확인한다.
3. 해당 물건의 주변을 전체적으로 살펴보자(역세권, 대형마트와 병원 등 편의시설, 공원, 공장의 공해나 소음 문제, 혐오시설, 기피시설, 유흥업소, 숙박업소 등). 재개발이나 재건축 등 정비 사업을 비롯해 발전 가능성이 있는지도 확인해야 한다.
4. 목적한 곳에 도착했다면 먼저 그 집 우편함에 우편물을 살짝 확인한다. 우편물에 있는 이름이 매각물건명세서에 나온 사람인지 살펴보는 것이다. 이름이 다르다면 기록해 둔다.
5. 목적물이 다세대주택이라면 노후 정도를 살핀다. 다세대주택은 지은 지 10년 정도 지나면 보일러를 교체해야 하는 경우가 많다. 또 물이 새거나 수도관이 터지거나 녹물이 나오지 않는지 등 수도시설을 잘 살펴야 한다.
6. 같은 가격이면 건축 연도를 확인해서 지은 지 오래되지 않은 물건을 살펴보는 것이 좋다.
7. 채광을 잘 살펴야 한다.
8. 주차장도 살펴봐야 할 요소이다.
9. 관리비 연체를 확인한다. 관리사무소에서 명세서를 달라고 하면 된다. 연체된 공용 부분 관리비는 낙찰자가 내야 하므로 입찰 관련 비용을 산정할 때 고려해야 한다. 법적으로 전용 부분은 내지 않아도 되지만 관리실에서 전용 부분도 내야 한다고 버티면 단전이나 단수 같은 골치 아픈 일이 생길 수 있다. 연체된 관리비는 소멸시효가 3년이니 3년 전부터 현재까지 연체된 관리비만 내면 된다. 연체료는 포함되지 않는다.
10. 이제는 주변을 좀 더 세밀하게 둘러보자. 입찰하려는 물건의 면적이 80㎡(약 24평형) 안팎이라면 초등학생 자녀를 둔 부모가 거주하고 있을 확률이 높다. 주변에 초등학교가 있는지, 있다면 동선은 어떻게 되는지를 확인한다. 면적이 40㎡(약 12평형) 안팎이라면 신혼부부나 1인 가구가 거주하고 있을 확률이 높다. 그 밖에 대중교통 이용이 편리한지, 가로등, CCTV 설치 여부를 확인해야 한다.
- 유료 경매 정보 사이트
http://www.speedauction.co.kr/
- 경매 보고서를 작성하라
남이 작성한 내용을 자기 말로 바꾸고 줄이는 과정에서 그 내용이 더욱 또렷이 머릿속에 들어온다. 그렇게 되면 물건에 대한 인식이 확실해지고 객관적으로 볼 수 있게 된다. 또한 자료에서 빠진 것이 무엇인지 체크할 수 있고, 경매 정보를 어떻게 검증할지 계획을 세울 수 있다. 결과적으로 응찰 여부와 입찰가 산정에서 좀 더 정확한 판단을 할 수 있다.
보고서는 형식보다 내용에 집중해야 한다.
1. 경매 물건 개요(입지 조건, 현황보고서, 감정평가서 등 참고)
2. 권리분석(등기부등본, 매각물건명세서 등 참고)
3. 수익률 분석
4. 기타(특이 사항)
- 경매할 때 필수 체크리스트, '부현감매건토'
1. 부동산등기부등본
2. 현황조사서
3. 감정평가서
4. 매각물건명세서
5. 건축물대장
6. 토지이용계획확인서
- 실전 경매
1. 물건 검색
지역을 정해서 전체 물건을 하나하나 검색해서 살펴보는 것이 좋다. 1차적 관심 지역은 현재 내가 살고 있는 지역이나 직장 주변, 살고 싶은 지역 등을 중심으로 선택하는 것이 효율적이다. 관심지역은 먼저 특별시와 광역시, 도 가운데 하나를 고르고 시, 군, 구 중에 하나를 정해서 다음과 같이 살펴보자.
· 그 지역을 사전 점검하자 : 그 지역의 인구 유입을 확인해 보자.(행정안전부http://27.101.213.4/index.jsp -> 원하는 행정구역 인구통계 확인)
· 검색하고 또 검색하라 : https://land.naver.com/news/region.nhn?city_no=1100000000&dvsn_no= -> 관심 지역을 선택하고 기사를 확인한다. 한 지역을 꾸준히 파다 보면 그 지역의 시세를 짐작할 수 있는 날이 온다. 그러므로 지역을 한 곳 정하는 것이 중요하다.
2. 권리분석
경매에서는 '낙찰자가 인수해야 하는 권리' 혹은 '부동산 및 부동산이 지니고 있는 유형들에 대한 하자 유무 등'에 대한 검토가 권리분석이라 할 수 있다. 즉, 목적 부동산이 지니고 있는 권리가 어떤 상태인지를 명확히 알아보고 부동산 매매에 따른 사고를 미연에 방지하기 위한 단계이다.
3. 수익성 분석
입찰 가격을 산정할 때 잊지 말아야 할 것이 실거래 가격을 철저히 파악하는 것이다. 실거래 가격을 잘못 파악하면 입찰가를 높게 책정하게 되기 때문이다. 또한 오래 기간 관리를 소홀히 했거나 방치한 물건이라면 수리 비용까지 고려해서 입찰가를 정해야 한다. 명도를 해야 한다면 명도 비용도 고려한다. 흔히 평당 8~10만 원 정도로 명도 비용을 계산한다. 취득세와 촉탁등기에 따른 수수료도 반영한다.
* 수익성 분석 공식
낙찰 가격 :
세금(취등록세, 농어촌특별세, 지방교육세) :
국민주택채권 :
명도(이사) 비용 :
연체된 공과금(관리비) :
개보수 비용(도배, 장판, 싱크대 등) :
전체 :
- 경락잔금대출 : (대출이자 : )
- 임차보증금 :
실제 내가 투자한 금액 :
4. 명도
소액임차인이나 우선변제권이 있는 임차인이 배당금을 수령하려면 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 필요하다. 이를 법원에 제출하지 않으면 배당금을 수령할 수 없다. 따라서 임차인의 입장에서는 낙찰자에게 협조(명도=이사)를 안 할 수 가 없다. 결국 명도는 낙찰자의 편이다. 하지만 서로를 위해 좋은 것은 원만한 합의다.
간혹 서류상에는 이전 소유자가 거주하는 것으로 기재되어 있는데 실제로는 권리가 없는사람(또는 보증금 없이 거주하는 사람)이 점유하고 있는 경우가 있다. 이런 경우 강제집행을 하려면 현재 점유하고 있는 사람을 상대로 부동산점유이전금지가처분과 인도명령을 추가로 해야 하는 번거로움이 있다. 보증금 없이 점유하는 사람이 있다면 주의해야 할 사항이 있다. 이 사람을 상대로 인도명령결정문 받아도 점유자가 바뀌면 그 사람을 상대로 또다시 인도명령을 신청해야 한다. 이때 점유자가 바뀔 수 없도록 하는 법적 조치가 있는데, 바로 부동산점유이전가처분이다. 아예 인도명령을 신청할 때 부동산점유이전가처분을 동시에 신청하자.
- 법이 보장한 핵심 권리 세 가지 : 대항력, 우선변제권고 최우선변제권, 임차권등기명령
1. 대항력: 이사와 전입신고로 성립
2018년 8월 1일에 전입신고하고 2018년 7월 31일에 점유(주택의 인도)하였다면 대항력을 갖는 시점은 8월 2일 0시가 된다. 이때 이사와 전입신고를 '대항요건'이라고 한다. 이사를 해도 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않는다.
2. 우선변제권: 대항력과 확정일자가 모두 있어야 한다.
임차주택이 경매나 공매에 부쳐진 경우에, 낙찰가(환가대금)에서 임차인이 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리이다. 우선변제권을 가지려면 무엇보다 대항요건을 갖추고 유지해야 한다.
3. 임차권등기명령
임차권등기명령은 임대차 계약이 해지되었는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려 받지 못하고 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차 주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행하는 제도이다. 임차 등기명령은 임대차 계약 기간이 끝나거나 계약 당사자의 해지 통고로 임대차가 끝난 뒤에 신청할 수 있다. 쌍방 합의에 의해 계약을 해지해도 신청할 수 있다. 보증금을 돌려받지 않았지만 사정상 이사를 하고 나면 기존의 대항력과 우선변제권을 상실해서 보증금을 돌려받기 더 어려워진다.
