서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

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- 1~2억 원대의 비교적 적은 돈은로 투자할 수 있는 상가는 그만큼 경쟁률도 높고 수익률 역시 별 볼 일 없다. 그렇다고 5억 원이 넘어가는 물건이라 해서 수익률까지 비례해서 커지는 것은 아니다. 지금은 평균 3~5억 원 정도의 상가가 가장 수익률 면에서 가성비가 높은 편이다.

- 경매를 이용하게 되면 대출을 최대한 많이 활용할 수 있다. 

 분양 - 40~50% 대출 가능

 일반 매매 - 40~50% 대출 가능

 경매 - 80~90% 대출 가능

근래 들어서 경매 시장에도 변화가 생겼다. 우량 물건은 대부분 신건에서 낙찰이 되어버린다. 신건에서 낙찰되면 감정가와 낙찰가 중 낮은 금액인 감정가에서 최대 80%의 대출을 받을 수 있다. 감정가보다 더 높은 금액에 낙찰받았다면 당연히 실투자금이 늘어나게 되는데 낙찰가와 감정가 중에 낮은 금액을 기준으로 대출이 실행된다. 대출을 잘 받기 위해서는 신용등급 관리가 중요하다. 평소 신용등급은 5등급 이내로 잘 관리하는 게 좋다. 정기적인 수입이 있으면 금리를 협상할 때 유리하다.

- 요구수익률 : 투자자가 상가에 투자할 때 요구하는 최소한의 수익. 금리와 연동하여 보통 3%의 차이를 두고 움직인다. 즉, 금리가 현재 2%대라면 보통 요구수익률은 5%로 설정하게 되고, 이는 금리가 오를수록 상향 조정된다. 향후 요구수익률이 매각할 때 가격을 결정하는 중요 지표가 된다.

- 임대수익을 목표로 노후대비용으로 상가 투자를 생각할 때에는 단기와 장기로 나누어 투자 물건을 선별해야 한다. 2~4년 이내 단기 매매를 할 것인지 5년 이상 장기 투자로 갈 것인지 임대와 함께 매도 계획까지 매입 단계에서 생각해두는 게 좋다. 노후대비를 위해서 상가에 투자할 때는 인근에 큰 변화가 일어나지 않는 곳을 찾는 게 핵심이다. 가령 택지개발이 완료되어 더 이상 새로운 건물을 지을 땅이 없는 곳, 이런 곳은 시간이 흐를수록 가치가 점점 올라가기 때문에 최적의 위치라 할 수 있다.

- 영업권리금과 시설 권리금은 임차인 간의 거래사항이므로 임대인이 관여하지 않는다. 반면, 지역 권리금(바닥 권리금)은 임대인이 받을 수 있는 권리금이다. 보통 신규 분양 점포의 핵심 위치, 기존 상권의 신생 건물 1층 상가, 건물주가 운영하던 코너 상가 위치, A급 상권에서 주로 발생한다.

- 알짜상가 접근법

 · 10억 원 미만의 상가

 · 1층 상가를 우선

 · 지상층은 목적성이 강한 업종을 우선으로 선택할 것(매각 타이밍을 고려해야 하므로)

 · 최적의 가성비, 경매로 매입

 · 업종 분석을 통해 매출액, 임대료 유추

 · 대기업 임차인 적극 유치

 · 자신이 창업할 수 있는 콘텐츠 접목

 · 1년에 상가 2개 매입하는 것을 목표로 설정

- 평소 힘들 때 내가 자주 하는 말이 있다. "지금 힘들다고 느낀다면 잘하고 있는 것이다."

- 임대료 협상에서 유리한 고지를 점하려면 제시할 수 있는 다양한 카드(1안, 2안, 3안)를 준비해야 한다.

- '세상에 상가는 많고, 그 상가의 주인은 이미 정해져 있다. 내 것이 아닌 물건은 내가 아무리 용을 써도 내게 오지 않는다.'

- 상가 투자, 공실은 필연이다.

· 상가에서 공실을 만나면 먼저 할 일이 관리소장과 만나는 일이다.

· 다음으로는 현재 공실인 자신의 상가에 넣고 싶은 업종이 있다면, 인근에서 1등으로 잘하는 동일 업종 가게를 찾아가 이야기를 해 본다.

· 무엇보다 홍보가 중요한데 전면 유리창이나 입구 출입문에 임대 플래카드나 연락처라도 남겨 놓아야 한다.

· 임대 전단을 배포하는 것도 하나의 방법이다. 반경 20km 안에 있는 부동산마다 임대 전단을 전부 배포했다.

· 한번은 병원 유치를 위해 DM 발송을 한 적도 있다. DM 발송을 할 때 내가 지키는 원칙 중 하나는 겉봉투는 반드시 손 글씨로 쓴다는 것이다.

- 좋은 물건을 고르는 일은 상가 투자에서 가장 기본이 되는 부분이므로 정말 신중히 해야 한다. 물건을 선택하는 기준은 사람마다 다 다를 것이다. 하지만 단순히 수익률만 보고 투자하기보다 자신의 조건과 역량을 발휘할 물건을 선택한다면 실수할 확률을 줄일 수 있다. 투자 물건을선정할 때 자신의 성향을 먼저 파악한 후 투자한다면 성공 확률을 높일 수 있다. 과거에 종사했던 분야나 자신과 친숙한 상권부터 살펴나가면 상가 투자에 좀 더 쉽게 접근할 수 있을 것이다.

- 임차인의 관점으로 알짜상가 접근하기

최근 3년 동안 권리금의 변화, 임대료의 변화, 렌트프리 기간의 변화를 따라가 보면 유추할 수 있다. 내 상가에 어떤 업종을 유치하느냐가 나중에 매각 수익률에 결정적인 영향을 미치므로 매입 단계부터 임차인 시각에서 자기 상가에 적합한 업종을 분석할 수 있어야 한다.

- 직관적인 상권분석의 방법

1. 상가중개를 가장 많이 하는 중개사를 활용

2. 권리금으로 A, B, C급/임대료로 A, B, C급 라인을 분석

3. 유명 프랜차이즈의 입점 위치를 체크하라

4. 핵심 동선을 파악하라

빅 데이터를 분석하여 상권 정보를 제공하는 '나이스 비즈 맵(https://www.nicebizmap.co.kr/index.jsp)이라는 사이트도 잘 활용하면 상권의 흐름을 파악하는 데 도움이 된다.

-  알짜상가 매입 순서 : 경매 -> 일반매매 -> 분양

경매를 이용하면 낙찰가의30%의 자금으로 매입할 수 있다. 분양과 일반 매매는 40~50% 대출이 가능하지만, 경매는 80~90% 대출이 가능하다. 최대한 대출을 받는다 하더라도 취득 시의 각종 공과금이나 세금을 내기 위해서는 안정적으로 총 매입가의 30% 여유 자금이 필요하다는 것을 잊어서는 안 된다.

- 높은 경락잔금 대출 보증보험으로 임차인 안심시키기

만약 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인을 들여야 할 경우, 80% 이상 대출을 받아 상가를 매입했다면 대출 금액은 120~130%까지 설정되었을 것이다. 그러면 새로운 임차인은 임대할 때 매입가와 대출 금액이 거의 비슷하기 때문에 이 상가에 들어오는 것을 망설일 수 있다. 그럴 때는 임차인의 보증금을 보장해주는 보증보험 상품에 가입하는 것이 좋다. 이 상품은 서울보증보험에서 취급하고 있다.

- 절세 노하우

상가는 보통 1년 이내에 매각하면 수익의 50%, 2년 이내는 수익의 40%를 양도소득세로 내지만 매입 후 2년이 지나면 정도에 따라 6~38%의 일반세율로 차등해서 세금을 낸다. 매각 시기는 최소 2년 후가 적절하다. 상가의 재산세는 아파트나 주택과 비교하면 약 3배 정도로 높은 편이다. 상가는 재산세 외에도 1년에 한 번 납부하는 교통유발부담금이 있다.

- 한국감정원의 임대료 기초정보 제공서비스

2017년 12월 26일부터 한국감정원의 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 주요 상권 내 상가, 건물의 임대료 기초정보가 제공된다. 분기별 임대료와 임대가격 지수, 공실률, 투자수익률 등의 지표를 지역별 상권별로 구분해 제공한다.

- 새로운 업종이 처음 생겼을 때는 잘 눈치채지 못지만 1~2년 사이에 임대료가 꾸준히 높아진다는 것이 신규 업종의 특징이므로 눈여겨볼 필요가 있다.

- 임대사업자 등록

경매를 통해 상가를 낙찰받고 임차인을 받으면 기본적으로 임대사업자 등록을 해야 한다. 그래야 세금계산서를 발급할 수 있다. 임대사업자는 매출의 차이로 일반과세자와 간이과세자로 나뉜다. 연 매출 4800만 원 미만이면 간이과세자다. 만약 임대료가 50만 원일 때는 간이 과세자로 부가세를 납부하지 않는다. 일반과세자는 세금계산서를 발행해야 하므로 부가세 10%를 받아야 한다.

임대사업자 등록은 임차인이 들어올 때에 세무서에 가서 사업자를 등록하고 임차인이 나가 공실일 때는 일시적으로 휴업 등록을 한다. 최종적으로 상가를 팔게 되면 폐업신고를 통해 사업자등록 폐업을 할 수 있다. 단, 처음부터 공실일 때는 바로 사업자등록을 하지 않아도 된다. 그리고 임대사업자를 낼 때 상호는 잘 쓰지 않는다는 점도 알아두자.

- 조심해야 할 분양상가의 세계

  분양 상가의 경우 가능하면 분양 후 3~5년의 세월을 기다린 후 접근하는 것이 좋다.

 · 선임대 조건을 조심하자.

 · 높은 임대료를 받아줄 임차인의 수요가 있는가(평균적으로 약 1년 6개월간의 월 임대료를 보증금으로 책정한다)

 · 도면을 읽어 동선을 파악하라.

- 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략

 1. 1층 상가를 최우선으로 고려한다.

 2. 업종을 선별한다.

 3. 우량 임차인을 우선으로 선택한다.

 4. 매수 대기 업종을 살핀다.

매수 대기 업종이란 임대를 하거나 직접 장사를 하고 싶은데 자리가 없어 못하는 업종을 말한다. 예를 들어, 신도시가 처음 생기고 상권이 형성될 대 처음 입점하는 업종들이 여기에 해당한다.(병원, 약국, 편의점, 태권도장, 피아노학원 등)

 5. 권리금이 형성된 물건인지 파악한다.

권리금을 내고 들어온 임차인들은 어떻게 해서든지 나갈 때 자신이 낸 권리금보다 더 많은 권리금을 받아 나가려고 한다. 임대료를 3개월분을 내지 않으면 명도 대상이 되는데 명도를 당하게 되면 권리금은 단 한 푼도 받지 못하고 나가야 한다.

- 상가를 매입할 때 세워야 할 전략 순서

 1. 매각 시점을 가장 먼저 생각한다.

 2. 매각 가격을 고려한 매입가를 결정한다.

 3. 매각 시기와 매각 가격을 반영한 임대료를 결정한다.

 4. 임대료를 높게 받을 수 있는 최적의 업종을 선택한다.

- 상가 수익률 계산법

수익률 = 1년 월세의 총합(월세×12개월) / (매입가 - 임대보증금) × 100

- 임대수익 이자상환 비율 실행

2018년 3월부터 RTI(임대수익 이자상환 비율)가 실행된다. 기존에는 상가는 DTI(총부채 상환비율)에 적용이 아니라 이자를 낼 여력이 있는지를 심사했다. 하지만 이제는 RTI를 적용한다고 한다.

RTI = 연 임대소득 / 연 이자 비용

주택은 RTI 1.25배, 상가는 RTI 1.5 이상 나와야 한다.

- 알짜상가의 세 가지 경쟁력

상권 경쟁력, 입지 경쟁력, 콘텐츠 경쟁력

- 알짜상가 매입의 조건

1. 상권이 경쟁력을 지닌 곳, 즉 가치가 올라가는 상권에 투자해야 한다.

(1) 상권의 현재 위치는 어디인가(상승 vs 하락)를 파악하기

(2) 호재 - 배후세대의 증가, 일자리의 신설

(3) 악재 - 초대형 상업시설의 등장(스타필드, 판교 현대백화점)

(4) 새로운 지하철역의 신설 빨대효과 수혜지역 vs 피해지역

2. 입지 경쟁력, 즉 건물의 위치와 점포의 위치를 파악해야 한다.

(1) 1등 건물의 존재 파악하기

(2) 건물 내에서의 1등 점포 파악하기

(3) 접근성과 인지성 확인하기

3. 콘텐츠경쟁력

(1) 우량 임차인(대기업 임차인)

(2) 프랜차이즈 임차인

(3) 전문 업종 임차인

(4) 최근 유행하는 핫 아이템(무인업종)

- 대형, 중형, 소형 상권의 특징

대형 상권은 유동인구와 그곳을 찾는 방문자 수가 많은 곳이다.

중형 상권은 인근 지역 사람들이 찾아가는 곳을 말한다.

소형 상권은 '찾아가는 상권'은 아니지만 나름대로 규모를 갖춘 곳이다.

- 변화하는 상권경쟁력을 예측하라

그 첫 번째 신호가 될 수 있는 것이 바로 권리금 변동이다.

두 번째 신호는 배후 세대의 이동이다.

세 번째 신호는 초대형 백화점이나 복합쇼핑몰의 진출이다. 이런 복합쇼핑몰의 진출은 대부분의 소비 수요를 한 번에 충족시키기 때문에 기존 상권의 경쟁력을 기하급수적으로 떨어뜨린다.

- 입지의 3요소 : 가시성, 접근성, 인지성

상가는 미래에 대한 시간의 가치를 알아보고 그것에 대한 값을 치르는 것이다. 

입지에 따른 간판효과 : 먹통상가에서 무엇보다 가장 큰 문제는 간판 자리의 미확보다. 상가 간판은 전면과 측면만 확보가 된다. 후면 상가 임차인의 경우 간판을 달려면 별도의 비용을 지급해야 한다.

상가의 기본은 노출이다. 경매에서도 전면 상가가 4억 원에 낙찰되었다면 후면 상가는 1억 5000만 원 정도면 낙찰받을 수 있다.

- 유용한 상권 정보를 제공하는 사이트

나이스 비즈 맵, 소상공인마당 상권 정보시스템 http://sg.sbiz.or.kr/main.sg#/main

- 신도시 상가

신도시는 일산, 분당, 평촌, 산본처럼 서울과 가까운 외곽 도시를 일컫는다. 최근에 건설되는 신도시로 위례, 마곡, 하남과 더불어 세종시도 많은 사람 사람의 관심을 끌고 있다. 누군가 내게 신도시 상가 중 어디를 추천하겠느냐고 묻는다면 나는 주저없이 경기도에 있는 1기 신도시 중심상권의 상가를 추천할 것이다. 1기 신도시의 경우 향후 10년 동안은 대규모 개발이 없는 범위 내에서는 상권내 큰 변동이 없으리라는 점 등을 고려했기 때문이다. 하천을 끼고 짓는 수변 상가의 경우 전망이 좋은 데 반해, 습기가 많고 악취가 생긴다는 고질적인 문제가 있다.

- 상권의 하락단계

권리금의 내림세 -> 임대 시 렌트 프리(무상 임차: 임대료 없이 관리비만 내고 일정 기간 사용) 기간 연장 -> 임대료 하락 

- 가맹점 수의 증감으로 알 수 있는 특징적인 변화

 1. 지하철 역세권 상권의 강세

 2. 근린상권의 진화

 3. 대형 쇼핑몰의 강세

- 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다.

· 상권의 호재 : 아파트 배후세대의 증가, 업무지구(일자리)의 증가

· 상권의 악재 : 대형 상권의 등장, 초대형 쇼핑몰의 등장, 약한 상권의 역 개통(빨대효과), 민폐 업종의 증가

- 죽어가는 상가도 살리는 콘텐츠의 힘

알짜상가의 기준은 업종에 따라서 다를 수 있다. 누가 들어와서 무슨 장사를 하느냐에 따라 기준이 바뀌기도 한다.

- 우량 임차인

상가를 매입하여 임대 사업을 하려고 할 때 가장 중요한 체크 포인트는 무엇일까? 사람들은 단순히 수익률이라고 생각한다. 하지만 투자 경험이 있는 노련한 사람들은 그보다 안정성에 높은 점수를 준다. 아무리 임대료가 높아도 임대료가 제때에 들어오지 않는다면 임대 사업은 피곤해지기 마련이다. 임대 사업을 하는 사람으로서는 이 부분이 가장 민감한 부분일 수밖에 없다. 그러므로 자신의 상가에 임대료가 절대로 밀리지 않는 업종을 잘 골라내는 것이 무엇보다 중요하다.

보통 억대 권리금이 형성되어 있는 중심 상권, 이곳을 살펴보면 우량 임차인들이 임차해 있는 점포들이 많다. 대개 1층에는 미샤, 더페이스샵, 네이처리퍼블릭, 에뛰드, 아리따움 등 로드숍 화장품 매장이 주를 이룬다. 휴대폰 매장도 그 상권에서는 가장 목이 좋은 곳에서 빠지지 않는다. 마트도 예외일 수 없다. 지상층에는 은행(ATM기 포함)이나 이름만 들어도 알 만한 회사들의 지점 사무실, 대형 학원들이 눈에 띈다.

-  연체되는 임대료에 대처하는 방법

임대료가 2달 이상 밀리는 때에는 내용증명을 보낸다. 한 달이 연체될 때는 문자로 장문의 내용증명을 보내고, 석 달이 밀리면 우체국에서 내용증명서를 보내면 된다. 임차인과의 관계에서 또 중요한 점은 임대차계약 기간이 끝나고 나갈 때 보증금을 돌려주기 전 반드시 원상회복 확인과 폐업신고를 했는지 확인해야 한다. 만약 기존 임차인이 폐업신고를 하지 않고 나갔을 경우 새 임차인이 영업신고를 하지 못해 영업을 하지 못할 수도 있으므로 잘 확인해 보아야 한다.

- 대기업 업종 vs 블루칩 업종

대기업 임차인 업종  : 대교, 홈플러스익스프레스, 패스트푸드(버거킹, 롯데리아, 맥도널드)

블루칩 업종 : 약국, 병원, 편의점, 파출소(온비드를 통해 국유재산 매각으로 공개경쟁에 나오게 되었다. 보통 파출소가 있던 자리는 대체로 입지가 좋은 곳이었다), 산후조리원

- 2년여가 흐를 때까지 설빙의 호황은 계속되었지만 2년을 넘기자 설빙 매장은 더는 늘지 않았다. 신규 매장이 늘지 않는다는 것은 성장이 꺾였다는 것을 의미한다. 설빙의 사례를 보면 계절에 매출이 집중되는 업종보다 계절에 영향을 덜 받는 업종이 생명력도 더 강한 듯하다.

- 마지막으로 미스터피자와 피자헛의 추락이다. 이는 소비자의 라이프 사이클이 변했음을 보여주는 방증이다. 외식문화가 아니라 배달문화로 변한 것이다. 이젠 피자도 치킨과 같은 부류로 보아야 할 때인 것 같다. 더 이상 소비자가 피자를 고급 음식이 아니라 일반 음식으로 여기고 있기 때문이다. 일부 피자 업계는 이런 변화를 잘 읽어 발 빠르게 대응했다.

- 기회가 엿보이는 골목상권

장사의 내공을 갖춘 고수들 눈에는 이런 골목상권이 새로운 기회의 땅이 되고 있어 기꺼이 도전장을 던지고 있다. 그들은 스토리의 힘을 빌려 사람들을 끌어모은다. 이들이 도전한 골목 상권의 특징은 대개 권리금이 없고 임대료가 저렴하다.